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2011年5月佛山房地产市场分析报告一、市场综述土地市场：本月全市土地成交总金额为11.39亿元，除了高明区暂无新增土地，其余四区均有成交，全市地面价为305万元/亩，环比上月210万元/亩大幅回升45.24%。其中，位于乐从的10号地块最为市民关注，该宗土地位于顺德区乐从镇南区10号地块，用于商住用地，占地4.79万㎡，总建面14.38万㎡，由佛山市钜隆房产有限公司以7亿元高价收入囊中，折合楼面地价达4868元/㎡，现时成交市场相对低迷的情况下，此成交价超出了市场的预期。而另一层面亦说明了开发商对土地市场并不是一致地悲观。从整体上看，现时土地成交市场还处于低位状态，随着国土部不断发布土地计划，抓紧土地工作，未来一定时间内土地新增供应不会有太大的增加。预售市场：受限购令新政威力不断影响，及近期银行存款准备金率再次提高等细则，各大开发商放慢推货速度，全市供应量持续减少，本月预售市场再次下降，全市新增预售3876套，合计40万㎡，环比上月大幅下降32.05%。其中全市五区均有不同幅度的跌幅，而禅城区跌幅最大，跌幅高达59.78%，接近六成，高明区本月跌幅亦达47.66%，两区自上月逆市飘红后，本月大幅回落，影响全市供应市场，，另外，三水区本月不动于色，市场冷清，陷入零供应状态，没有新增预售。在新增预售户型中，三房户型依然主导市场，新增入市2054套，占比达52.99%，占据全市半壁市场，四房比例大幅上升，占比14.78%，两房的比例较上月有所回落，占比20.30%，另外，本月没有新增公寓推出市场，其余产品类型占比均不到10%。成交市场：本月全市仅成交4355套单位，较上月大幅增加764套，合共43.18万㎡，环比上月32.59万㎡大幅上扬32.49%，但同比去年同期47.24万㎡有所回落8个百分点;成交均价为8579元/㎡，较上月8060元/㎡上升6.44%，同比去年同期7160元/㎡上涨19个百分点。从各区住宅成交占比来看，顺德区依然主导全市成交量，全区成交18.37万㎡，占比全市总成交量42.54%;其次，禅城、南海两区一齐发力，成交量大幅提升，分别占全市的20.17%和31.17%，在全市五区以成交量大幅上升为主基调的同时，三水区本月市场冷清，以零成交跌至谷底。小结：从总体来看，五一期间多个楼盘进行活动带旺人气，其后，开发商主动出击，表现积极，多个楼盘纷纷进行低价促销，开发商成交市场亦逐渐活跃起来，高性价比的产品深受刚需客户的喜爱，市场反应较好，预计下半年，各楼盘优惠促销活动将加大。二、一级市场表5月佛山市商住用地供求对照土地供应量回升总体表现量价齐升自4月土地供应大幅萎缩，5月份各区齐齐发力，土地市场大幅回升，从供应数量来看，全市推出共9宗商住用地，其中成交8宗，消化率达99.80%;从供应面积来看，本月全市供应24.94万㎡，较上月的7.0万㎡飙升两倍多，供应量大幅回升。本月全市土地成交总金额为11.39亿元，除了高明区暂无新增土地，其余四区均有成交，全市地面价为305万元/亩，环比上月210万元/亩大幅回升45.24%。其中，位于乐从的10号地块最为市民关注，该宗土地位于顺德区乐从镇南区10号地块，用于商住用地，占地4.79万㎡，总建面14.38万㎡，由佛山市钜隆房产有限公司以7亿元高价收入囊中，折合楼面地价达4868元/㎡，现时成交市场相对低迷的情况下，此成交价超出了市场的预期。而另一层面亦说明了开发商对土地市场并不是一致地悲观。从整体上看，现时土地成交市场还处于低位状态，随着国土部不断发布土地计划，抓紧土地工作，未来一定时间内土地新增供应不会有太大的增加。表本月各区土地成交一览表表6月计划出让土地一览表三、二级市场3.1预售市场表2011年5月佛山各区商品房预售情况受限购令新政威力不断影响，及近期银行存款准备金率再次提高等细则，各大开发商放慢推货速度，全市供应量持续减少，本月预售市场再次下降，全市新增预售3876套，合计40万㎡，环比上月大幅下降32.05%。