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月度分析报告深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-1-2010年4月深圳房地产市场分析报告众厦地产战略研究中心前言“两会”过后，3月份一、二手房成交量回升，新房成交均价企稳，房地产市场回暖的声音不绝于耳，业内认为楼市出现“小阳春”。但4月中旬，国务院调控政策接连出台，打击力度超过预期，被称为史上最严厉的政策。随后，深圳新房成交量迅速下降，市场反应强烈，房地产市场将迎来新一轮的调整。政策调控的初衷在于调整价格往理性方向发展，而目前，深圳新房交易市场量跌价稳，接下来我们相信，新房成交量将维持在较低水平运行，而成交均价将势必有较大的跌幅。1.宏观环境分析据深圳市统计局公告，经初步核算，2010年一季度深圳市生产总值1977.83亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快4.6个百分点。（1）工业生产增幅扩大2010年一季度深圳全市规模以上工业增加值765.59亿元，比上年同期（下同）增长11.5%，增幅同比提高11.3个百分点。一季度工业销售产值3584.22亿元，增长24.7%。（2）固定资产投资平稳增长2010年一季度深圳全社会固定资产投资276.09亿元，增长9.3%。其中，基本建设投资176.96亿元，增长6.1%；房地产开发投资79.86亿元，增长13.9%；更新改造投资16.90亿元，增长16.1％；其他投资2.36亿元，增长114.6%。（3）交通运输较快增长2010年一季度深圳全市货运量5142.43万吨，增长21.2%；货物周转量354.34万吨，增长63.2%，分别比上年同期提高15.5和65.1个百分点。全市客运量3.66亿人，增长3.0%；旅客周转量146.94亿人公里，增长16.3%。机场货邮吞吐量17.24万吨，增长39.7%；机场旅客吞吐量669.47万人次，增长8.7%。2010年一季度深圳全市港港口货物吞吐量5143.21万吨，增长26.5%，其中港口集装箱吞吐量490.95万标箱，增长26.1%，分别比上年同期提高46.2和47.0个百分点。月度分析报告深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-2-（4）社会消费品零售总额保持较快增长2010年一季度深圳全市消费品零售总额723.56亿元，增长18.3%，比1-2月份提高2.0个百分点。（5）外贸进出口快速增长2010年一季度深圳全市进出口总额625.19亿美元，增长20.7%。其中出口总额359.80亿美元，增长11.7%；进口总额265.39亿美元，增长35.5%。从环比看，3月份全市出口、进口总额大幅增长，分别比2月份增长35.9%和50.0%。（6）财政金融保持积极稳健发展2010年一季度深圳全市地方财政一般预算收入270.02亿元，增长15.6%；财政一般预算支出241.94亿元，增长28.9%。3月末国内金融机构人民币存款余额18153.89亿元，比年初增长7.2%；国内金融机构人民币贷款余额12618.41亿元，比年初增长8.3%。（7）市场消费价格上涨2010年3月份，深圳居民消费价格同比上升3.0%，一季度累计平均上涨1.9%。表1.国民经济数据统计指标单位2010年1-3月同比增幅规模以上工业企业增加值亿元765.5911.30%全社会固定资产投资亿元376.099.30%其中：基本建设投资亿元176.966.10%房地产开发投资亿元79.8613.90%更新改造投资亿元16.916.10%其他投资亿元2.36114.60%社会消费品零售总额亿元723.5618.30%外贸进出口总额亿美元625.1920.70%其中：出口总额亿美元359.811.70%进口总额亿美元265.3935.50%地方财政亿元270.0215.60%数据来源：众厦地产数据库2.行业政策（1）4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套房首付也提至三成。（2）4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区银月度分析报告深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-3-行根据风险可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。（3）4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。（4）4月21日中国银监会表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。分析：短短几天里，“政策组合拳”接连打出，且力度远超市场预期，不给开发商和投资者任何缓冲机会，预计将给行业带来深度调整。此次调控政策核心在于货币手段和供求手段，通过收紧贷款政策抑制投资行为，政策针对性较强，政策措施较为严厉和细化。规定在一些房价问题最为严重城市，可自行制定“差别化”房贷政策，如：对第三套住宅贷款不予审批，限制非常住居民购房贷款等。入市门槛的提高，二套房及以上的投资行为将受重创，尤其是限制异地投资的客户，市场观望将逐渐抬头。新政组合拳的调控力度远大于2007年“927新政”，但是经济层面的不同，调控效果不会那么明显、迅速。3.土地市场根据众厦数据库的统计，2010年4月份深圳共出让土地1宗工业用地，无居住用地出让。进入2010年以来，深圳居住用地持续零供应，后市压力较大。4.新房市场4.1供求关系及成交均价分析——供过于求，价量齐稳根据数据统计，2010年4月份深圳新房预售预售面积33.1万平方米，销售面积29.12万平方米，是09年10月份以来首次出现供过于求的情况。预售项目大部分都在4月底才获得预售许可证，所以将会对5月份的销售产生影响。从数据来上看，4月的销售面积比3月份有所上升，新政出台后，新房成交明显萎缩，否则销售面积的差距应该更大。