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2010年7月天津房地产市场分析报告新盘快报2010年7月份天津新盘（新货）分析1、新盘供应分析（开盘、推货项目）1.1整体供给—新增供应环比上升项目上市数量及新推货量统计n供求分析2010年7月新增开盘（推案）项目约13个，环比下降7%。2010年7月全市新盘上市体量为441074平方米，环比上升41.76%，同比下降67.2。7月份商品住宅成交量开始回升，成交套数为5603，环比6月增加20.16%，同比下降54.33%;成交面积629027.8平方米，环比增长24.68%，同比下滑53.20%。在成交价格方面，新政出台后的5月份出现了回落，由4月份9512元/平米下降到5月份8138元/平米，之后成交均价又持续上涨，7月份成交均价增至9566元/平米，创今年新高。图：2009年1月至2010年7月天津市商品住宅走势图n供应分析2010年7月天津市场新增供应量约441074平方米，主要分布在环城四区和远郊新区，市中心主要为河东区项目提供了7月的新增商品住宅供应，随着土地供应以及城市可开发，环城四区成为供求热点日益明显。本月供应主力户型以80-100平方米和60平方米以下户型居多，其余户型供应量均相对较低，本月碧桂园的上市，拉升了别墅产品的供应比例。本月的新增供应产品出要还是以高层为主，并且本月津南、静海、滨海新区都有多层产品出现。2、新盘亮相2.1博轩园(论坛新闻)——河西u项目介绍l项目地址：河西区下瓦房大沽南路与津河交口l占地面积:35532.7平方米l总建筑面积:101725平方米l开盘时间：2010-06-15l交房时间：2012-05l物业类型：普通住宅,别墅,商铺l建筑形态：2栋33层高层;叠加:5栋l均价：9号楼王：24000元/㎡；6号洋房：26000元/㎡l总户数:470l开发商:天津博智置业发展有限公司l物业管理公司:港联物业（广州）l代理商:世联地产u产品分析项目开盘当天推出户型是小区7、9号楼33层到顶高层，位于小区的中南区，户型全部为三室户型，A户型为107-110㎡三室，B户型为115.62-119㎡三室，D户型为133.77-136.85㎡三室,2梯4户。u户型分析高层7、8号楼A户型107平方米-110平方米户型解析：n户型方正、可塑性强n明厨、明卫、明厅设计，户型通透高层7、9号楼D户型135平方米-140平方米户型解析：n户型方正，空间合理全明设计；布局紧凑，少浪费面积u产品动态现阶段正式推出9号楼王产品，主力面积区间116-168平方米（三室-四室），均价24000元/平方米工程进度：9号楼主体7层01经济情报1、宏观经济(Economics)1.1全国宏观经济（Macroeconomics）1.2天津宏观经济（MacroeconomicsofTianjin）02数据情报DataCompetitionInformation1、全国数据情报2010年1-7月全国房地产市场运行情况一、房地产开发完成情况1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。二、商品房销售情况1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%；办公楼销售面积增长13.3%；商业营业用房销售面积增长21.7%。1-7月，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。其中，商品住宅销售额增长65.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长22.9%和34.2%。三、房地产开发企业资金来源情况1-7月，房地产开发企业本年资金来源28639亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7%；利用外资273亿元，下降33.1%；企业自筹资金9557亿元，增长9.9%；其他资金12285亿元，增长43.2%。在其他资金中，定金及预收款7179亿元，增长35.7%；个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。四、70个大中城市房屋销售价格指数7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。新建住宅销售价格同比上涨0.3%；环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格下降1.7%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨2.3%，环比上涨1.2%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅最大的5个城市是：宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%、西宁4.5%；价格下降的城市有26个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降5.5%、徐州下降5.2%、深圳下降4.6%、桂林下降4.4%、丹东下降4.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有63个,其中涨幅最大的5个城市是：金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%、大连1.9%；价格下降的城市有3个，其中兰州下降0.4%，沈阳、泉州微降0.1%。