搜索
二零一一年五月常州楼市监测报告5月回顾房价不跌反涨，江浙地区多家银行已将首套房贷首付比例提高至四成。更严厉调控政策酝酿中5月，常州市区挂牌出让地块10宗，成交地块20宗，流拍2宗。出让、成交地块多集中于武进区。5月，全市商品房新增预售面积56.22万㎡，环比增加27.2%。其中，商品住宅新增预售面积51.99万㎡，环比增加45.2%。5月，全市商品房签约面积45.89万㎡，环比增加21.05%。其中，商品住宅签约面积37.78万㎡，环比增加28.37%。5月，市区商品房成交均价7879元/㎡，环比上涨1%；市区商品住宅成交均价7673元/㎡，环比上涨5.11%；5月，常州楼市量价稳定。从房展会开始，多家开发商推出一系列优惠折扣措施。促销活动取得一定效果。后期常州出台限购令的可能性依然存在。PART1市场背景篇•政策法规•市政规划•楼市动态周小川徐绍史姜伟新姜伟新1.1政策法规6.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%历次商业贷款利率调整(五年以上)观点：连续4次加息，主要目的是抑制通货膨胀。频频加息，意味着通货膨胀仍在继续，购买商品房以‚实现财富保值增值‛的投资行为仍将持续。加息直接增加购房负担，对刚性需求的抑制要大于投资需求。观点：连续11次提高存款准备金率，有利于抑制部分行业的过度投资。开发商资金压力趋紧，增加融资难度和成本，不利于开发商降价促销和各城市房价控制目标的实现。提高存款资本金率，直接导致居民购房成本提高，市场需求减少。21.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%历次存款准备金率调整(%)05.12国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》1、首次强调：土地出让合同中，应明确项目的开竣工时间。2、《意见》规定，今后的土地出让合同、住房建设和销售合同中，将明确建房套数、套型、面积比例、容积率、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件，及相应的违约责任等。3、为保证政策性商品住房用地及时开发利用，《意见》要求，市、县国土资源主管部门可以在出让合同中明确约定：不得改变土地用途和性质，不得擅自提高或降低规定的建设标准，保障性住房先行建设和先行交付，不得违规转让土地使用权等。对违反规定或约定的，新规赋予地方国土部门较大权限，加强对出让合同履行情况的监督检查。观点：长期以来，房企囤地推高房价一直屡禁不绝。尽管对房企全面按土地合同要求及时竣工商品房不能过于乐观，但新规仍有利于加速楼市供求关系的逆转。中央媒体集中炮轰楼市可能在为调控新政铺路近期，中央媒体接连炮轰楼市调控新政策无效。《人民日报》：‚部分一线城市是以限制高价房销售、加大低价房入市，以及把保障房纳入统计范畴等手段，人为将商品房平均成交价拉低。如制度改革不能跟上，一旦限购令等调控政策放松，房价很可能出现报复性反弹。‛新华社：‚自今年1月上海、重庆启动房产税试点迄今已有百日，但3个月征收额不及一套房价，显示房产税实际‚威慑效应‛尚不明显，而房价总体变动不大，楼市形势依然严峻。‚《金融时报》（隶属央行）：‚从几个月的楼市来看，曾一度寄以希望的房产税效果并未显现，也反映出房产税对房价的影响微乎其微。楼市调控‚组合拳‛要齐发力、严落实、不放松。‛《经济参考报》（隶属新华社）：‚由于开发商钻空子，公布的价格与实际成交价格有很大差距，导致新政策在执行过程中遭遇‚缩水‛，房价也并未因此下降，调控效果面临‘打折’。‛《中国青年报》（隶属共青团中央）：‚今年中央1000万套保障房建设任务恐难以完成，对于中央问责制，地方政府正‘见招拆招’，一些地方不愿做蚀本买卖，想方设法将责任转嫁给企业。‛观点：按惯例，中央媒体就某一社会经济热点集体表态时，往往成为政策调整的先行信号，对楼市调控尤其如此。