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2010年7月青岛房地产市场分析报告内容提要：七月份，商品房成交逆转，成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%，同比下滑30.49%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%，同比下降29.97%。其中，住宅成交6923套，环比上涨31.52%，成交面积67.56万平方米，环比涨幅达34.99%；占与去年七月份相比，减少2444套，同比下降26.09%。本月，6000-8000元价格段住宅成交体量最大，增加一倍多。本月，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。由青岛房地产TOP10研究组经过调查、分析，得出2010年7月青岛客户满意度最佳企业TOP10、青岛商品房最佳性价比TOP10：一、商品房交易分析1、供应分析本月，商品房市场存量达到今年最高值，商品房可售面积突破八百万平。本月，岛城商品房市场存量有较大幅度增长，尤其是郊区楼市集中放量，整体拉高商品房市场储量；商品房市场可售面积为822.6万平方米，同上月相比，增加83.6万平方米，环比上涨11.31%；商品房可售套数为72598套，较上月增加7035套，环比涨幅为10.73%。本月，岛城各物业类型市场供应量均呈上升趋势。本月，岛城各物业类型市场可售量均呈上升趋势。其中，住宅市场可售量为55648套，较上月增加6246套，环比上涨12.64%。办公用房市场可供应量为3878套，同上月相比，增加69套，环比上涨1.81%。商业用房市场可供应量为10311套，较上月增加702套，环比涨幅为7.31%；占到商品房可售总量的14.2%。车库及其他物业类型市场可售套数为2761套，比上月增加18套，环比上涨0.66%。2、成交分析本月，商品房市场活跃度增强，成交转而上行，涨幅超过三成。七月份，岛城商品房市场出现松动，上月下降颓势有所逆转，成交转而上行。本月商品房成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%；与去年七月份相比，减少3242套，同比下滑30.49%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%；与去年同期相比，减少316073.88平方米，同比下降29.97%。如果，单从市场成交量上来看，市场活跃度确实增强；不管是成交套数，还是成交面积都有三成多的增幅。但从整个宏观市场上来看，市场上仍存在较强观望，开发商延期开盘依旧普遍，预计开盘的近二十家楼盘直至月底才有不到十家总算开盘；市内四区更是仅有李沧有开盘项目，李沧宝龙城市广场、和达和城、伟东幸福之城等项目无不选择低价出击策略，开盘价均低于预计房价，落差高达千元，从而成为七月份城市焦点；尤其是该区域新开盘项目均价已回到年前大涨时水平，对开发商及购房者均有较大参考价值。低价入市无疑给后期开盘的项目提供了试水方向，刚性需求仍为适时释放，新政实施百日，房价并没有受到明显影响，短期内会有一个小幅波动，接下来的两个月会是一个明显的调整期，预计年底就会出现小幅抬升。本月，岛城各物业类型都有一个集中上涨之势。七月份，岛城各物业类型成交均有上涨之势。其中，住宅成交6923套，较上月增加1659套，31.52%。办公用房成交134套，同上月相比，增加17套，环比上涨14.53%；成交面积15278平方米，较上月增加360平方米，环比上涨2.41%。商业用房成交252套，较上月增加74套，环比涨幅为41.57%；成交面积42770平方米，较上月增加14611平方米，环比上涨51.89%。车库及其他物业类型成交套数为80套，同上月相比，增加56套，环比涨幅超过200%；成交面积4955平方米，面积占比有所减少。二、商品住宅交易分析1、供应分析本月，商品住宅市场可供应面积为564.46万平方米，环比上涨10.63%。本月，岛城商品住宅市场可供应量连续四个月上涨，七月份商品住宅市场可售面积为564.46万平方米，同上月相比，增加54.25万平方米，环比上涨10.63%；占到商品房可售总量的68.62%。本月，144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降；60-90㎡小户型住宅市场存量上涨明显。本月，60-90㎡小户型住宅市场存量增长明显，从此方面来说，新政市场调控有初步成效，开发商已就市布棋；144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降，其他各面积段住宅市场存量都有不同程度增加。其中，60㎡以下的小户型住宅市场可售量为4438套，同上月相比，增加786套，环比上涨21.52%。60-90㎡面积段住宅市场供应体量最大，可售套数为21128套，同上月相比，增加3136套，环比涨幅为17.43%，涨幅相对较大，占到住宅可售总量的37.97%，说明中小户型主导地位进一步加强。90-120㎡面积段住宅市场存量为18689套，较上月增加2090套，环比涨幅为12.59%，占到住宅可售总量的33.58%。120-144㎡面积区间住宅可供应量为5988套，较上月增加177套，环比上涨3.05%。144㎡以上的非普通住宅市场存量为5405套，占到住宅可售总量的不到10%。其中，144-180㎡面积段住宅市场存量为3264套，较上月减少129套，环比下降3.8%。180㎡以上的大户型住宅市场存量为2141套，同上月相比，增加186套，环比涨幅为9.51%。2、成交分析本月，商品住宅成交6923套，环比上涨31.52%，同比下降26.09%。七月，住宅市场一扫上月下降的阴霾，成交形势喜人，单月住宅成交6923套，同上月相比，增加1659套，环比上涨31.52%，成交面积67.56万平方米，较上月增加17.51万平方米，环比涨幅达34.99%；占到商品房成交总量的93.69%；与去年七月份相比，减少2444套，同比下降26.09%，成交面积减少28.09万平方米，同比降幅为29.37%。七月份，住宅成交市场逆转，日均成交超过200套，更有日成交500多套。