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昆明至祥研究中心2013年7月17日白热半场，轻舞飞扬——2013上半年昆明房地产市场报告注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与昆明至祥研究中心联系地址：春城路219号东航投资大厦608室电话：（0871）68896888转822新浪微博：@昆明至祥研究中心背景篇土地篇商品房篇研判篇2013年房地产市场半年报营销篇一、经济背景区域GDP提高2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现了1季度区域经济“开门红”。自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度，昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明市GDP发展情况行业投资增长2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快增长，房地产市场发展势头强劲。2013年1季度昆明固定资产投资总体呈较快增长趋势，其中房地产开发投资比重增强，房地产市场发展势头强劲；2013年1季度昆明实现固定资产投资501.23亿元，其中实现房地产开发投资218.45亿元，房地产开发投资比重达43.58%。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明固定资产投资和房地开发投资情况固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）2006年6541722007年818221.992008年1053.16259.292009年1600.66369.432010年2160.88440.682011年2701.11625.972012年2345.91919.072013年1季度501.23218.45项目年份消费增幅放缓2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元，总体保持较快增长，增速小幅放缓。近年来，昆明社会消费品零售总额保持较快增长，但增速放缓；其中城市社会消费品零售总额增速放缓势强。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明城市、农村社会消费品零售总额对比情况2006-2013年1季度昆明社会消费品零售总额发展情况人口平稳增长近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增长且远超出全国综合水平。近年来，昆明人口增长较平稳，总体保持低位增长。2012年年末昆明常住人口约为653.3万人，人口增长率0.72%。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-2012年昆明常住人口发展情况2006-2012年全国、昆明城镇化发展对比14.45%近年来，昆明城镇化水平远超全国。2012年年底，昆明城镇化率为67.05%，高出全国14.45个百分点。二、行业政策——楼市盘点，重点解读，调控走向政策盘点2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。3月“国八条”“18号文”确立房地产业支柱地位2003年2005年3月2005年8月“国六条”“新国八条”鼓励和支持住房消费2006年2008年2009年2010年2011年2013年“国十条”提高二套房首付和利率国务院5次常务会议研究调控又一轮“国八条”开始限购“国五条”向二手房征20%差价税楼市十年九调频陷涨价“怪圈”政策盘点2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年调控重点。2013年1-6月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）政策类别涵盖内容（重点）政策类别涵盖内容（重点）住房政策住房政策、保障房政策、住房信息联网等土地政策闲置用地、非法用地、土地销售等统筹监管综合政策新“国五条”及地方细则等租售政策房屋预售及价格备案管理等行业规范房屋登记管理、房产经济管理、审批管理等保障政策社保、资金补贴及鼓励政策等金融政策信贷政策、公积金政策等税收政策房产税政策等规划政策城市规划、景区（保护）规划等户籍政策户籍准入及改革政策等重要事件全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一备案，每套未备案商品房处10万元罚款；5.9-广州将取消农业和非农业户口划分；5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”；5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落户；5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政策。重要事件回顾6.1-《玉溪市限价商品住房管理规定（听证稿）》举行听证；6.18-《昆明市限价商品住房管理暂行办法》、《昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法》公开征求意见；6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低于收入实际增幅；4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止违规乱收费；4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。2.18-江苏省盐城市出台《盐城市房屋登记信息查询管理办法(试行)》“一律严禁‘以人查房’”；2.27-2013年3月1日起《大连市户籍准入规定》即将正式施行，全面放宽大连落户条件。3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积金贷款；3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于账户余额的8倍；3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消经适房；3.31-广、北、上率先执行20%个税政策1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套；1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用地；1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要缴房产税；1.23-上海：房产税税率分界线27740元/㎡。二、行业政策——楼市盘点，重点解读，调控走向调控方向2月20日表述3月1日细则完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。房价控制目标于一季度向社会公布。各省级人民政府要注重区域差异，加强分类指导。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。严格执行商品住房限购措施，统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。抑制投机投资性购房继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分发挥税收政策的调节作用，扩大个人住房房产税改革试点范围。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。加快保障性安居工程规划建设2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。——加强市场监管和预期管理严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。新“国五条”5月下旬，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》正式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。内容之一：大力推进年度重点改革业内观点政策影响行政体制改革：深化政府机构改革；简政放权，下决心减少审批事项；创新政府公共服务提供方式。财税体制改革：完善财政预算制度，推动建立公开、透明、规范、完整的预算体制；扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革试点范围；建立健全覆盖全部国有企业的国有资本经营预算和收益分享制度等。金融体制改革。投融资体制改革。资源性产品价格改革。基本民生保障制度改革。城镇化和统筹城乡相关改革等。有消息称，房产税试点扩容已经提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增多个城市进行房产税试点。同时，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。继上海、重庆试点房产税征收后，有消息人士向媒体透露今年有望新增数个城市进行房产税试点，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜。据业内分析，京广深杭等房价增长较快的一线城市纳入试点可能性大。中央电台财经评论员杨红旭在微博上表示，房产税是必定会征的。他认为扩大试点的范围主要方向是一二线房价较高的城市，南京征税的概率是90%，征收方式可能与上海相似。25日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时表示，目前房屋系统联网还未对外公布，税法没有修改，因此说房产税的开征基础条件还未成熟。继《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》发布之后，今年新增多个城市进行房产税试点已成必然。就业内分析来看，扩大试点范围的主要方向是一二线房价上涨过快和房价较高的城市，同时，据《经济参考报(微博)》记者独家获悉的两地试点方案指出，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。就现阶段楼市走势来看，在房产税政策细则未明确之前，全国多数城市特别是沿海一线及房价上涨过快的二线城市或将出现购房恐慌，楼市抢购潮开始涌现。在房产税扩容被证实，同时扩容城市尚未明确之下，5月昆明楼市迎来了多盘齐发，品质大盘开盘当天“日光盘”不断，置业者抢房激进疯狂，购房恐慌初现昆明。《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》——发改委2013.05.24综合政策6月25日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制等。业内分析称，这是我国第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。改革思路义务教育公共卫生高层组织选举与被选举权就业权利医疗、养老保险人大代表选举与被选举权同等就近入学低保保障性住房居住地高考资格合法居住参保或居住达到较短年限参保或居住达到较长年限居住和学籍达到一定年限半开放式管理：受制于大城市的资源承载力，如果完全放开户籍政策，势必又会造成社会新的不平等，半开放的阶梯式管理将渐进式解决户口问题，让居民享受同等政策待遇。中小城镇主导：积极稳妥推进户籍制度改革，放宽中小城镇人口准入条件，严格合理设定特大城市落户条件。现在你可以尽情享用了！二、行业政策——楼市