搜索
淮南房地产市场调研报告(2010)1第一部分：淮南城市概况中文名称：淮南位置淮河中游、安徽中部偏北外文名称：HuaiNan面积：2596.4平方公里所属地区：安徽省人口：240.9万人下辖地区：潘集区，田家庵区，谢家集区等方言：江淮官话政府驻地：田家庵区著名景点：八公山，茅仙洞，春申君陵园电话区号：0554火车站：淮南火车站邮政区码：232000车牌代号：皖D淮南市洞山隧道淮南夜景（华东最长、安徽首个城市隧道）淮南是安徽省重要的工业城市。全市形成了以煤炭、电力、化工为支柱，医药、建材、纺织、机械、电子、轻工、高新技术等门类较齐全的工淮南房地产市场调研报告(2010)2业体系，拥有工业产品万余种。淮南市盛产水稻、小麦、油菜等，黄牛、奶牛、山羊及淡水养殖初具规模。淮南市被先后命名为“全国科技进步先进市”、“全国平原绿化先进市”、“全国社会治安综合治理先进市”、“全省创建文明城市工作先进市”“省级园林城市”和全国园林城市。淮南是座年轻城市，1952年建市，1984年淮南市和重庆、大连、青岛、无锡等城市一起被国务院批准为“较大城市”，享有地方立法权；1985年被国务院批准为对外开放城市。是安徽省第二座城市人口过百万的城市，也是安徽省仅有的两座人口过百万的“双百万城市”。截止2008年末为安徽省第二大城市，也是我国53座特大城市之一。一、2009淮南经济最新统计（一）国民经济持续增长。2009年实现GDP508.8亿元，同比增长13.7%，高于全省平均水平0.8个百分点，增速居全省第4位，位次比2007年前进11位，比2008年前进1位。（二）运行质量显著提升。近两年来，淮南市财政收入快速增长，综合实力明显增强，2009年完成75.02亿元，同比增长24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前进11位，比2008年前进5位。2009年财政总收入占GDP的比重为14.7%，分别比2007年、2008年提高0.6个、1.4个百分点，在全省位居第5位，比2008年前进2位。（三）工业化进程快速推进。近年，淮南市工业强市战略取得积极成效，工业化率明显提高，2009年为55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4个百分点，比2007年提高8.9个百分点，比2008年提高1.3个百分点。规模以上工业企业数和总量迅速增长，2009年全市规模以上工业企业数为350户,比2008年净增102户,比2007年净增158户，规模以上工业增加值由2007年的163.2亿元发展到2009年的280.15亿元，按可比价计算，2009年比2008年增长20.7%，比2007年增长59.7%淮南房地产市场调研报告(2010)3(四)城市化步伐明显加快。淮南市实施城市化战略以来，城镇化率逐年提高，2009年城镇化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22个百分点，比2008年提高1.3个百分点，比2007年提高2.9个百分点。2009年是淮南市城市建设大发展之年，以提升城市形象和品位的一批重点建设项目相继开工建设。全年大建设累计完成投资153亿元，占全市投资比重为53.5%，拉动淮南市固定资产投资增长35.1个百分点，对投资增长的贡献率为123.9%。山南新区建设实现了跨越式发展，全年累计完成投资35.1亿元，比去年同期增长了2.4倍。市政道路建设全面展开，全年在建市政道路项目累计完成投资24.6亿元，同比增长1.4倍。道路交通建设投资实现快速增长，累计完成投资10.2亿元，同比增长5.8倍。房地产市场升温带动了投资增长，全年房地产开发累计完成投资54.7亿元，同比增长47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4个百分点，拉动全市投资增长4.2个百分点。（五）经济结构不断优化。淮南市三产投资大幅增加,2008年、2009年全市计划投资50万元以上项目中，第三产业完成投资分别为38.6亿元、99.05亿元，同比分别增长62.2%、156.6%。2009年第三产业增加值比2008年增长11.6%，位居全省第3位，比2008年前进13位。制造业投资实现大发展，2007年淮南市制造业投资仅8.6亿元，2009年完成投资32.17亿元，增长2.7倍,其所占工业投资的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。两年来，制造业已发展成为淮南市工业经济的新生力量，2009年，制造业完成工业增加值34.28亿元，占规模以上工业增加值比重为12.2%，对工业增长的贡献率达5.1%。其中，2009年全市装备制造业工业增加值达10.84亿元，比2007年增长85.5%，比2008年增长9.9%。（六）固定资产投资快速增长。淮南市固定资产投资在煤电重大项目相继完工，投资下滑的情况下，紧紧抓住国家扩大内需和促进经济平稳较快发展政策机遇，适时启动全市的大建设，固定资产投资呈现逐步走出低谷、持续稳步增长、增幅屡创新高的良好态势。全年累计完成投资286.03亿元，总量创历史新高，比2008年增长28.3%，比2007淮南房地产市场调研报告(2010)4年增长40.4%。全市在建项目942个，同比增长44.9%，其中新开工项目735个，同比增长65.5%，亿元以上新开工项目27个。（七）居民消费层次显著提高。淮南市消费市场繁荣活跃。2009年，全市社会消费品零售总额达159.1亿元，比上年增长18.8%，比2007年增长45.9%。居民的消费能力提升、消费观念更新，2007年末，淮南市个人消费贷款余额为10.49亿元，2009年末扩大为33.28亿元。居民消费档次提高,高档消费走入寻常百姓家庭，2009年淮南市汽车类消费同比增长32.6%。外出就餐成为时尚，2009年住宿餐饮业实现零售额25.52亿元，增长21.7%，快于社会消费品零售额增长速度2.9个百分点。（八）民生事业取得新成果。城乡居民生活水平稳步提高。