XXXX年5月呼市市场调研报告

2015年5月市场调研报告2015.6.2策划部杨蓉目录一、宏观市场分析二、区域市场分析三、典型案例分析四、报广数据分析一、宏观市场分析四部委联手打出“金融＋财税”的政策组合•2015年4月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。•自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。经济步入“新常态”中国楼市将“量增价稳”•专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。一线回暖三线疲软全国楼市不对称复苏•一二线城市楼市回暖，三四线城市却惊现整体疲软,在各项救市政策的刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是库存压力较大的三四线城市，成交依旧难见起色。1、百城价格指数（2015.5）观点：2015年5月，百城住宅均价为10569元/㎡。环比上涨0.45%，同比下降3.73%。其中涨幅最高的城市为深圳，环比上涨2.68%，同比上涨4.69%。跌幅最高的城市为湖州，环比下降2.41%，同比下降5.50%。备注：数据来源：CREIS中指数据和fdc.fang.com2、百城价格指数走势（2015.5）观点：2015年5月，百城住宅均价为10569元/㎡。呼和浩特为6645元/㎡。百城价格指数走势降中有升，而呼和浩特价格指数走势还处于略下降状态。备注：数据来源：CREIS中指数据和fdc.fang.com二、区域市场分析1、五证不全积弊需正视呼市在售的项目中，五证不全的数量要占到一半以上，监管部门的不认真履行职责，开发公司不按章程办事，不仅会影响销售进度，而且还会扰乱房地产市场，侵犯消费者权益。必须重视此事，同时应采取措施彻底消除此怪象。让房地产的发展重返理性、法制的轨道。2、新推项目较少，只有少数大型房企新推开盘目前呼市在售的项目中，大部分在销售前期剩余的房源，新开盘的项目较少，只有万达、恒大、中海等大型房企选择集中开盘。且以恒大为首，通过一系列现场活动和优惠政策来招揽人气，为开盘蓄势。3、资金压力大，诸多在建项目被迫停工由于去化速度慢，加之其他各方面因素，导致很多中小型项目资金链切断，资金无法到位，在建项目被迫停工，延期交房等一些列问题将随之产生。（一）、呼市土地供求分析经呼和浩特市人民政府批准,呼和浩特市公共资源交易中心决定以挂牌方式出让19(幅)地块的国有土地使用权。发布时间2015.5.22。19幅地块总面积为599703㎡，总建设用地面积为599703㎡，规划总建筑面积为819621㎡。599703599703819621总面积建设用地面积规划建筑面积总供数量平方米备注：具体内容详见附件1：呼和浩特市土地供求情况表1、区域分析所在区域新城区回民区玉泉区赛罕区合计数量5527195527012345678新城区回民区玉泉区赛罕区区域分析数量新城区26%回民区26%玉泉区11%赛罕区37%区域分析观点：出让的19块土地中，以赛罕区最多，为7块，占到总出让土地的37%，新城区与回民区数量相同，为5块，玉泉区最少，仅有2块土地。2、土地性质分析24580123456789土地性质分析数量住宿餐饮用地11%商务金融用地21%批发零售用地26%其他普通商品住房用地42%土地性质分析土地性质住宿餐饮用地商务金融用地批发零售用地其他普通商品住房用地合计数量245819观点：出让的19块土地中，作为普通商品住房用地的最多，为8块，占到42%，将近一半。其次为批发零售用地、商务金融用地，最少的为住宿餐饮用地，占到11%。3、出让年限分析年限40年70年合计数量1181911802468101240年70年出让年限分析数量40年58%70年42%出让年限分析观点：与土地使用性质相对应，出让年限为40年的土地有11块，占到58%，其余的为70年。（二）、呼市在售项目分析在售项目分布图备注：具体内容详见附件2：呼和浩特市在售项目统计表1、呼市各区域在售项目分析所在区域回民区赛罕区新城区玉泉区金桥开发区如意开发区金川开发区金山开发区合计数量484560552738333309484560552738333010203040506070呼市各区域在售项目分析数量回民区15%赛罕区15%新城区19%玉泉区18%金桥开发区9%如意开发区12%金川开发区11%金山开发区1%呼市各区域在售项目分析分析：目前呼市在售项目共计约309个，且各个区域按大小分布也比较均匀，其中新城区项目最多，占到全市的19%，回民区占到全市项目的15%。2、项目销售状态分析销售状态在售待售合计数量2713830927138050100150200250300在售待售项目销售状态分析数量在售88%待售12%项目销售状态分析分析：目前销售的项目中，88%处于销售状态，待售项目的数量仅占到12%左右。而且在售的项目中，大部分项目处于中后期销售。新推的项目数量不多。可能和目前整体的市场情况相关。3、项目价格分析分析：根据中国指数研究院最新公布的销售数据，呼市5月份销售均价为6645元/㎡，价格涨幅-1.028%。其中6000-8000元/㎡占到36%。6645元/㎡6714元/㎡6815元/㎡6820元/㎡6759元/㎡6889元/㎡6929元/㎡6919元/㎡6989元/㎡7001元/㎡7057元/㎡7064元/㎡7004元/㎡16%32%36%9%5%2%备注：数据来源：CREIS中指数据和fdc.fang.com呼包鄂价格指数走势备注：数据来源：CREIS中指数据和fdc.fang.com分析：2015.5，呼和浩特的样本平均价格为6645元/㎡；包头为5372元/㎡；鄂尔多斯为8660元/㎡。