表2.09年10月份-10年4月份深圳新房供求关系表月份09.1009.1109.1210.0110.0210.0310.04合计预售面积(万㎡)20.6828.1933.6035.162.48.0633.1161.19销售面积(万㎡)49.6946.8138.4935.849.1226.1329.12235.20供求比0.420.600.870.980.260.311.140.69数据来源：众厦地产数据库月度分析报告结合套数存量的消化数据来看，2010年3月份下旬开始，消化速度明显加快，4月份存量日均消化量仍维持100套的水平。由下图可看出，2010年4月的新房成交均价略微上升，均价为20556元/平方米，环比上升0.6%，与09年10月份均价20234元/平方米相比，价格基本持平。图1.09年10月-10年4月深圳新房成交均价及市场成交量走势图010203040506070050001000015000200002500030000预售面积销售面积成交均价预售面积20.6828.1933.635.162.48.0633.1销售面积49.6946.8138.4935.849.1226.1329.12成交均价202341917222304232512419520433205560910091109121001100210031004数据来源：众厦地产数据库4月份成交量与3月份相比，新房成交量和成交均价略微上升，价量都保持相对平稳状态。4.2新房批准预售情况统计分析——推盘回升，供应增多2010年4月深圳市新房批准预售面积33.1万平方米，环比上涨310.67%。新批预售套数2897套，环比上涨283%。2010年4月份新入市产品套均面积较大，为114平方米/套。图2.2009年10月-2010年4月深圳新房批准预售面积（单位：万平方米）深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-4-月度分析报告深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-5-0510152025303540新房预售面积20.6828.1933.635.162.408.0633.109年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月数据来源：众厦地产数据库从数据上来看，4月份深圳房地产市场批售面积及套数都大幅上升。新政出台后，开发商加快项目入市，以求迅速回笼资金，供应量突然增加。图3.2009年10月-2010年4月深圳新房批准预售套数走势（单位：套）0500100015002000250030003500400045005000新房预售套数2461389237984628255756289709年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月数据来源：众厦地产数据库4.3新房销售情况统计分析——成交量保持平稳根据众厦地产数据库的统计，2010年4月份成交量保持平稳，全市住宅销售面积为29.12万平方米，环比上涨11.44%，住宅销售套数3227套，环比上涨达到7.4%。月度分析报告4月份住宅销售量以关外为主，特区外住宅销售面积14.06万平方米，环比下跌23.21%，住宅销售套数2143套，环比上涨9.11%，特区内住宅销售面积9.06万平方米，环比上涨近15.94%，特区内住宅销售套数1084套，环比上涨4.43%。图4.2009年10月-2010年4月深圳新房成交量走势图（单位：万平方米）01020304050新房成交面积49.6946.8138.4935.849.1226.1329.1209年10月09年11月09年12月2010年1月2010年2月10年3月10年4月数据来源：众厦地产数据库图5.2009年10月-2010年3月深圳新房成交套数走势图（单位：套）01000200030004000500060007000新房成交套数597754874359390310783002322709年10月09年11月09年12月2010年1月2010年2月10年3月10年4月数据来源：众厦地产数据库4.4区域分析——关外仍为主要成交区域深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-6-月度分析报告4月份深圳新房成交以关外为主。龙岗和宝安两区，分别成交1127套和971套，占全市成交量的37%和30%。南山区、福田区作为关内主要的成交区域，分别成交644套和302套，占全市的20%和9%，剩余两区成交量不超过5%。图6：2010年4月深圳各区新房成交套数及比例图971,30%302,9%1172,37%71,2%644,20%67,2%宝安福田龙岗罗湖南山盐田数据来源：众厦地产数据库2010年4月深圳各区新房成交量，关外仍占主导地位，比例超过60%。2010年4月新房成交均价保持平稳，均价为20556元/平方米。关外两区成交均价都出现下跌趋势，尤其是宝安跌幅较大，达到24.9%，均价为17298元/平方米，龙岗均价略微下降，均价为13512元/平方米。盐田区均价仍保持领先位置，均价高达53291元/平方米。罗湖区、福田区、南山区价格较为平稳，分别为25568元/平方米、30627元/平方米、31713元/平方米。图7：2010年4月深圳各区新房供求比及各区均价图0.000.200.400.600.801.001.205000150002500035000450005500065000供求比套均面积均价供求比0.000.000.000.000.230.53套均面积0.870.650.891.090.821.03均价255683062731713532911729813512罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区深圳市众厦实业发展有限公司战略研究中心-7-月度分析报告数据来源：众厦地产数据库从数据上看，全市各区中，关外宝安、龙岗两区供求比相对较高，但仍然供不应求。本月关内四区没有新盘入市，主要是消化市场存量。4.5存量市场分析——新政影响，回升迅速截止到09年4月30日，深圳新房存量约3.11万套。3月份中旬至4月份中旬深圳成交量快速上升，库存消化加快，库存量套数一度维持在2.5万套的水平。但415新政出台后，成交量骤降，加上月底预售量增多，库存套数重新回到3万套的水平。图8.2010年1-4月份深圳可售套数存量走势图（单位：套）25000270002900031000330003500037000