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翔安南部新城2012XP02地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析※地块规划出让条件※区域规划与建设※地块环境分析※地块SWOT分析※土地市场分析※房地产市场分析※区域市场分析※市场总结※开发销售计划※成本估算※起拍价效益分析※投标报价分析※风险分析※客群定位※形象定位※产品定位※价格定位※宏观经济分析※厦门经济环境※宏观政策分析※厦门政策环境报告内容框架1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：投资背景分析中国经济风险仍在，GDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间投资启示：1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大；3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。经济和政策发展趋势宏观经济CPI、PPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解启示：◆2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松。PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。2012年4月PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。经济和政策发展趋势宏观经济启示：◆2012年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。◆从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待观察。较低的货币增速,加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道经济和政策发展趋势宏观经济银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期启示：◆央行近两年来已五次加息；1-3年期贷款利率共上调了1.05个基点；◆宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；◆随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。经济和政策发展趋势宏观经济厦门经济重回快速增长，三产占45%2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与2010年持平。2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济城市居民生活富裕，收入快速增长厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7％；厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高厦门经济固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业2011年城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7%；房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1%；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资的52.3%；投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。厦门经济地方财力进一步加强，民间存款上升2011年其它主要经济指标类别财政总收入地方财政收入金融机构（本外币）存款余额城乡居民储蓄存款金额651.61元370.68亿元4957.461498.37亿元增长率26.2%32.6%11.6%11.5%数据来源：厦门市统计局2011年，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%。地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。厦门经济厦门版“国八条”1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标３月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管2012年7月1日起全市范围全面征收二手房交易税（5.5%）4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导厦门版国八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。厦门政策2011年厦门限购令一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交《购房人及家庭成员情况申报表》三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。厦门政策政策对厦门房地产市场的影响市场走势——反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；1季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构——本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构——M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态——可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。厦门政策近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展特区扩大到全市2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。最新发展战略国务院批准实施《厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案》，是党中央、国务院立足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。城市发展宏观环境总结经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；厦门限购“本地禁三，外地禁二”；成效已初显；4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；城市投资进一步向岛外倾斜，岛外已成厦门楼市重心1土地市场分析2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析第二章：市场分析土地出让紧缩，岛外比例提高，地价回落土地市场2007年—2009年厦门出让商住用地楼面价保持在4000—4800元/㎡，2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降，主要受到国家宏观调控影响，岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。2012年商住用地拟供应量显著减少，全市供地结构进一步向非住宅倾斜。商住用地出让的重点区域向岛外转移已势不可挡土地市场2011年，岛内商住用地仅出让两块，大多数商住用地出让集中在岛外，其中以集美区比例最高，达26.10%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；随着岛外新城建设的不断推进，岛外房地产开始接棒岛内，岛外成为房地产开发的主战场已势不可挡；自去年开始岛内商住用地的稀缺已经显现，今年尤为明显。未来岛内土地将由商住转向商业、酒店性质的趋势已成必然。此外，“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。岛内商业为主，岛外商住放量土地市场2011年岛内新出让用地以办公、酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地仅出让两块，其中湖里区商业、商住用地楼面价均突破万元大关；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大，区域土地出让的平均楼面价3284.6元/㎡，位居岛外之首；同安区在同安滨海新城建设的带动下，也逐渐成为住宅用地出让的重要区域；区域商住楼面价为3309元/㎡；随着翔安新城建设的推进，今年翔安迎来供地高潮，全年综合用地出让面积居全市之首，区域住宅用地出让楼面价为1630元/㎡；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，2011年仅一宗酒店、办公综合用地及一宗商住用地出让；住宅年成交近300万平，均价站稳万元大关房产市场06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。2011年住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价也达到历史高点，全年成交均价为12336元/平米。2012年1-4月份，全市商品住宅销量较去年同期相比所有上升，而销售均价则稳步回调。成交短暂回落，全市住宅成交均价仍维持在11000元/平米以上房产市场4月份住宅成交量为34.48万平方米，环比下降12.5%，成交短暂回落，但五一传统销售旺季来临，加上开发商加大促销，未来楼市成交量将继续回暖；开发商以价换量，2012