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市场动态2011年7月22日目录一．政策法规二．土地市场三．住宅市场四．写字楼市场五．重点项目研判六．已使用项目相关情况一、政策法规1月26日，新国八条实施；2月9日，公积金贷款利率上调；2月11日，合肥市房地产管理局上调基准房价；3月9日，合肥市规定，开发商逾期为业主办理房产证的行为将被记入不良信用记录；3月14日，安徽省办公厅颁布“省六条”出台；3月31日，合肥市房地产管理局颁布“限购令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物价局颁布商品房明码标价规定；6月1日，合肥市房产局颁布二手房取消基准房价，实行“一房一价制”；6月28日，合肥市房产局颁布房屋预告登记制度，实施预告登记制度后，可从物权角度保护购房人的合法权益；政策法规6月20日，中国人民银行宣布，自2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大型商业银行的存款准备金率达到21.5%，再创历史新高；7月7日，中国人民银行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息；7月12日，国务院再出“国五条”，要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策；小结1、政策调控力度逐渐加大，好似“房价不跌不罢休”的趋势；2、金融政策的“银根收紧”，增大了开发商的融资难度，也加大了个人贷款的难度；3、持续加息，也使老百姓的投资机会多样化；4、持续的调控，使下半年房地产宏观形势异常严峻，很多开发商采取了以“价格”换“销量”的策略；5、总体来看，市场不容乐观。二、土地市场1、4月份合肥土地拍卖仅成交一宗编号为S1103号的小面积商住地块，该地块以加价1万元/亩，单价395万、总价1402万元被中振房地产摘得，溢价率仅为0.25%。2、2011年5月合肥市土地市场零成交。自4月合肥升级版限购令实施以来，合肥土地市场极为冷清。3、原定于6月1日上午拍卖的庐阳工业区N1106号143亩居住地块的延迟供应，也让6月的合肥土地市场再次陷入冰冻期。4、7月21日，合肥永华房产以776万/亩拿滨湖53亩居住用地，楼面价3880元/㎡。随着政策的步步收紧，开发商的交易量持续低位运行，使得开发企业的现金流减少。再加上银行对房贷的收紧，开发商融资成本增加，资金链吃紧，使多数开发商无力负担大幅地块的高价格。而且随着准备金率和利率的连续上调，贷款难不仅成为购房者头疼的问题，房企也将面临贷款难的问题，这势必会降低开发企业的拿地热情。三、房产市场-住宅（成交量）近几周来合肥楼市销量持续走低，本周更是以655套成绩达到近3个月来最低值，从周销量走势图来看，自限购出台后，合肥楼市销量就一直低位运行，一直领跑全市销量的蜀山区近几周来销量也急转直下，回归常态。住宅--成交价格走势本月商品住宅成交均价为6881.83元/㎡，环比下降1%，同比上涨13.02%。今年6月价格较之4月份有所好转。通过我们对住宅市场分析，本月中档住宅成交占据较大的比例，从而在成交量明显回升的情况下，并没有拉升合肥市住宅的成交均价。在严厉的限购政策下，楼盘纷纷推出各大优惠，保证在成交均价小幅下跌的情况下，成交量明显上升。写字楼--成交量2011年第29周合肥（不含肥东）办公成交套数为261套，较上周增加了92套，跌幅为54.4%；备案面积为38686.2㎡，较上周增加24401.0㎡，涨幅为170.8%。合肥各区域成交合肥（不含肥东）29周办公类有销量记录的楼盘共有30个，比上周增加了8家。其中达10套以上销量记录的楼盘共有7家，其中滨湖区滨湖世纪城，)临滨苑C#楼以71套成绩蝉联榜首，馥邦商务广场综合楼备案45套居第二；淝河大厦以30套成绩居第三。