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智恒营销福州写字楼市场分析报告日期：2011年4月18日城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，《规划》的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设《意见》的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。《规划》指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。《规划》提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，中央推动以福建为试点的[海西模式]，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ECFA连接。台湾民间企业对「海西模式」反应热络。台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向，我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。两岸产业发展方向有相同及交叉之处ECFA签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。两岸合作海西先行产业合作带来生产性服务业发展福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位：福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；两岸经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史；我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一；文化旅游强市；滨海休闲度假基地。福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶段；2014－2015年为开发拓展期；到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。区域定位东部远洋物流保税区中部以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区南部旅游区西部两岸产业合作园区北部两岸现代农业合作区海岛区海岛新能源产业区平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。Ⅱ、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。Ⅲ、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析福州产业比重0.9%0.7%9.2%24.1%42.3%44.5%75.0%57.0%46.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京上海福州三产二产一产福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21%44.53%46.26%。北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9%24.12%74.98%。上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68%42.32%57%。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业。2009年规模以上工业产值585527247233503.0%24.9%44.9%33.5%27.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0100200300400500600700产值增速单位：亿元产业发展规划与布局产业发展轴“传统城市服务轴”，承担商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能；“城市东扩发展轴”，以现代服务业为主的区域服务产业轴；“城市南进发展轴”，以科技研发、创意产业发展为主的区域科技发展轴。向东向南产业发展规划与布局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技术产业、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体东部新城商业商务中心、交通枢纽和综合型生活新城马尾新城建设高新技术产业和研发基地，港口物流中心，综合型生活新城，对台交流合作基地琅岐岛建设国际旅游度假区、观光农业等田园型新城区荆溪甘蔗新区以休闲度假居住、现代物流为主的宜居宜业的山水新城上街-南屿-南通新区以建设海西高新技术产业园、生物医药园、机电园、商贸批发市场为重点，打造现代化科技城和商贸城闽侯青口汽车城汽车生产销售维护及其配套产业为主体的现代化汽车产业城长乐滨海和航空港工业区发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业等福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。小结Ⅰ、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。Ⅱ、城市新城产业发展轴以现代服务业、科技研发、创意产业发展为主。主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年代开始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐显露出来。五四路CBD：目前福州最成熟写字楼聚集区，自1992年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在处，以环球广场为代表。湖东路：90年代开始建设，以宏利大厦、中山大厦为代表，金融证券公司较多分布于此。东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培训等多分布于此办公。五一路：90年代中开始建设，保险、空务行业多分布于此。福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大厦1992年26F95%33000㎡环球广场1997年36F96%161000㎡金龙大厦2000年32F95%43000㎡力宝天马1996年28F100%34000㎡国泰大厦1988年12F100%16000㎡外贸大厦1994年38F98%120000㎡中银大厦2000年30F98%43000㎡置地广场1999年32F100%46000㎡信和广场2010年27F100%40500㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积湖东路宏利大厦1997年30F100%42000㎡中山大厦1997年32F100%73000㎡东街财金广场1994年25F95%32000㎡三山大厦1999年25F95%13000㎡航空大厦1992年20F98%16000㎡中福广场1999年32F100%47000㎡侨雄广场1993年12F92%11000㎡三友大厦1992年19F95%14000㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积五一路金源广场1997年30F100%60000㎡广场明珠2002年22F95%/先施大厦1993年28F95%47000㎡平安大厦2000年28F100%/联信大厦1999年28F92%/正大广场1996年32F93%/五四路、五一路、东街、湖东路写字楼出租率均在95%以上，满租情况多，可以看出目前写字楼空置率极低，基本处于满租状态。在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广场恒宇国际恒力城世茂国际中心宇洋中央金座恒力金融中心在售待售在售写字楼分布于城市中轴线，总计5个，其中恒力城写字楼自持，不对外销售。序号案名开盘时间工地位置开发商建面积容积栋数总户数主力面积均价主力总价（万）1茶亭SOHO2011-1-26群众路与八一七路交叉华辰地产78460㎡3.921600户55-6523000120-1402世茂国际中心2010-7-14群众路与广达路交叉世茂集团61333㎡7.6110F1900（整层）2200041803中央金地2010-12-15八一七中路98号宇洋地产12413㎡6.3114F450-900（半层、整层）270001200、24004青年广场2010-9-28东街口83号联通旁边中庚地产38843㎡9.91126F1135（整层）2700030005恒力城2011-3-22鼓楼五四路128号恒力地产31287㎡7.191136户自持//合计191049㎡在售写字楼基本信息当前在售写字楼总建19万平米，单层面积900、1100、1900平米不等。在售写字楼去化情况案名总建户数主力范围均价主力总价销售率开盘时间销售至80%周期茶亭SOHO78460㎡600户55-6523000120-14080%2011-1-264个月世茂国际中心61333㎡10F1900（整层）220004180100%（整层销售）2010-7-143个月中央金地12413㎡14F450-900（半层、整层）270001200、240070%（半层、整层销售）2010-12-155个月青年广场38843㎡26F1135（整层）27000300095%（整层销售为主)2010-9-285个月恒力城31287㎡136户自持/////在售写字楼基本以半层、整层销售为主，去化率基本80%以上，其中世茂国际中心3个月内售罄。世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等）9-18F5A级写字楼整层售卖，单层面积1900㎡左右20-33F超五星洲际酒店客房，其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-58F天际会，其中35-53F按套销售，每层18套；54-58F半层起售，每层两套B1F非机动车停车场B2-B3F机动车停车场，约300个停车位1）、项目整体规划分析楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价备注说明B1F非机动车停车场——（暂未确定）不售——————————B2-B3机动车停车场2288183㎡在售——按个销售——40万/个福州房产信息网备案11个车位1-7F洲际酒店——约13000㎡不售————————一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等9-18F5A写字楼10套19000㎡售罄2010.7.15整层销售单层1900㎡22401最高价23519元/㎡最低价20914元/㎡20-33F五星洲际酒店客房——————————————其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-53F天际会33432547㎡在售2010.7.31按套销售70-170㎡/套27159最高价31764元/㎡最低价21745元/㎡54-58F九五之尊109386㎡在售2010.8.111层2套950㎡/套37859已售2层4套2）、分楼层及销售情况分析世茂国际中心个案解析3）、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M²)总量（套）户型配比9F-18FA208-211㎡1217%B234㎡1217%C258㎡46%D265㎡2028%E306㎡1622%F359㎡811%合计72100%5A写字楼（售罄）——9至18F（整层销售）11%22%28%5%17%17%5A写字楼户型配比3