虽然成交量增加，但依然掩饰不住观望情绪，购房者依然在期待房价松动，开发商仍在设法延迟推盘。但月底出现的三幅地块拍卖，让地产形势更加难以琢磨，四方区新地王的出现，让更多人担心地价飙升拉高房价；房地产新政到底能坚挺多久？保利、卓越、万科等外地大鳄在郊区及市区大型两改项目争相布局，龙湖、中冶等名企楼盘的入市，必将对岛城居住品质及居住理念有较大改观；而本土企业只能在市区争抢小幅地块；地产新政下，开发商拿地争抢激烈，加快土地储备，某种程度上借鉴上一轮调控的操作经验，以期调控结束后有较大的操作空间。本月，6000-8000元价格段住宅成交增量最大，增加一倍多；3000元以下低价位住宅与万元以上高级位住宅成交量下滑。本月，6000-8000元价格段住宅成交量大增，成交1936套，同上月相比，增加1135套，环比上涨141.69%，占到住宅成交总量的近三成，成交体量最大；其中黄岛区该价位住宅成交642套，占绝大比例，与该区域项目热销有较大关系。3000元以下低价位住宅主要集中在即墨、莱西等郊区，成交1211套，较上月减少204套，环比下降14.42%；其中，莱西市该价位住宅成交326套。3000-5000元价格段住宅成交1865套，较上月增加327套，环比上涨21.26%；其中，3000-4000元价格段住宅成交899套，环比涨幅为9.37%；4000-5000元价格段住宅成交966套，同上月相比，增加250套，环比上涨34.92%。5000-6000元价格段住宅成交962套，较上月增加261套，环比上涨37.23%。8000元以上较高价位住宅成交949套，环比上涨17.31%；其中，8000-10000元价格段住宅成交584套，较上月增加244套，环比上涨71.76%；万元以上高价位住宅成交365套，同上月相比，减少104套，环比下降22.17%，由于近期市区成交量下降，高价位住宅成交量一定程度上受到影响。本月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减；90-120㎡面积段住宅成交大增。七月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减，成交283套，同上月相比，减少69套，环比下降19.6%，其中，该面积段住宅胶南市成交119套，占到四成多。60-90㎡面积段住宅成交2577套，较上月增加32套，占到住宅成交总量的1.26%。90-120㎡面积段住宅成交体量最大，成交3107套，同上月相比，增加1488套，环比涨幅为91.91%，增幅相对较大；占到住宅成交总量的44.88%；该面积段住宅崂山区成交量最大，成交846套，占到27.23%。120-144㎡面积段住宅成交641套，较上月增加160套，环比涨幅为33.26%。本月，144㎡以上的非普通住宅成交315套，同上月相比，增加48套，环比上涨17.98%；占到住宅成交总量的4.55%。其中，144-180㎡面积段住宅成交204套，较上月增加15套。180㎡以上的大户型住宅成交111套，较上月增加33套，环比涨幅为42.31%；该面积段城阳区成交48套，占到四成多。本月，普通住宅成交量上涨；政策性住房成交缩减。七月，岛城普通住宅即144平方米以下的住宅成交6608套，同上月相比，增加1611套，环比上涨24.38%；成交面积61.56万平方米，占到住宅成交总量的91.12%。政策性住房成交量缩减。其中，经济适用房成交33套，较上月减少144套，环比下降81.36%；限价商品房成交6套，较上月减少28套，环比降幅为82.35%；拆迁安置房成交70套，较上月减少35套，环比降幅33.33%。本月，市北区、城阳区、即墨市与莱西市住宅市场活跃度降低；黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。七月，市北区、城阳区、即墨市与莱西市住宅市场活跃度降低，市内四区住宅市场复苏，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。本月，市内四区住宅市场回归，成交1466套，同上月相比，增加676套，环比上涨85.57%；占到住宅成交总量的21.18%。其中，市南区成交214套，较上月增加135套，环比涨幅为170.89%。市北区住宅成交量下降，唯一不过百套的区域，仅成交46套，环比下降29.23%。四方区成交量大增，单个项目成交突出，成交678套，较上月增加500套，环比涨幅达280.89%，未来四方区市场将迎来放量期，万科城、保利里院里项目将集中推向市场，大鳄操作市场、精品楼盘的入市必将对四方楼市产生相当提升作用。李沧区市场相对稳定，成交528套，较上月增加60套，环比上涨12.82%；李沧宝龙城市广场、和达和城等项目选择8000元线低开，进一步激活李沧板块，随着相关市政建设稳步推进，李沧区域注定会成为新的增长点。本月，西海岸楼市再次火爆，共成交1971套，同上月相比，增加799套，环比上涨68.17%，占到住宅成交总量的28.47%。其中，黄岛区住宅成交1016套，较上月增加474套，环比涨幅为87.45%，位居第一。胶南市成交住宅955套，较上月增加325套，环比上涨51.59%，位居第二。七月份，崂山区因为一个政策房项目成交期，区域成交量攀高，成交889套，同上月相比，增加672套，环比涨幅为309.68%，排名第三；占到住宅成交总量的12.84%。城阳区住宅成交784套，较上月减少545套，环比下降41.01%。即墨市成交286套，较上月减少75套，环比降幅为20.78%。胶州市成交436套，较上月增加165套，环比上涨60.89%。平度市成交576套，同上月相比，增加113套，环比涨幅24.41%。莱西市成交住宅515套，较上月减少146套，环比下降22.09%。三、本月商品房交易数据附表表一：住宅本月（201007）交易数据表表二：办公本月（201007）交易数据表表三：商业本月（201007）交易数据表表四：车库及其他本月（201007）交易数据表表五：商品房本月（201007）交易数据表四、月项目交易排行本月，单个项目成交相对突出；销售前三项目成交量均过四百套。表六：2010年7月岛城楼市销售前十项目（包含政策性住房）本月，岛城单个项目成交相对突出，且为新上