小结1、从整个成交量来看，受宏观政策、城市经济发展指数等相关条件影响,地产成交量呈现萎缩趋势；2、改善性住房需求的逐渐释放，拉动了一些品质楼盘的销售；3、受新政影响，客户观望态势气愤浓厚，对于改善性住房需求以及外地人购房影响较大，是导致成交下降的直接因素；4、区域房地产市场楼盘整体销售节奏较慢,销售周期普遍较长；5、地产销售在短期内，销售环境不是很好，竞争压力巨大，竞争呈现多极化；6、写字楼产品竞争异常激烈，品牌开发商、明星楼盘纷纷加入战火。四、合肥高品质项目分析--IFC项目地址梅山路开发商安徽省旅游集团总建面积30万平方，115000（写字楼）占地面积40606平方面积分割130-2000平方开盘时间2010年6月19日工程进度2010年年底到48层销售率90%销售价格开盘均价11000元/平方，目前均价15000元/平方。产品部分最小出售面积110m2，最大出售面积2000m2，标准层面积2000m2大堂面积：800平方电梯数量19部空调类型中央空调层高3.8/3.9（47层以上）停车位1700左右单层面积2000外墙类型幕墙+石材大堂高度14.5米高度240米装修标准公共部分精装修，其余毛坯项目定位安徽第一楼，地段、产品品质、发展上实力都是省内一流的企业。IFC--面积区间面积区间格局所在楼层100平米以下无120--200平米7F—25F200--300平米28F—32F300--400平米32F—44F400--1000平米44F—51F2000平米以上51F—57F共计357套，目前销售了91%，小面积几乎销售完毕，剩下部分整层。IFC--宣传推广宣传推广--三大主题活动1、营销中心开放既VIP体验馆开放背景资料：该项目前期续客时间长达一年，积累了很多意向客户；旅游集团作为省内国有大型企业，老总人脉资源广，去化了15%左右；主要推广媒体：户外、该项目2010年2月份户外广告已出街；（约7块）报纸、项目营销中心开放前3周，每次都有3次报纸；（整版或跨版）主要主题形式：前期形象、后期促销；IFC，InternationalFinanceCentre,即国际金融中心，是为世界金融百强量身定制的商务总部。纵观全球著名IFC，皆是绝对的高度，显赫的都心位置，领先时代的商务配置及无与伦比的服务，彰显一座城市，一个时代的顶级商务水准。宣传推广--三大主题活动2、开盘活动---“现在是公元2010年6月19日10点58分，安徽国际金融中心开盘仪式正式开始!”请来了央视名人朱军和安徽卫视张扬果儿来主持开盘仪式，效果很好；推出房源：开盘推出的是安徽国际金融中心超高层写字楼（B塔）房源，共57层，其中25层以下户型为130——200平米，25层以上户型为400——2008平米。开盘优惠：当日购买400平以下房源返还1万元，400-800平房源返还20000元。开盘销售率：开盘推出357套，销售了57%，作为写字楼来说，开盘相对成功。宣传推广--三大主题活动3、相关活动老客户答谢会封顶仪式日常的暖场活动等等主要推广媒体：户外、维持在4块以上；报纸、每周一版；网络：搜房网（通栏，从2010年5月到2011年6月）；主要内容：形象和促销相结合。可借鉴之处：高端写字楼产品，除了传统价值地点及品质外，在销售环节注意影响力的传播，达到好的影响力高品质的传播以及重大事件营销是迅速提高产品影响力的手段，如”名人论坛等“。客户分析•主要客户：国元证劵、进出口银行、金融类、地产类东怡金融广场项目地址阜南路与蒙城路交叉口开发商安粮地产、东怡酒店总建面积合计20万平米，B栋约6万平米占地面积12438平方面积分割20层以下小面积分割，200-500不等开盘时间实际已经销售工程进度22层销售率20层以下，90%左右销售价格20层以下均价11000-13000平米。产品部分最小出售面积110m2，最大出售面积1800m2，标准层面积1800m2大堂面积：300平方大堂电梯数量/品牌17部空调类型中央空调层高3.9停车位800左右单层面积1800外墙类型幕墙大堂高度10米高度192米装修标准公共部分精装修，其余毛坯项目依托老城市绝版地段、产品本身品质优势及低价入市，赢得了市场的认可。