目前这种舆论环境，不排除是为更加严厉的调控政策铺路。1.2市政规划京沪高铁全线试跑常州北站站内建设完工京沪高铁5月11日起全线试运行。为配合试跑，京沪高铁常州北站加紧备战。京沪高铁常州段总长44.74公里，5月21日，所有站内建设全都完工。观点：：即将开通的京沪高铁、高铁核心区的美好规划，让新北区西新桥板块越发受到关注，周边可开发项目体量有限，板块内楼盘价格降继续大幅上涨。另，京沪高铁建设进度被一再加速。2008年开工时，铁道部预计2012年12月通车，而今已数次缩短工期，目前定期为2011年6月底正式通车。对于高铁来说，安全是第一要务。为了‚建党90周年献礼‛赶工期，很可能为以后的安全埋下风险。万福路20万平米商务办公区打造黄金一公里万福路定位于城市CBD集聚区，街区业态以酒店和商务办公为主。商务方面，万福路已基本建成20万㎡商务办公区，租售情况良好。预计到今年底，将再新增商业面积5万㎡。凯纳商务广场、恒远大厦、港龙尚层科技广场等十几个高端项目扎堆于此。居住方面，新城首府、凯纳华侨城、嘉城尚郡、凤凰官邸等高档住宅小区扎堆，建筑面积超过50万㎡。观点：万福路商务街将是继通江大道之后常州第二个商务居住中心，其‚新老城区出入口‛以及‚承南启北‛的地理位臵，商务发展空间无与能比。金百国际新城首府港龙尚层广场凯纳华侨城凯纳商务广场万福路交银大厦家乐福恒远大厦金新鼎邦1.3楼市动态新城地产‚1000套限价房‛全城抢购5月28日起，新城地产将联动六盘进行特价房折扣销售，折扣从5.9折-95折不等，总体优惠幅度相当大。新城地产在常州率先降价，将给常州楼市带来很大的冲击以及示范效应；推出限价的项目中，包含2个高端楼盘•新城金郡均价15000元/㎡，限价房85折；•新城公馆均价14000元/㎡，已是尾盘，新城希望在本次限价房活动中能够清盘，折扣约8折。房地产限购范围可能扩大至三四线城市中央派往各地的楼市调控督查组已陆续回京，近期将由住房和城乡建设部牵头，汇总相关督查结果。在此背景下，楼市调控政策也正加紧酝酿深化。至于新措施，可能包括扩大实施限购令城市的范围，以及推广北京限价房做法。截至目前，36个城市宣布实施限购措施，其中包括4个直辖市、5个计划单列市及27个省会城市。紧接着，开发商大力发展非限购城市市场，新的投资冲动与泡沫风险向三四线城市蔓延。住建部有关官员建议扩大限购城市范围，以防止投资资金涌向三四线城市，冲淡调控效果。除此之外，北京此轮房地产调控的若干做法得到有关方面认可，不排除向其他城市推广的可能性。除率先承诺2011年新建普通住房房价‚稳中有降‛外，北京试点的限价中小型普通商品房政策，受到市场极大关注。有消息称，北京今年将全面推行‚限房价、竞地价‛的方式。另据透露，鉴于近期国内房地产调控的形势僵持不下，银监会有意将首次购房的首付比率从三成提高到五成。江浙首套首付提至四成首先，取消首套房贷利率优惠，接着，首套房贷首付比例提高。江浙：多家银行首套房首付比例提高至四成，随着银根收缩力度加大，不排除首套房首付比例升至五成的可能性；北京、广州、深圳：楼市成交低迷，首套房首付三成无调整，但房贷业务明显收紧，无利率优惠。央行年内五次上调存款准备金率，银行贷款额度紧张，放款速度趋缓。首套房贷利率优惠正式终结。1.4宏观经济数据来源：国家统计局单位：%观点：CPI持续上涨，在中国的CPI权重中，居住类价格的权重是15%左右，在发达国际约为20%-45%，因此CPI被低估。房产作为保值增值投资品的价值继续存在。PPI持续上涨，企业生产成本增加，资源供求矛盾是物价上涨的主要原因。加息预期依然存在。5.56.8-10-505102008/92008/102008/112008/122009/12009/22009/32009/42009/52009/62009/72009/82009/92009/102009/112009/122010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/82010/92010/102010/112010/122011/12011/22011/32011/42011/5CPI与PPI走势图（2008.09-2011.05）CPIPPI1.5市场背景小结目前房价不跌反涨的原因：1、抗通胀在高通胀的大环境下，通过投资来实现资金保值抵抗通胀，房产成为最佳选择。