XXXX年8月上海商办市场分析报告_41页

2报告说明《泛商业地产上海市场月报》，是以上海市为观察范围、以商业、办公楼项目为研究对象，以月度为周期，反映非住宅市场行情动态的市场报告。《泛商业地产上海市场月报》主重点观察三方面内容，第一、全市商业、办公楼市场供求和价格的波动；第二，重点商务商业区的租售价格变化，包括传统商务区、新兴商务区，通过典型案例关注分析区域市场异动；第三新颖的规划和经营案例的观察，多角度观察泛商业地产的潮流。报告由“全市总况”、“重点区域”、“楼盘推荐”、“观察与借鉴”四部分组成，采用的数据除非特别说明，均源于方方地产咨询机构研制的《中国商品房交易数据库》系统以及针对项目的即时调研采集。《泛商业地产上海市场月报》采用定向服务方式。为了确保使用者和研制者的共同利益，本机构在此郑重声明：一,凡非本报告正式使用单位，一律不得擅自采用并发布本报告市场数据、文案及其他市场研究成果。二,凡本报告正式使用单位，不得擅自采用本报告信息在报刊杂志以及互联网络等媒体上发布，或向其他单位提供使用。三，若需采用或发布，须得到本机构正式认可，并须标明信息来源。咨询电话：021~62778222咨询部门：泛商业地产部网站：邮箱：[e-mail]方方地产咨询机构上海久银策源投资咨询有限公司2010年9月9日3行情提示…………………………….4全市总况…………………………….5供求走势／市场结构／新增供应／当月交易楼盘推荐…………………………….17新盘关注／热销楼盘重点区域…………………………….26市中心商务区／新兴商务区观察与借鉴………………………….362010年8月号报告目录观察与借鉴重点区域楼盘推荐全市总况行情提示48月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万㎡，环比下降12%；成交量为31.88万㎡，环比上涨约为16%，市场处于高位。当月新增：8月新增办公楼供应量较商业大－市区推出只租不售型办公楼：宏嘉大厦、宝华国际广场和销售型办公楼：明泉银七星国际大厦和星月国际商务广场；当月交易：办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以奉贤、嘉定和宝山远郊区域为主力。商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客2010年8月号观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。5供求走势月均供应月均成交注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平高位市场评级2009年42.9万㎡44.4万㎡2010年35.4万㎡30.8万㎡0.010.020.030.040.050.060.070.080.0单位：万㎡2009/12009/22009/32009/42009/52009/62009/72009/82009/92009/102009/112009/122010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/8供应43.216.327.622.915.329.858.539.869.531.932.941.220.614.828.818.545.752.454.147.7成交21.416.225.427.735.434.334.632.069.734.053.659.830.918.930.945.530.630.027.631.9观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况6市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后；成交：2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%；未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。成交：8月非住宅占商品房总量24%2009年、2010年非住宅供求量累计一览供应：8月非住宅占商品房总量27%2010年前8个月非住宅物业未来供应占商品房比重状况单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡104.67177.01129.31228.38159.76228.8974.32191.09012.1612.8125.072010年2009年2010年2009年供应成交单位：万㎡商业办公楼工业住宅,179商业,11.5办公楼,36.2非住宅,47.7住宅179商业19.72办公楼10.43工业1.73非住宅42.98281.8781.21417.59106822%31%64%64%05001000150010年新增供应10年在建工程10年土地可转化09年土地可转化0%10%20%30%40%50%60%70%观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况7办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域分布新增供应2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡42.8012.157.273.3016.5912.7611.563.7015.736.254.000.000.005.650.003.140.006.36051015202530354045浦东虹口徐汇杨浦闸北普陀卢湾长宁宝山2010年累计当月新增18.344.632.742.144.7610.000.240.000.214.350.0505101520嘉定金山奉贤青浦松江南汇2010年累计当月新增0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00内环内内中环中外环外郊环郊环外内环内内中环中外环外郊环郊环外10年累计35.9520