营销推广活动策略：2010年11月4日，安粮·东怡金融广场（A座）招商银行安徽总部大楼楼体顺利封顶，预示着招商银行、安粮•东怡金融广场强强联合，不仅带来跨行业的资源整合，更将引领城市商务进入国际领域，缔造属于安徽的世界金融标签。安粮·东怡金融广场3D多媒体体销售中心同步公开，欢迎现场品鉴；2010年11月12日3D营销中心开放；10月23日，“温湿度独立控制空调设备系统论证”研讨会；10月27日，由安粮·东怡金融广场得代理公司——国际知名物业顾问DTZ戴德梁行举办的“绿色建筑发展研讨会”在上海锦沧文华大酒店拉开帷幕，吸引了来自省城合肥的多家媒体前往。开盘活动：低调开盘，甚至都没举行开盘仪式；推广媒体：主要报纸、户外、短信等。华侨广场项目地址长江路省委旁开发商银泰百货总建面积总建19万平米，写字楼24044平米占地面积25500平方面积分割19层以下200-500不等,20以上整层开盘时间实际已经销售工程进度已封顶销售率85%销售价格目前均价14500元。两套300平米，其余整层。产品部分最小出售面积200m2，最大出售面积1274m2，标准层面积1274m2大堂面积：300平方大堂电梯数量/品牌7部空调类型中央空调层高3.9停车位1200左右单层面积1274外墙类型幕墙+干挂石材大堂高度6米高度100米装修标准公共部分精装修，其余毛坯.面积区间面积区间所在楼层所占总体量的比例200--30012F-19F47%1000以上20F-28F53%华侨广场凭借绝版地段以及自身综合体配套，销售总体看好，目前。在售写字楼，12、13层的东北角2套，24层整层出售，均价14500元/㎡。营销推广项目属于市中心地段以及产品本身的自信；该项目无论是营销中心的包装展示上，还是活动策略上，做的都较平。主要推广渠道：户外（4块）、报纸开盘前保持每周2次。主要客户群：地产公司，一些品牌的代理商等中小企业，会计师事物所、律师事务所等现代服务咨询业公司。品质对比华侨广场万达广场东怡金融广场安徽金融之心城地理位置长江中路芜湖路阜南路南一环三里庵单体总建面22996平方40000余方60000平方11.4万平方60000平方大堂面积300平方——300800平方880平方层高3.8米3.8米3.93.9/3.8米4米单层面积1200平方1600平方1800平方2000平方2000平方总高度120米130米192米240米181米电梯数量单部服务面积7部/3340平方10部/4000平方17部19部/6052平方10部停车位1200个1300个700个1700个1400个空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调自身配套大商业、酒店大型商业、酒店、商业街商业商业、酒店、商业街大型商业价格14500010000元/平方11000-1300015000-16000-----相对于其他项目，本项目在地段、商圈、12万平米的配套有更多的优势。合肥高档次写字楼市场小结1）从目前写字楼的价格上来看，合肥写字楼价格呈现出一个明显的上升趋势。2009年，合肥写字楼均价尚未突破9000元/平方，2010年后期，市中心写字楼价格有了明显上升，价格在9000-10000元/平方，而目前价格基本在12000元/平方左右；2）从写字楼的价格和销售速度上来看，宏观调控对于写字楼的这两个方面均影响不大。国家对于住宅的限价、二手房的相关规定，从另外一个方面提升了投资者对于写字楼的偏向度；3）从目前几个楼盘销售的主流产品来看，已有趋小的趋势，基本上80-120平米、200-300平米是市场需求的主流；4）从绝对产品与定位上来看，与之心城写字楼最具可比性的写字楼是华侨广场，华侨广场目前的销售率为85%，剩下的基本是整层销售的，已形成不了后期的竞争压力。五、已投入使用写字楼入住企业情况中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70%。合肥中高档写字楼入驻企业性质70%22%8%本