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2大目录一、背景篇A、财经类/B、时政类/C、规划类/D、名企类二、住宅篇A、一手房市场/B、二手房市场三、商业篇A、写字楼市场/B、商铺市场四、行家篇A、全市十大比较/B、行家合作资源与推广五、港置篇A、港置租售/B、港置租售总量/C、港置人员变动D、港置各区组别业绩对比/E、港置各区人均业绩对比F、港置成交业绩区间情况/G、港置组别业绩未达标H、港置与行家比较六、预测篇3背景篇引：2010年4月，房价暴涨到巅峰后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。随着新“国十条”进入执行阶段，地方政府调控细则开始陆续出台，天津、海南、青岛、北京、深圳，均制定了地方细则。未来楼市表现如何？房价疯涨是否得以遏制？高昂房价有无下跌可能，下跌幅度会有多大？退房潮是否会如期出现？什么时候可能会出现较好的买房时机？从4月楼市数据来看，楼市已经开始由卖方市场转向买方市场，观望与对峙已经成为近期的主旋律。4背景篇/财经类澄清物业税试点传言：尚未得到消息物业税国税总局2010年4月26日4对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，在审核中，重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，募集资金仅限于项目开发。加强企业融资监管证监会2010年4月23日3关紧险资投资房地产闸门，保监会重申吴定富主席强调的‘三不’原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发关紧险资投资房地产闸门保监会2010年4月21日2中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。严限各种名目的炒房和投机性购房银监会2010年4月11日1主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号5背景篇/时政类国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、准许地方政府根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。新国四条国务院2010年4月15日3国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。遏制住房价格过快上涨国务院常务会2010年4月14日2住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。加快保障房建设住建部2010年4月13日1主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号6背景篇/时政类《通知》要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。严管经济适用住房住建部2010年4月28日6今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。未获预售许不得收取定金住建部2010年4月20日5商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。新国十条国务院2010年4月17日4主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号7背景篇/地方调控细则实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，更为开发商捂盘增加难度。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。海南十一条海南省政府2010年4月26日2“津六条”规范商品房销售管理，要求房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。严禁以房屋预定为由变相捂盘惜售，严禁在商品房项目取得销售许可证之前，以会员卡、优惠卡、选房卡、诚意金等形式变相收取房价款或预定金。无证售房行为一经发现，将依照相关的法规进行处罚，并记入信用档案津六条天津国土房管部门2010年4月16日1主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号8背景篇/地方调控细则中国人民银行上海总部昨日发布《2010年上海市信贷投向指引》，差别化住房信贷政策须严格执行差别化住房信贷政策须严格执行中国人民银行上海总部2010年4月30日5北京市住建委出台了包括暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款、同一购房家庭只能新购买一套商品住房等的新政策。京十一条北京住建委2010年4月30日4青岛市出台楼市14条意见，抑制高房价。意见规定，商业银行可根据风险状况，以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。青岛市楼市14条青岛住建委2010年4月26日3主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号9背景篇/地方调控细则《通知》表示，深圳将严格执行国务院国对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶以及未成年子女)差异化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本事纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。深版国十条深圳市规划国土委和住房建设局2010年5月6日7重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》，重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。土地增值税预征率上调至2%重庆地税局2010年5月5日6主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号10背景篇/名企类与其他一线开发商相比，金地目前的财务压力较大。在地王频出、价量齐涨的现状下，再融资放开的时间窗口可能进一步推后，在这样的再融资环境下，金地有可能无法在2010年内完成增发。与上一轮行业景气高点有所区别的是，金地充分吸取和总结了07年的高价地教训，在追求高周转、快发展的同时更加关注市场风险，在土地获取上更为慎重，经营稳定性有明显提升。金地不促销等待增发新浪财经2010年4月15日2到4月12日，78家央企退出房地产市场的详细方案将浮出水面。在制定退出方案的同时，部分央企已经开始广泛接洽同行企业，推介需要退出的房地产项目。78家央企退房上海证券报2010年4月1日1主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号11背景篇/名企类在4月27日发布的一季报中，万科对楼市的看法出现了一些变化：“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”万科一季报也对市场发出了明确的预警：一线城市成交大幅下挫，很危险。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；环渤海则同比下降0.1%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%，这为万科提供了一定的缓冲空间。万科预警楼市经济观察报2010年4月30日44月19日,招商地产公布2009年财报,营业收入同比增长184%,净利润却同比增长33.93%,利润增速低于收入增速。招商地产已经在洽谈一些央企退出来的土地项目,也有一些项目签了意向性的协议。招商地产染指“退房”央企土地，今年业绩压力大。招商迟开战，静待政向中国房地产报2010年4月25日3主要内容关键字发文单位/文件来源发布时间编号12住宅篇引：四月楼市新政对深圳楼市影响明显，供应量方面：一手楼市供应量大增，二手楼市房源量也在不断攀升；在成交方面：从数据上看一、二手楼市成交量不降反升，成交均价也未见下行，主要原因有两点，一是政府的数据以过户时间为准，二是政策细节的延后性，从市场实际成交来看，一、二手楼市已经出现量价双降局面。13一手房/供需【港置地产研究部统计编制】4月深圳新房供应量远远大于成交量，供应量与成交量比值为：1.67:1。3226539429.1250.650100020003000400050006000成交套数(套)供应套数(套)成交面积(万㎡)供应面积(万㎡)2010年4月深圳一手楼市供应量与成交量分析144月全市新房供应量较上月有大幅增长，其中供应套数较上月增加234%，供应面积较上月增加117%。一手房/供应【港置地产研究部统计编制】1613539423.3350.650100020003000400050006000供应套数(套)供应面积(万㎡)2010年4月深圳一手楼市供应量分析3月4月15一手房/供应【港置地产研究部统计编制】4月全市六大区的供应量，关内仅有南山区有新供应量，关外两区是供应量的大户，其中宝安区供应量最大，约占全市总供应量的55.41%。2010年4月深圳各区域供应量分析0200040006000套0102030405060万㎡3月预售套数6791260065515316134月预售套数00133702989106853943月预售面积10.054.180.000.007.161.9423.334月预售面积00.008.110.0029.2213.3150.65罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市16一手房/需求【港置地产研究部统计编制】4月全市新房成交量维持在3千套以上，较3月上升7.46%。2008-2010年4月深圳全市一手房成交量走势30023226020004000600080001000008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月套08年月均成交3693套09年月均成交5839套17一手房/房价【港置地产研究部统计编制】4月全市新房成交均价依旧高位运行，主要受豪宅成交比重增加、关内成交比重增加的影响，成交价格环比继续上涨，较上月上升0.65%。2008-2010年4月深圳全市一手新房成交价格走势1192712381204332056705000100001500020000250003000008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月元/㎡18【港置地产研究部统计编制】4月全市六大区新房成交量，呈现出“三上三下”，降幅最大的是罗湖区，较上月下降52.98%，增长最大的是南山区，较上月上升32.78%。一手房/区域成交2010年4月深圳市新房各个区域成交量分析050010001500罗湖福田南山盐田宝安龙岗套0.005.0010.0015.00万㎡3月成交套数4月成交套数3月成交面积4月成交面积19【港置地产研究部统计编制】4月全市新房成交均价，呈现出关内四区升，关外两区降，其中关内四区涨幅最大是盐田区，较上月涨了1.7倍，主要跟大量豪宅成交拉高了区域的成交均价，而关外两区成交均价相对较平稳。一手房/区域均价2010年4月深圳新房各大区域成交均价对比21612137353132529098283252132