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1东莞楼市监测报告201505高度·深度·广度合富辉煌集团成员·香港联交所编号：733HOPEFLUENTREALPROPERTIES2报告目录第一部分楼市综述―――――――――――――――第3-7页第二部分月度大事件及点评――――――――――第8-11页第三部分：土地分析―――――――――――――――第12-15页第四部分住宅分析1.产品类型分析----------------------------第16-28页2.区域供求分析----------------------------第29-37页3.潜在供应分析----------------------------第38-42页第五部分：（附件）宏观经济政策信息--------------第43-53页3第一部分：楼市综述利好政策叠加5月东莞楼市成交量爆涨5月东莞楼市成交“飘红”，成交量同比爆增1.3倍，房价同比上涨6.9%与去年同期相比，2015年5月东莞楼市表现出供需两旺，其中，住宅新增供应面积约49.3万平方米，同比增加35.8%；与4月相比，2015年5月东莞楼市供应表现平淡，环比4月小幅减少12.4%；5月签约面积96.0万平方米，同比爆增1.3倍，环比亦增近三成；5月东莞住宅均价约9785元/平方米，同比涨6.9%，环比涨5.9%.5月东莞楼市成交大幅反弹，量价均刷新历史最高记录2015年以来，中国楼市利好消息不断。经历一系列宽松政策叠加后，东莞楼市信心大幅增强，成交量持续回暖，连续3个月环比增长，并最终在5月达到历史最高峰。2015年5月东莞住宅签约量刷新2014年12月的91.6万平方米的记录，创下96.0万平方米的最新记录，成为历史上第二次单月成交量突破90万方的月份。5月均价亦刷新2014年10月的9410元/平方米记录，达到9785元/平方米，直逼“万元”大关。4前5月东莞楼市“供需两旺，房价平稳”，上半年成交有望创历史最高合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年1-5月东莞一手住宅新增供应面积高达277.2万平方米，创历史同期最高，同比大幅增加65%.1-5月网签面积高达300.0万平方米，同比大幅增加72%，亦创历史同期最高，与历史最高峰的2013年同期仍然增加12%。前5月东莞楼市表现出“供需两旺，房价平稳”。1-5月全市一手住宅网签均价约9260元/平方米，扭负为正，将1-4月的同比跌1%转化为同比微涨1%，整体以平稳为主。从前5月的“供需价”表现来看，均超过历史最高峰的2013年。由此推断，2015年上半年东莞楼市成交有望创下历史最高。当前东莞楼市整体去库存压力较小截至2015年5月底，东莞一手住宅库存面积约512万平方米，连续3个月回落。按照6个月平均数来计算，去库存仅需7.9个月，基本回到2014年3月份之前的压力水平，去库存压力较小，房价得到支撑。5前五月万科和碧桂园两房企房地产开发总额全市占比近两成合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年前5月万科地产以39.9亿业绩，继续以绝对领先优势保持东莞房企销冠。碧桂园以万科一半的业绩，19.9亿元继续保持第二。万科和碧桂园两大全国一线房企在东莞全市占比约18.8%，近两成市场份额。前房企前十排行榜来看，全国知名房企占六成，包括万科、碧桂园、万达、保利、恒大和金地等，其余主要为东莞本土房企。从5月单月成交来看，万科、碧桂园和光大仍然保持前三，其中万科和碧桂园占市场总比重达20.1%.成交前十房企基本上以大品牌房企为主，东莞楼市品牌集中度较高。65月大户型销售情况明显好转从5月住宅成交前十名楼盘来看，大户型（包含别墅）成交明显好转，前四名楼盘成交主力以130平方米以上大户型为主。从区域分布来看，热销楼盘集中于临深片区，如凤岗、长安、虎门、樟木头、黄江等。5月东莞大户型成交的好转，说明二套房放松政策对于楼市的刺激作用已经显现，压抑多年的换房需求将进一步得到激活。凤岗、虎门和南城三区域成交总面积全市占比达三成5月东莞楼市成交区域分化较严重，其中凤岗镇以绝对优势区域销冠，签约11.7万平方米，1121套，全市占比12.2%；其次为虎门镇，10.3万平方米，835套，全市占比10.7%；第三为南城区8.0万平方米，769套，全市占比8.3%.凤岗、虎门和南城三区域成交总面积全市占比达三成，约31%.5月全市33行政区域中，共有7个区域均价过万，分别为：塘厦镇13680元/平方米、东城区12924元/平方米、长安13407元/平方米、松山湖12298元/平方米、虎门镇12086元/平方米、凤岗镇10799元/平方米和南城区10222元/平方米，其中成交面积排名前四的区域均为价格过万区域。7房贷政策放松，刺激别墅需求，5月东莞别墅成交量大幅反弹“330”政策后，东莞大户型尤其别墅需求得到较大的刺激。合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2015年5月东莞别墅签约面积约14.2万平方米，约569套，同比大幅增加3.8倍，环比大幅增加1.5倍，同时也创了历史新高。从套均面积来看，2015年以来，别墅套均面积呈减小趋势，2015年5月别墅套均面积约250平方米，说明小面积紧凑型别墅越来越受到市场接受。从价格来看，东莞别墅均价围绕1.5万元上下徘徊，整体呈现稳定。8第二部分：月度大事件及点评事件一：央行再次降息0.25个百分点央行5月10日消息，自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。