XXXX 年年度投资策略报告房地产行业

请务必阅读正文之后的重要声明部分房地产寻找调控背景下的闪光点评级：增持前次：增持联系人分析师丁晨孙国东[e-mail]2010年11月17日基本状况上市公司数112行业总市值(百万元)911159.75行业流通市值(百万元)690606.17行业-市场走势对比行业内重点公司概况公司总股本（亿股）收盘价EPSP/E评级2010E2011E11%102010E2011E万科A109.958.160.690.8117.3911.8310.07买入保利地产45.7612.241.061.3325.4711.559.20买入首开股份11.5014.521.301.6627.6911.168.72买入世茂股份11.7112.590.801.2151.2515.7410.40买入鲁商置业10.017.350.690.8827.5410.658.35买入中南建设11.689.620.821.2856.1011.787.54买入来源：齐鲁证券研究所投资要点2011年调控依然是主旋律。2010年调控主题贯穿全年，房价问题上升到政治层面。但是此轮调控远未结束，目前需求端的压制只能暂时缓解房价的上涨压力，收入结构和供给结构的调整才是根源问题，因此调控任重而道远。而十二五规划也将着力解决这两大问题，因此我们认为今后五年调控是常态。调控中温和前行。短期内政策叠加抑制需求，但城镇化依然是十二五规划重点，从城镇化和人口角度来看，潜在需求依然旺盛，因此需求端虽有近忧但无远虑。而从供应端来看，2011年将从补库存转为积极消化库存，但开发商在资金充裕度尚可的情况下将采取适应市场需求波动的供应节奏。我们预测2011年销量总体走势温和，三种情形下波动范围在-6%至7%之间，但政策短期事件效应仍可能使销量在上半年呈现探底过程。总体上我们更倾向于认为2011年在需求端和供应端双稳情形下，房价趋稳，市场软着陆。高周转模式和商业地产企业双双受益。高周转盈利模式主要支撑因素更多的来自于企业自身的能力因素，而低周转盈利模式则多数来源于外部行业和政策因素，正因为如此高周转模式能在行业调控期跑赢市场，逆市扩张。2010年商业地产销售增速明显跑赢了住宅，成为调控最好的“避风港”。目前商业地产市场相对健康，而后期将持续受益于宏观经济向上、人民币升值、城市化进程和保险资金入市，商业地产企业有望迎来业绩增长良机，尤其是率先受益于保险资金入市的在一线城市核心地段拥有大量甲级写字楼物业的公司，以及受益于高人均GDP二三线城市商业业态升级的公司。2011年价值回归，选股关键词：高周转、商业地产。我们认为板块至少存在30%的估值修复空间，主要原因有：一是调控进入持久战已在预期之中；二是市场软着陆是大概率事件；三是目前板块估值相当于08年末基本面最差时候，而实际上当前行业和宏观基本面远远优于当时，股价和基本面不可能长期背离；同时经济走强和流动性充裕决定了资本市场的上行趋势，这将有利于板块估值中枢提升。重点配置高周转类行业龙头万科A、保利地产等；具有资金优势和规模优势的低估值区域龙头首开股份、鲁商置业等；而商业地产类着重推荐二三线城市综合体龙头世茂股份，以及一线城市甲级写字楼龙头金融街。房地产☆☆☆☆☆2011年年度投资策略报告此报告专供中海基金管理有限公司公共邮箱阅读请务必阅读正文之后的重要声明部分-2-2011年年度投资策略报告内容目录任重道远，2011年调控依然是行业发展的主旋律.............................................-5- 房价问题上升到政治层面...........................................................................-5- 收入结构和供应结构是房价问题根源，调控注定是持久战.........................-5- “十二五规划”将着力解决房价快速上涨的两大根源问题.........................-7- 需求端预判：有近忧，无远虑...........................................................................-7- 短期：政策叠加抑制短期需求，销量在年底至2011年上半年内探底........-7- 长期：十二五规划“城镇化”仍是重点，这为行业确定了长期向上的趋势-9- 长期：2020年以前人口红利带来的市场刚性需求依然强劲.....................-10- 供应端预判：积极消化库存，但维持合理的供应节奏.....................................-12- 从补库存到消化库存................................................................................-12- 资金面决定供应节奏，开发商此轮调控更从容.........................................-13- 市场走势预判：调控中温和前行.....................................................................-15- 政策短期事件效应显著，2010年密集调控下将呈现三重底走势..............-15- 2011年销量总体走势温和，但不排除上半年再次探底可能.....................-16- 供需平衡，房价趋稳，市场软着陆是大概率事件.....................................-17- 高利润高杠杆时代面临终结，万科类高周转模式将在调控中制胜...................-18- 高周转模式vs低周转模式.......................................................................-18- 提高周转率才是未来ROE提升的唯一出路.............................................-19- 高周转模式在调控中的核心优势之一——超强的业绩恢复能力................-22- 高周转模式在调控中的核心优势之二——逆市扩张能力..........................-23- 高周转模式支撑因素：对市场高度的敏感度+高效的管控模式+土地风控.-25- 多重利好，商业地产海阔天空.........................................................................-27- 调控的“避风港”，商业地产2010年跑赢住宅........................................-27- 商业地产市场相对健康............................................................................-27- 商业地产持续受益于宏观经济向上和流动性充裕.....................................-28- 保险资金入市，持有一线城市甲级写字楼房企首先受益..........................-29- 城市化和经济加速带来商业业态升级，高人均GDP的二三线城市潜力无限-30- 2011年投资逻辑.............................................................................................-32- 价值回归，板块整体存在30%估值修复空间...........................................-32- 2011年选股关键词：高周转、商业地产..................................................-34- 图表目录图表1：2007年中国基尼系数已超越0.4的警戒线..........................................-5- 图表2：2/3省和直辖市基尼系数超越0.4警戒线.............................................-6- 图表3：经济适用房竣工、投资、新开工占比连年走低....................................-6- 此报告专供中海基金管理有限公司公共邮箱阅读请务必阅读正文之后的重要声明部分-3-2011年年度投资策略报告图表4：从2010年年初开始的本轮调控还将延续.............................................-7- 图表5：我国历年利率调整图（1996-2010）...................................................-8- 图表6：三地限购令细则对短期住宅成交的压制立竿见影.................................-8- 图表7：70%的省份城市化率还处于50%以下..................................................-9- 图表8：2010年-2015年住宅潜在总需求预测................................................-10- 图表9：城镇化是潜在需求增加的主导力量....................................................-10- 图表10：出生率走势......................................................................................-11- 图表11：2009年各年龄层的人口比例............................................................-11- 图表12：刚性住宅需求预测走势图.................................................................-11- 图表13：2010年新开工面积/销售面积维持高位............................................-12- 图表14：一线城市商品住宅出清周期.............................................................-12- 图表15：部分二线城市出清周期....................................................................-12- 图表16：库存压力变化...................................................................................-13- 图表17：自筹资金比例与08年基本持平.......................................................-13- 图表18：货币资金占总资产比重回落但维持高位...........................................-14- 图表19：预收账款占总负债比例回落但维持高位...........................................-14- 图表20：新开工维持高位........................