二手住宅销售价格同比上涨3.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份缩小0.2个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有42个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%、温州6.3%；价格下降的城市有25个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降7.8%、石家庄下降7.5%、唐山下降7.0%、岳阳下降5.5%、济宁下降5.2%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有61个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%、长沙2.0%；价格下降的城市有4个，其中南宁下降0.8%、石家庄下降0.5%、呼和浩特下降0.2%、惠州下降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨0.8%，环比上涨0.6%。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.5%，商业营业用房销售价格下降0.2%，其他用房销售价格下降4.0%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.0%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.9%。五、全国房地产开发景气指数7月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.01，比6月份提高1.46点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点;本年资金来源分类指数为103.31，比6月份提高4.58点;土地开发面积分类指数为92.55，比6月份提高0.16点;商品房空置面积分类指数为88.62，比6月份提高0.03点;房屋施工面积分类指数为93.84，比6月份回落0.05点。2、天津市成交情况图2-02009年01月-2010年7月天津市新建商品房成交趋势图天津市新建商品房当月成交情况本月上月去年同期2010.072010.062009年7月份成交面积[万㎡]73.3364.99152.83成交均价[元/㎡]9953.009370.007836.92增幅情况[%][面]12.83-52.02增幅情况[%][均]6.2227.00累计商品房成交情况本年累计去年同期2010年1-7月2009年1-7月成交面积[万㎡]608.71777.98成交均价[元/㎡]9481.577237.58增幅情况[%]-21.76增幅情况[%][均]31.00图2-12009年01月-2010年7月天津市新建商品住宅成交趋势图天津市新建商品住宅当月成交情况本月上月去年同期2010.072010.062009年7月份成交面积[万㎡]62.9650.63134.51成交均价[元/㎡]9545.008943.007680.92增幅情况[%][面]24.35-53.19增幅情况[%][均]6.7324.27累计商品房成交情况本年累计去年同期2010年1-7月2009年1-7月成交面积[万㎡]496.95696.20成交均价[元/㎡]9100.836992.97增幅情况[%]-28.62增幅情况[%][均]30.14图2-22009年01月-2010年7月天津市二手住宅成交趋势图天津市二手住宅当月成交情况本月上月去年同期2010.072010.062009年07月份成交面积[万㎡]35.8438.2086.32成交均价[元/6766.636910.845700.93㎡]增幅情况[%]-6.18-58.48增幅情况[%][均]-2.0918.69累计二手房成交情况本年累计去年同期2010年1-7月2009年1-7月成交面积[万㎡]311.75412.18成交均价[元/㎡]6662.565573.78增幅情况[%]-24.37增幅情况[%][均]19.533、市内六区成交情况图2-32009年01月-2010年7月市内六区新建商品住宅成交趋势图市内六区新建商品住宅当月成交情况本月上月去年同期2010.072010.062009年7月份成交面积[万㎡]8.727.4032成交均价[元/㎡]15748.0014373.0011512增幅情况[%][面]17.84-72.97增幅情况[%][均]9.5736.79累计商品房成交情况本年累计去年同期2010年1-7月2009年1-7月成交面积[万㎡]97.64173.18成交均价[元/㎡]14337.1110135.31增幅情况[%]-43.62增幅情况[%][均]41.46图2-42009年01月-2010年7月市内六区二手住宅成交趋势图市内六区二手住宅当月成交情况本月上月去年同期2010.072010.062009年7月份成交面积[万㎡]16.1718.2639成交均价[元/㎡]8882.028869.557218增幅情况[%]-11.45-58.75增幅情况[%][均]0.1423.05累计二手房成交情况本年累计去年同期2010年1-7月2009年1-7月成交面积[万㎡]147.05191.31成交均价[元/㎡]8600.597063.13增幅情况[%]-23.14增幅情况[%][均]21.77