2、楼盘本身价值支撑。稀缺的资源型住宅、新板块住宅、城市核心区物业由于供需矛盾凸显它们的价值。3、市场预期支撑。一是‚十二五‛规划年均提高居民收入7%以上，收入提高意味着可以承担更高的房价；二是目前房价不跌反涨的现状强化房价上涨的市场预期；三是目前部分城市的房地产市场依旧供不应求。4、开发商融资成本提高。从土地，融资，保障房、限购以及连续10次上调存款准备率和4次上调利率，调控政策的广度和深度都得以扩充。开发商融资成本提高，这些成本必然会转嫁给购房者。5、开发商应对调控的信心不减。房产市场在政策趋紧与房价不跌反涨的博弈中，依然能够保持相对平稳发展，这让资金紧张的开发商面对调控仍然信心不减。PART2一级市场篇•土地出让•土地成交•重点地块地块性质占地面积(㎡）建筑面积地块宗数出让住宅000商业51208.786813.054商住399991.3982037.056合计4512001068850.110成交住宅000商业534111.29363298211商住524963.161140851.9469合计1059074.362077181.7720常州市区5月新增土地供应10宗（2011年累计53宗），占地45.12万㎡（2011年累计243.92万㎡）。常州市区5月土地成交20宗（2011年累计60宗），占地105.9万㎡（2011年累计236.42万㎡）。另外，流拍2宗。2.1土地供应5月，全市有10宗土地挂牌出让，6宗位于武进区，为商住用地；继4月份西太湖板块推出大量商业、商住用地之后，武进区5月份土地供应趋缓，而新北区近期没有土地供应。武进区成为常州土地市场、商品房市场最大的供应源。201104320110422011041地块编号地块名称出让面积（m2）规划用途容积率建筑面积挂牌日期起始价(万元）楼面底价（元/m2）2011041古方路南侧、夏城路西侧地块137789.1商住1.5-2.5344472.752011-6-1775439.5321902011042人民路南侧、火炬路西侧地块78886商住1.5-2.51972152011-6-1744965.0222802011043人民路北侧、火炬路西侧地块106783.8商住1.5-2.5266959.52011-6-1760866.7722802.2土地成交5月，全市有20宗土地成交，19宗位于位于武进区，为商业、商住用地；目前，亚邦、金新、新城、百兴等知名开发商纷纷入驻西太湖板块。该板块5月份成交地块6副，总体溢价239.57%。总出让面积55.85万㎡，市场潜在供应量约115.13万㎡。123456编号出让面积（m2）规划用途容积率成交价（万元）溢价（%）楼面价（元/m2）竞得人192080.7商住1.20-259760.3754.52%3245亚邦投资控股集团有限公司221357.2商业1.86684.80247.78%1739金新控股集团有限公司386856.3商住1-1.5033179.11324.44%2547王珏423097.8商业1.22263.588.89%817常州金秋实业投资有限公司、常州市丰乐房地产开发有限公司5187436.4商业1.7-2.383971.51397.78%1948新城万博置业有限公司6147640.2商业1.5-2.391758.38537.44%2702江苏百兴房地产开发集团有限公司2.3一级市场小结进入第二季度，在宏观调控日益加重的大背景下，常州土地市场部分热点区域放量供应。土地出让热点，逐渐从市中心区域向城郊以及乡镇转移。一方面，市中心成熟区域拆迁成本高，可供应量减少；另一方面，目前