其中全市五区均有不同幅度的跌幅，而禅城区跌幅最大，跌幅高达59.78%，接近六成，高明区本月跌幅亦达47.66%，两区自上月逆市飘红后，本月大幅回落，影响全市供应市场，，另外，三水区本月不动于色，市场冷清，陷入零供应状态，没有新增预售。在新增预售户型中，三房户型依然主导市场，新增入市2054套，占比达52.99%，占据全市半壁市场，四房比例大幅上升，占比14.78%，两房的比例较上月有所回落，占比20.30%，另外，本月没有新增公寓推出市场，其余产品类型占比均不到10%。各区情况：禅城区：本月禅城仅四个楼盘推货出售，新增住宅预售705套，合计总预售面积5.57万㎡，环比上月的13.85万㎡大幅下降59.78%，占全市总量的13.93%。南海区：该月南海区部分开发商保守推货，推货量大幅减少，全区共取得新增住宅预售1135套，合计13.46万㎡，环比上月17.42万㎡大幅下降23个百分点，占全市总量的33.65%。顺德区：该月顺德区预售市场小幅下调，全区取得新增住宅预售1782套，合计17.95万㎡，环比上月19.04万㎡下降5.72%，占全市总量的44.88%。三水区:三水区本月市场冷清，陷入零供应状态，没有新增预售。高明区:高明预售市场自上月大幅供应后，本月迅速回落，共取得新增供应254套，合计3.02万㎡,环比上月大幅下跌47.66%，占全市总量的7.55%。3.2成交市场3.2.1全市概况表本月佛山各区商品房成交情况成交市场表现积极总体表现量价齐升本月全市仅成交4355套单位，较上月大幅增加764套，合共43.18万㎡，环比上月32.59万㎡大幅上扬32.49%，但同比去年同期47.24万㎡有所回落8个百分点;成交均价为8579元/㎡，较上月8060元/㎡上升6.44%，同比去年同期7160元/㎡上涨19个百分点。从总体来看，五一期间多个楼盘进行活动带旺人气，其后，开发商主动出击，表现积极，多个楼盘纷纷进行低价促销，开发商成交市场亦逐渐活跃起来，高性价比的产品深受刚需客户的喜爱，市场反应较好，预计下半年，各楼盘优惠促销活动将加大。从各区住宅成交占比来看，顺德区依然主导全市成交量，全区成交18.37万㎡，占比全市总成交量42.54%;其次，禅城、南海两区一齐发力，成交量大幅提升，分别占全市的20.17%和31.17%，在全市五区以成交量大幅上升为主基调的同时，三水区本月市场冷清，以零成交跌至谷底。3.2.2禅城区禅城成交量激增均价持续走低自4月成交量减少后，本月各楼盘表现积极，多盘出现低价调整，促使成交，成交市场表现火爆，共成交897套单位，合计8.71万㎡，环比上月4.65万㎡大幅飙升87.31%;成交均价为9229元/㎡，较上月10262元/㎡继续下滑10个百分点，与去年同期9242元/㎡基本持平。五一期间，楼市出现“旺丁不旺财”现象，市场还存在大量刚需客户，五月中旬，各开发商积极调整销售策略，低价推售，成交量大幅增加，其中，碧桂园城市花园和保利香槟花园成交最为特出，碧桂园城市花园以成交245套单位，均价9464元/㎡稳居领头羊;保利香槟花园以139套，均价8813元/㎡次于第二。表禅桂中心片区个盘成交情况3.2.3南海区成交量大幅上升价格持续上扬本月南海区成交量大幅增加，共成交1160套，合计13.46万㎡，环比上月的8.39万㎡大幅上调60个百分点，升幅超6成;而成交均价方面，均价持续上升至11175元/㎡，环比上月的10509元/㎡继续上升6个百分点，同比去年5月份的8154元/㎡大幅上行37个百分点。在各镇成交方面，本月黄岐、桂城、里水和松岗四镇街成交市场火热，成交面积大幅增加，共同支撑全区市场，其中黄岐、松岗升幅最大，分别达269.88%和278.85%，增幅超2倍；同时，亦有部分街镇成交欠佳，表现惨淡。表本月南海个盘成交状况3.2.4顺德区成交量有所增加总体量价齐升该月顺德区成交市场量价齐升，共成交2050套，合计18.37万㎡，环比4月的15.87万㎡小幅上升15.75%，同比去年5月的20.6万㎡下降11个百分点;成交均价为6828元/㎡，环比4月份的6321元/㎡小幅上升8.02%，同比去年5月6179元/㎡小幅上升10个百分点。