点评：这是半年内第三次降息，累计降息幅度已经达到0.75%，这也使房贷利率跌为10年最低，已经跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%，公积金基准3.87%的最低历史纪录，一方面结合2015年两次降准看，货币整体宽松已无容置疑，对资金密集型的房地产行业是正面的影响，另一方面房贷利率已经跌破2009年历史最宽松时期，后续继续降息概率将逐步减弱，而相对依然处于高位的存款准备金利率（最新大型金融机构最新存款准备金利率为18.5%）年内降准依然值得期待。事件二：东莞公积金贷款新政:6月10日起夫妻最高可贷80万元9点评：本次公积金新政变化不小，从资金供求端看，无疑减少了首套及二套住房的首付负担，提高了公积金可贷额度。从购买限制看，本次取消对房屋建筑面积的限制，对于改善型洋房产品以及小面积别墅产品成交是有较大的刺激。事件三：2015年4月份CPI同比上涨1.5%PPI同比下降4.6%2015年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.5%。其中，城市上涨1.6%，农村上涨1.3%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨2.1%。1-4月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。点评：居民消费价格（CPI）同比上涨1.5%，较上月微幅上涨0.1%，处于微幅回升态势，缓解了通缩担忧。而工业生产者出厂价格（PPI）同比依然负增长，但进入2015年后，跌幅有收窄趋势，其中4月同比增速与上月持平，显示工业生产者出厂价格（PPI）增速下滑已经趋于尾声，预计未来继续下滑概率较小，探底回升的概率在增大。事件四：东莞首趟地铁试跑明年5月前开通5月7日上午，东莞首趟地铁列车开始“试跑”，10时许编号为003004号的列车在东城车辆段试车线上缓缓驶出，东莞首条地铁的列车自此“动”了起来。据东莞市轨道公司方面介绍，目前已有15列列车抵达东莞，这些车辆接下来逐步动态调试，每列车辆在调试中都要跑足200公里才能付诸使用。那么，东莞市民什么时候才能真正坐上地铁呢。东莞轨道公司方面表示，根据进度，东莞地铁2号线将于今年12月进行空载试运行。由于验收环节多要求严苛，市民想要坐上首趟东莞地铁，则得等到明年5月左右。“如果各项验收都比较顺利，才有可能提前对广大市民开通”。点评：东莞地铁R2线虽经多次推迟开通时间，但东莞步入轨道交通时代是铁板钉钉的事情，而作为广东省第三个拥有地铁城市，无疑大幅提升了东莞的知名度，对东莞经济发展以及人口流入都是有正面的影响，特别是对沿线镇区经济、消费、房地产发展都是比较大的利好。10事件五：16省份出台户籍制度改革意见将落实居住证制度据不完全统计，目前全国已有新疆、黑龙江、河南、河北、四川、山东、安徽、贵州、山西、陕西、江西、湖南、吉林、福建、广西、青海16个省份正式公布了本地区的户籍制度改革意见。上述意见均明确了本地区进一步放宽户口迁移的政策，并提出取消农业户口和非农业户口性质区分，建立统一城乡户口登记制度，多地提出了具体实施的时间表。其中，新疆提出“居住证持有人连续居住满二年和参加社会保险满二年，逐步享有与当地户籍人口同等的职业教育补贴、就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助等权利；贵州提出，居住证持有人在当地连续居住1年以上的，逐步享有与当地户籍人口同等的中等职业教育资助、就业扶持、养老服务、最低生活保障、特困人员供养等权利。点评：随着户籍改革制度的推进，或将促使更多流动人口流向于经济发展好，公共配套完善的城市，而一些落后的城市人口将会持续流出，从这点看，未来房地产市场区域发展分化也将加大，一线城市以及一些优秀的二三线城市的房地产市场会发展的更好，因为有持续人口流入，而出现人口流出的城市房地产市场发展将有所限制。事件六：4月商品房销售降幅大幅收窄4月70个大中城市住宅销售价格回暖1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降10.3%。点评：在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份全国房地产市场数据出现明显回暖:从销售情况看：1-4月份商品房销售面积降幅收窄4.4个百分点，回暖态势明显。从成交价格情况看：4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。上涨城市在逐步增加，显示房地产市场回暖不是个案，是有更多城市回暖数据支撑的。11事件七：万达万科“结盟”合作规模有望达“千亿元”商业地产龙头万达和住宅地产龙头万科14日在北京签订战略合作框架协议，宣布建立战略合作关系，拟议中的合作规模有望达到“千亿元”。在多数城市商品住房市场告别“黄金时代”步入“白银时代”后，两大巨头谋求战略转型，旨在通过强强联合，优势互补，以降低成本，增强市场竞争力。根据协议，两家公司将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于双方都有海外发展计划，未来的合作不仅限于国内，也将在全球展开。未来两家公司的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。点评：房地产从“黄金时代”步入“白银时代”后，强者恒强，“大吃小”的现象将逐步明显，因为大型房地产开发企业具备更多优秀人才，领先的行业技术，较好的品牌口碑，以及从资本市场获得低成本的资金能力都是小型房地产企业所不具备的，而近期万达万科两大巨头合作更显示出“白银时代”后房地产玩法更加多元化，集中度将向大型房企倾斜。12第三部分土地市场分析【数据来源：东莞市国土资源局】土地市场小结：进入初夏的南方，时而大雨倾盘，时而烈日炎炎，有时暴雨过后又是烈日，烈日出来又是暴雨，令人捉摸不透的南方初夏；用5月份的土地市场和天气相比，简直就是一面冬天一面夏天，5月份的土地市场显得非常的冷清，供应量创今年来月度最低，随着