4、成交量分析分析：五月，呼和浩特商品房网签数量增长速度显著，创造了今年以来的新高。商品房网签2817套，同比增长171.91%，环比增长29%；其中，住宅成交2603套，商业用房成交213套，办公用房成交1套。成交总面积为329839.21平方米，成交总额为15.9785亿元。（数据截止到2015年5月31日）备注：此次成交数据信息来自呼和浩特市住房保障和房屋管理局,并摘录之呼和浩特搜房网。（数据截止到2015年5月31日）备注：此次成交数据信息来自呼和浩特市住房保障和房屋管理局,并摘录之呼和浩特搜房网。分析：从各区域网签数据来看，赛罕区依旧是网签成交的主力区域，其余三区成交量相对较少。住宅成交均价整体有所上涨，四大城区中成交均价均在4700元/㎡以上，其中新城区成交均价，高达5966.13元/㎡，回民区成交均价最低。各区成交情况：回民区成交248套，环比降低7.81%，同比增长275.76%；赛罕区成交1920套，环比增长54.59%，同比增长232.76%；新城区成交284套，环比降低21.11%，同比增长32.71%；玉泉区成交151套，环比降低31.67%，同比增长37.27%。五月楼盘成交top10（数据截止到2015年5月31日）备注：此次成交数据信息来自呼和浩特市住房保障和房屋管理局,并摘录之呼和浩特搜房网。分析：纵观五月，天野佳园一直保持着强劲的势头，稳居网签数据第一名的位置，并且数量高达661，超过第二名、第三名、第四名和第五名的总和。回民区万达广场因为目前属于尾盘，所剩套数较少，所以来到了第二名。永泰城、东达安苑、华渊春晓住宅小区和中海蓝湾，依旧维持了较高的网签数量，而且排名较高。本月，金宇钻石表现亮眼，上榜并且来到了第六名的位置。商业用房成交情况：分析：五月，商业用房网签成交213套，环比增长142.05%，同比增长301.89%；成交面积为18278.77平方米；成交均价为11442.02元，成交总额为13491.90万元。五月商业用房表现非常亮眼，瓯江现代城稳居第一名，数量超过其他项目的总和。海亮广场、中海蓝湾财富广场等也都保持了一定网签数量。（数据截止到2015年5月31日）备注：此次成交数据信息来自呼和浩特市住房保障和房屋管理局,并摘录之呼和浩特搜房网。办公用房成交情况：分析：五月办公用房网签仅有一套，为汇商广场商务楼。5、预售统计（数据截止到2015年5月31日）备注：此次成交数据信息来自呼和浩特市住房保障和房屋管理局,并摘录之呼和浩特搜房网。分析：五月，一共有八个项目先后取得预售许可证。截止5月31日，赛罕区可售面积及套数最多，回民区最少，呼和浩特的库存量还是较大的。三、典型案例分析对5月份市场上，热议及热销的楼盘进行了实地调研和监控，并进行了相关的分析与研究。以下为典型案例分析列表：序号项目名称项目热议点1回民区万达广场与我公司项目毗邻，且开盘已售罄。2恒大城无理由退房/购房享受85折/首付分期/精装3新青年国际社区与我公司项目国际青年社区产品、名称、推广相仿4滨海友谊商业广场5.23在香格里拉大酒店开盘热销5新华联雅园大型企鹅嘉年华主题活动1、典型案例分析之回民区万达广场项目名称回民区万达广场物业地址回民区阿拉善路与成吉思汗西街交汇处销售价格均价4900元/平方米楼层状况共12栋，27万平米，全部为32层高层住宅。项目分A、B、C、D四期开发，其中C区为首开区域，共4栋楼，512套。产品以80-90平通透两居，和110-140平舒适性三居为主。工期目前主体已起1/3，预计2016.9.30交房。销售情况目前首推的4栋楼已基本售罄优惠情况总价减一万，全款97折，按揭98折。分析二期新推出的房源均价会上涨，大概在6000元左右。样板间展示2、典型案例分析之恒大城项目名称恒大城物业地址新城区展览馆东路与爱民街交汇处向东500米销售价格起价是6800元/㎡，均价是7500元/㎡。楼层状况一期共6栋楼5#，6#，12#，13#，14#，16#5、6号楼30层、12号楼30层、13号楼25层、14号楼21层、16号楼33层工期目前地上十层左右，2017年8月交房。销售情况5.31日在呼和浩特乒乓国际酒店开盘，排号组数约584组，成交约458套，成交均价在7400元左右。优惠情况排号交1万，可享受85折，买房时1万抵作房款再交3千，即可参加新浪乐居团购优惠96折，买房时3千不抵作房款。所有优惠后的起价是6800元/㎡，均价是7500元/㎡。首付30%可分期支付，买房后首付可按以下时间和比例进行支付，如单价为7500元/㎡，面积为120㎡，总价为90万。2015.6.1付首付（3%）=2.7万；2015.12.1付3%=2.7万；2016.6.1付3%=2.7万；2016.12.1付3%=2.7万；2017.6.1付3%=2.7万；2017.12.1付3%=2.7万；2018.6.1付12%=10.8万。分析现场设有弧形LED大屏，样板间及内部园林、水系，女保安站岗等，售楼部设计比较新颖，大气；由于现场举办广场舞大赛等活动，客户比较多。开盘现场展示开盘采用摇号的方式进行，外围现场只能监控到摇号的情况，排号客户被摇到号后进入选房区；选房区内比较火爆，客户按照选房流程流水线操作。无理由退房解析为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，经集团公司研究决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房；已认购客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。户型图展示3、典型案例分析之新青年国际社区项目名称新青年国际社区物业地址新城区成吉思汗大街与东二