.038.4438.4328.3009年累计130.1237.3517.5144.055.72观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况8办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售价格开发商浦东浦内*宏嘉大厦62456常规只租不售上海宏嘉房地产开发有限公司闸北闸外*宝华国际广场56468常规只租不售上海全存置业有限公司闵行七宝*明泉银七星国际大厦54626/811常规25000元/㎡上海银七星明泉置业有限公司宝山淞宝星月国际商务广场51780/570常规SOHOLOFT22000元/㎡上海星月置业有限公司松江松江南部*上海双高商务广场43499/325常规12000元/㎡上海双高置业有限公司虹口虹内*合生财富广场39972常规只租不售上海上实海云置业有限公司卢湾卢内绿地浦晖国际中心31427/180常规55000元/㎡上海绿地海珀置业有限公司宝山大场绿地丰翔新城11776/244LOFT11000元/㎡上海绿地宝山置业有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/㎡/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况9商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布新增供应市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业2.56万㎡，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有1.21万㎡商业供应。15.7010.802.083.970.535.712.162.821.823.2916.920.540.930.000.000.001.430.530.01003.8905101520卢湾浦东长宁普陀静安宝山虹口徐汇杨浦闸北闵行2010年累计当月新增5.9913.0810.234.025.5521.481.341.530.171.141.110.040.170.000510152025南汇青浦嘉定金山松江奉贤崇明2010年累计当月新增0.0020.0040.0060.0080.00100.00内环内内中环中外环外郊环郊环外内环内内中环中外环外郊环郊环外10年累计25.1311.457.9669.6120.5109年累计21.3211.1320.4088.6035.42观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况10商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售开发商闵行七宝*明泉银七星国际大厦25610/46办公配套4.5-6万元/㎡上海银七星明泉置业有限公司闵行颛桥复地北桥城东块12054/69住宅配套12000元/㎡上海柏斯置业有限公司金山金山新城海欣家园11099/21住宅配套9000元/㎡上海金镇城镇建设发展有限公司嘉定南翔金地格林风范城二期商铺9144/49住宅配套27000元/㎡上海格林风范房地产发展有限公司宝山淞宝星月国际商务广场8065/113办公配套3.5-5万元/㎡上海星月置业有限公司南汇惠南听潮豪园（三期）5623/35住宅配套25000元/㎡上海脉通房产开发经营有限公司卢湾卢内绿地浦晖国际中心5392/27办公配套只租不售上海绿地海珀置业有限公司虹口虹内上海港国际客运中心商业配套项目5313/13办公配套只租不售上海港国际客运中心开发有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况118月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%；8月成交区域主要集中在市区，远郊区域以嘉定的成交量最大；8月个案成交放量，成交面积超过1万㎡的个案只有3个，成交面积排在前三的项目是：一是位于位于宝山的绿地丰翔新城，成交面积1.52万㎡；二是位于嘉定江桥万达广场的SOHO，成交面积1.50万㎡；三是位于杨浦的沪东财富国际广场，成交面积1.05万㎡。办公楼成交：8月总量10.43万㎡当月交易杨浦区宝山区嘉定区办公楼交易重点区域市区远郊单位：万㎡单位：万㎡3.357.026.405.248.559.526.802.541.041.001.090.670.140.771.520.540.120.521.890.230.670.130.290.10012345678910长宁普陀杨浦闸北浦东虹口宝山卢湾闵行静安徐汇黄浦2010年累计当月成交14.264.203.451.071.793.783.352.300.310.080.000.160.360.28051015嘉定松江南汇崇明青浦金山奉贤2010年累计当月成交江桥69%安亭24%嘉定新城7%大场81%杨行13%淞宝6%北外滩10%五角场90%观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况12当月交易办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布2010年前8月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的20%，另内环内区域前8个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的67%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前8个月的成交量仅占2009年全年的22%不到。分产品供求观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，8月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求