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1©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1陈啸天先生中国房产信息集团研究中心总经理中国房产信息集团培训中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年7月2©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2房地产市场分析………………………………………3房地产趋势研判…………………………………………25PART1PART3近期市场热点探讨………………………………………10PART23©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。3PART1房地产市场分析上半年楼市三大困惑1、成交：整体成交依旧保持增长2、价格：局部价格出现调整3、项目：日光盘依然频现4©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。4商品房商品住宅商品房商品住宅销售面积(万平方米)同比增速销售面积(万平方米)同比增速销售金额(亿元)同比增速销售金额(亿元)同比增速2011年5月803418.54%720217.82%454236.19%380134.97%2011年1-5月329329.10%295378.50%1862018.10%1565916.00%成交量——2011年首五月楼市成交量同比依然上涨2011年5月全国商品房及商品住宅销售指标汇总数据来源:国家统计局今年前5个月全国商品房销售面积3.29亿平米，同比增长9.1%；商品住宅销售面积2.95亿平米，同比增长8.5%。值得一提的是，去年3、4月份时市场曾出现过一波反弹，故去年1-5月份的成交量在全年来看其实是处于相对高点的；而反观今年，由于年初时政策密集出台使得市场一直处于调控高压下，因此两年同期的市场状况一高一低非常明显，但从成交量数据上看却与之完全相反。5©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。5房价——实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企城市项目名称开发商新推案时间成交均价降价幅度广州中海橡园国际中海3-2622750开发商低开，最高折扣9折上海中海御景熙岸中海4-2321700推案实际成交价相比其备案价格降15%杭州中海紫藤苑中海4-2815700较周边同质楼盘低10%深圳中海康城国际花园中海4-3011650认筹价格比在售价格最多低了3000元/平，相当于8折杭州中海紫藤苑中海6-915700较周边同质楼盘低10%深圳招商观园招商6-411850较上期房源降价10%北京长阳国际城万科4-1512500较周边同质楼盘低20%北京万科幸福汇万科6-510150较周边同质楼盘低5%沈阳恒大绿洲恒大3-6625085折优惠重庆恒大名都恒大3-139650全款8.3折，按揭9.2折沈阳恒大城恒大3-17625085折优惠广州碧桂园豪园碧桂园3-247500与上期推案价格相比下跌10%广州广州凤凰城碧桂园4-308700较上批次房源降价10%广州碧桂园凤凰城碧桂园5-18700较周边同质楼盘低10%上海保利湖畔阳光苑保利4-2314350比周边同质楼盘相比低10%北京保利花园保利4-247250较周边同质楼盘低10%重庆建工锦绣华城重庆建工5-156100较周边同质楼盘低20%3月份以来全国降价幅度超过9折典型项目汇总数据来源:CRIC6©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。6城市项目名称区域新推案时间新推案面积（万㎡）累计成交套数成交均价周边同质楼盘名同质楼盘价格降价幅度上海保利湖畔阳光苑嘉定2011-5-286.1238114301嘉宝紫提湾15800-9%北京保利花园密云2011-4-247.7114567396行宫·御东园9000-18%深圳中海康城国际龙岗2011-4-2915.72122810500汇龙天下11500-9%广州碧桂园凤凰城增城2011-5-117.689217500汇东国际花园8500-12%南京碧桂园凤凰城句容2011-5-1554.32约2000套(开盘当日)6500折后精装修均价6500元/平米相比南京上万的房价来说显然是价格洼地重庆中海国际社区南岸2011-5-2211.021027套（开盘当日）7796开盘当日9折优惠，并抵扣2万意向金济南恒大城历城2011-5-2913.831100套（开盘当日）7000比报价低开7%，去掉装修费1000元/平方米，比板块均价低24%，性价比高石家庄恒大雅苑裕华2011-6-12/1000余套（开盘当日）6000聚和远见7500-20%郊区大盘推案量放大，与周边同质楼盘相比价格优势突出开发企业改变推案策略，改为少批次多推量的做法，而且价格上或低开或低于周边同质竞品，以抢占市场份额这样一方面可以快速地提高销售业绩，迅速地回笼资金；另一方面，也可以在城市中打响知名度，缔造热销的轰动效应，为楼盘的后续推案打下良好的基础。郊区大盘成交列表房价——郊区大盘价格调整空间更大7©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。7低开以12000元/平方米低价入市,比市场预期减少3000元/平方米，90平米小户型当日售罄中海康城国际花园（深圳）直接降价3000元/平方米，较上批推案下降18%，5月当月销售1337套，去化率100%招商观园（深圳）共推出359套，开盘后2天销售率已超7成，均价20000元/平方米，与之前开发商对外的报价口径相比，明显降低万科清林径（深圳）招商莱蒙水榭（深圳）原计划24000/平方米入市，限价政策致使其21000元/平方米，认购923套，去化率86%深圳限价政策反助推知名项目热销，被动降价比主动降价更受欢迎房价——政府限价推动价格进入下行通道8©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。