2008年、2009年全市城镇居民人均可支配收入连续跨上13000元、14000元两大台阶，2009年达14046元，比2008年增长8%，比2007年增长17%。2009年农民人均纯收入达4893元，比2008年增长10.2%，高于全省平均水平3个百分点，比2007年增长32.3%。着力推进就业和社会保障工作。2008年财政用于社会保障和就业支出突破10亿元,2009年达18.81亿元，比上年增长74%。2008年18项民生工程、2009年35项民生工程全面实施，两年分别投入资金4.7亿元、7.7亿元，惠及全市220万人，促进了社会和谐发展。二、淮南经济结构、人口及其他淮南市辖5区1县、1个社会发展综合实验区、1个经济技术开发区，47个乡镇、19个街道，186个社区居民委员会、606个村民委员会淮南房地产市场调研报告(2010)5(一)、煤矿工业为主导淮南为中国全国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”经济以重工业为主，煤工业为支柱产业，截止2004年末已探明的煤炭储量为444亿吨。华东电力基地，电力工业发达。除了向安徽省输送电力以外，还向华东的上海市、浙江省、江苏省输送电力。为华东地区最大的供电基地。(二)、工资水平淮南市的工资水平2006年超过马鞍山，当年全市在岗职工人均年工资达27497元。成为全省第一，高於中部其他城市水平。07年被马鞍山反超再次位居全省第二，08年再次反超马鞍山位居全省第一。(三)、淮南交通淮南是产煤大市，铁路运输网络发达，阜淮铁路、淮南铁路贯穿淮南，矿区铁路更是纵横交错。规划中的商杭（商丘——阜阳——淮南——合肥——芜湖——杭州）客运专线和合蚌客运专线（京福快速通道）交汇于此。京福快速通道(合淮蚌客运专线)2009年5月份开工以来进展顺利，现在淮南境内2座特大桥——九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。它不仅具有高铁作用还兼淮南、蚌埠、合肥三城城际铁路的作用，因此在京福通道里先行高标准建设。淮南房地产市场调研报告(2010)62014年淮南将有两条高速铁路穿城而过。淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横的框架中。(四)、人口、教育据公安户籍统计，2009年末全市总人口为240.9万人。其中非农业人口113万人，农业人口127.9万人。全年出生人口29576人，出生率为12.32‰，人口自然增长率为7.44‰。在总人口中，18岁以下为46.6万人，18-35岁为70.8万人，35-60岁为91.1万人，60岁以上为32.3万人。安徽理工大学、淮南师范学院、淮南联合大学、淮南职业技术学院、安徽工贸职业技术学院为淮南目前的高等学府。在2009年，安徽理工大学被安徽省教育厅批准十一个专业升为一本招生。这样，淮南的高等教育正式迈上了快速发展的轨道。2010年，安徽理工大学在安徽省一本招生专业增至16个。三、城市建设及规划（一）行政区划划分原则市域城镇由中心城市、副中心城市、重点镇和一般建制镇四级构成。中心城市为主城区；副中心城市包括袁庄（潘集区驻地）和凤台县城；重点镇包括毛集镇、上窑镇、曹庵镇、新集镇、朱马店镇和芦集镇；一般建制镇包括杨公镇、平圩镇、高皇镇、泥河镇、潘集镇、丁集镇、岳张集镇、顾桥镇、桂集镇。其中丁集和桂集为规划新增加的建制镇。(二).重点发展方向和区域淮南市主城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。其他次要发展方向为：东部城区拓展以经济技术开发区为主体的东部片区；西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域；南部新区托合淮路，向两翼展开。淮南房地产市场调研报告(2010)7东部城区：近期充实完善以淮南化工厂为核心的西部片区。改造以龙湖路为主轴的中部片区。拓展以经济技术开发区为主体的东部片区。到2010年，东部城区建设用地总面积为71平方公里。西部城区：重点是加强基础设施建设，改造更新老住宅区，完善公共配套设施，治理八公山风景区周边环境。在此基础上适度向南扩展。西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域。沿矿路以东部分停产煤矿要逐步退出，用地置换为生态绿地。到2010年，西部城区建设用地总面积为31平方公里。南部新区：新区的建设重点是先期建设基础设施，拉开新区框架，用地功能以居住和教育为主，发展无污染工业，预留行政中心搬迁的可能性。近期建设区域依托合淮路，向两翼展开。建设时序由西向东，由北向南递次推进。近期南部新区建设用地面积达到16平方公里。（三）、行政区划特点以及行政区域之间的竞争关系分析以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主两副三区”的城镇空间发展结构。“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。南部城市发展区：包括主城区三大组团，以及周边的曹庵镇、杨公镇、上窑镇、高皇镇、平圩镇等。主城区是淮南的公共服务中心，现代制造业发展基地和现代服务业发展区；主城区周边的建制镇要调整农业产业结构，积极发展都市型农业、农副产品加工业和特色旅游业；建立主城区到各建制镇的城郊公共交通体系，形成半小时通勤圈。淮南房地产市场调研报告(2010)8北部城镇发展区：以潘集区袁庄为中心，依托淮潘公路，向东串联古沟乡，向西连接芦集镇、丁集镇，形成北部城镇发展片区。该区域是淮南煤电化产业的重点发展区域，应积极促进潘集区人口向城镇发展区聚集，妥善安置失地农民。袁庄是煤电化产业基地的配套服务中心城市，区内建制镇为周边矿区的配套服务区。加强以上城镇与泥河以北地区建制镇的交通联系。西部城镇发展区：以凤台县城为中心，依托102省道、308省道和凤毛公路，串联桂集镇、毛集镇、新集镇。凤台县和毛集镇是淮南西部地区主要工业发展城镇，桂集镇和新集镇均为周边矿区的配套服务区。积极促进凤台县城北部地区的人口向城镇发展区内