在各街镇成交方面，本月各镇街成交表现不一，其中大良、容桂、乐从等多个镇街成交火热，均持不同幅度的升幅，乐从镇本月升幅最为特出，共成交162套，合计1.92万㎡，环比上月的0.22万㎡大幅飙升数倍，占比上市的12.29%。而杏坛、龙江、均安本月表现欠佳，出现不同幅度的跌幅。总体上全区表现较好，量价齐升。(以上顺德数据均以建筑面积计算)。表本月顺德个盘成交状况表本月顺德个盘成交状况3.2.5三水区市场表现冷清零成交状态受政策的影响，本月三水区成交市场冷清，处于零成交态势。3.2.6高明区市场成交增加总体量价齐升本月高明区共成交248套单位，共2.64万㎡，环比上月的1.9万㎡大幅上升38.95%，同比去年同期小幅上升15.79%。成交均价方面，本月成交均价为5301元/㎡，较上月5022元/㎡稳中上升5.56%，但同比去年同期6906元/㎡下降23.24%。总的来看，随着街镇新货的推出，成交有所上升，表现良好。3.2.7禅桂中心区禅桂量升齐跌成交市场上升成交量方面，禅城区该月成交面积为8.71万㎡，环比上月的4.65万㎡大幅飙升87个百分点;桂城区域本月成交面积为2.11万㎡，环比上月的1.35万㎡大幅上升56.3%,升幅超5成;随着各楼盘的优惠促销加大，禅桂片区市场逐渐活跃起来，成交市场表现较好。成交价格方面，禅城区本月成交均价为9229元/㎡，较上月10262元/㎡下跌10个百分点，而桂城区域本月的成交均价为10009元/㎡，较上月的11313元/㎡下跌11个百分点，禅桂中心区均价双双下滑。禅桂开盘简报四、营销推广4.1营销活动4.2报广统计【统计报纸：南方都市报、羊城晚报、珠江商报、珠江时报、佛山日报、广州日报】本月投放广告、营销活动较上月均大幅回落，全市见报楼盘31个，硬广投放共65则较上月的107则减少42则，投放媒体依然以南方都市报为主，投放31则广告，广州日报次之，投放17则广告，投放版面以半版为主，投放区域以南海区最为集中，共投放27则广告，其次为禅城区18则，而顺德区本月有所减少，共投放16则。表本月广告一览表五、市场动态Ø央行:继续运用利率等价格调控手段来源:佛山日报2011-5-05中国人民银行3日发布《2011年一季度中国货币政策执行报告》指出，当前增长速度和就业都处在合理水平，稳定物价和管好通胀预期是关键，也是宏观调控首要任务。要保持必要的调控力度，巩固和加强前期调控成果，进一步巩固经济发展良好势头。Ø国土部:不落实保障房用地相应扣减计划指标来源:中国广播网2011-5-06国土资源部在昨天(5日)公开的《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》中明确提出：“凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省(区、市)的计划指标。”Ø2020年全面实现广佛肇一体化来源:佛山日报2011-5-06按照计划，随着广佛肇高速公路的开工建设以及广佛肇城际轨道工程的推进，不久的将来，快速交通将全面连接三市。三市市长均对上一阶段广佛肇经济圈建设取得的成就表示肯定，并就下一步合作提出了要求。肇庆市市长郭锋认为，应以交通基础设施建设为重点，全面加快广佛肇对接;以共建经济合作区为突破口，加快推进广佛肇产业合作;以市场机制和政府引导为抓手，加快重点合作项目实施。Ø2011房地产蓝皮书:今年平均房价可能呈下调趋势来源:中国新闻网2011-5-72011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会5月5日在北京举行。《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚作主题报告时表示,年内商品房价可能进入相持态势,纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。Ø佛山公积金贷款买二套房首付要俾五至七成30来源:广州日报2011-5-11新《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》昨起实施非普通住房公积金贷款