8城市项目名称区域档次新推案时间5月成交面积(m2)5月成交均价(元/m2)开发商当月成交主力户型、面积沈阳金地滨河国际社区浑南新区中低档2011-5-2028,0306,500沈阳金地长青房地产开发有限公司一房、79-99，二房、104-106沈阳保利心语花园铁西区中档2011-4-3025,2385,060沈阳恒富房地产开发有限公司二房、63-94沈阳紫郡城于洪区低档2006-10-2920,7084,200沈阳永来房地产有限公司一房、32-50沈阳保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98沈阳鲁辉国际城二道中档2010-10-17134744310长春鲁辉开发有限责任公司二房57-107长春保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98长春澳海东方1号经开中档2011-5-2137835310长春澳海房地产开发有限公司二房78-89长春鲁辉国际城二道中档2010-10-17134744310长春鲁辉开发有限责任公司二房57-107上海恒盛湖畔豪庭奉贤区中低档2011-5-255849114209恒盛地产控股有限公司二房86-108上海中冶祥腾宝月花园宝山区中低档2011-5-182813811801上海中冶祥宏房地产开发有限公司二房85-94上海平安富邸奉贤区低档2011-4-28153628204上海聚绩置业有限公司二房85-98上海怡林花园松江区中低档2011-5-91310212887上海冠华房地产有限公司三房90重庆建工锦绣华城渝北区中档2011-5-1516,6815781重庆建工集团房地产开发有限公司一房：52.31；二房：66.29重庆永缘寓乐圈九龙坡区中低档2011.4.3015,9606391重庆永缘房地产开发有限公司一房：40.09，二房：60,70成都博雅新城新都中档2011-5-23208984785成都市晓初物业有限公司80-90贵阳兴隆·枫丹白鹭城市花园云岩中档2011-5-18100494296中铁五局集团公司一房、二房，37-81在政策的高压下，面向刚性需求、受限购影响较小的中低端项目市场表现优于其他档次项目近期典型中低端项目列表项目——中小户型的中低端项目依旧热销9©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。95.15南京碧桂园凤凰城开盘热销2000余套5.25重庆中海国际社区开盘热销1027套项目——热销楼盘、日光楼盘依然频繁出现6.12石家庄恒大雅苑开盘热销1000余套6月份以来全国热销项目城市项目推案时间户型（平方米）销售均价（元/平方米）销售情况包头保利·拉菲公馆6月初80-1205000开盘当日热销600套，总销金额3.5亿成都佳兆业·现代城6月4日70-909000400余套房源开盘当天售磬深圳招商观园6月4日9012000503套当日去化8成北京万科幸福汇6月5日8010000开盘去化9成杭州中海紫藤苑6月9日88-13915000500套房源开盘当天去化8成佛山保利香槟花园6月10日90-140830063套房源当日去化8成深圳招商雍景湾6月18日60-8035000开盘当日去化8成西安绿地国际生态城6月19日88-916000开盘当日去化近300套数据来源:CRIC10©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。10PART2近期市场热点探讨探讨一：调控探讨二：需求探讨三：成交结构探讨四：企业表现11©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。11地方中央vs调控症结——中央和地方政府间利益矛盾始终未解0%20%40%60%80%0100002000030000400002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年全国土地出让收入占地方本级财政收入的比重历年全国土地收入占地方财政比例走势图（单位:万元）土地财政模式短期难改2010年全国土地出让收入占地方财政收入比重达71%，加上土地有关的税收，这块收入是地方财政主要来源。中央考核地方政府政绩的标准依然未变对于地方长官来说，调控房价是短期任务，GDP增长才是积累政绩的硬道理。城市限购令宽松部分宽松程度太原福州昆明郑州贵阳沈阳成都青岛无锡限购只针对主城区石家庄限购只针对主城区同时放开本市落户门槛南宁限购只针对主城区同时明确截止时间为12年2月29日长沙限购只针对主城区同时只限90平米以下新建房tip1：决策机制转变使当前地方政府执行层面问题更复杂现在的决策机制已从原来的“单维二元体系”演变为“双重的二元体系”。即“中央与地方、市级与区级”；中央决策，地市表态，区级执行，关键在于区级。tip2：“先缴税，区里财政紧张”最近一限购城市，一位地产企业负责人透露，区里官员到企业调研，要求提前缴纳房产相关税收，理由是“反正你这盘迟早都会开的，先缴了吧，区里财政紧张......”tip3：部分城市已酝酿放松限购政策近期有传闻大连市正考虑将当地限购令中的以“家庭”为单位该为以“个人”为单位；另外海口市政府官员曾透露出当地以发展旅游地产为主线，应逐步解除限购令。12©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。12无论是限购还是限贷，调控政策都只解决了防止资本过多进入楼市的问题，却始终没有相关