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道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZHIZHIINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT上海道置投资管理有限公司上海道置投资管理有限公司上海道置投资管理有限公司上海道置投资管理有限公司2010201020102010年年年年8888月房地产市场透析报告月房地产市场透析报告月房地产市场透析报告月房地产市场透析报告目录焦点要闻...........................................................................................................................................2银监会表示三套房首付和利率仍由银行自主确定...............................................................2银监会：房价涨势过快地区可停发第三套房贷...................................................................3中房协“上书”国务院：暂缓再出楼市新政............................................................................4国家发改委:一直在研究开征房产税实施个税改革..............................................................6住建部：房地产调控政策使房价上涨势头得到控制...........................................................7沪酝酿推房地产信托投资基金用于保障房建设.................................................................8上海中原抽样调查显示:三套房停贷市场未现波动..............................................................9多管齐下上海将解决经适房申购“贷款难”........................................................................108888月上海整体市场分析..................................................................................................................128888月上海商铺成交情况..................................................................................................................188888月上海写字楼成交情况..............................................................................................................22市场解读.........................................................................................................................................26“万保金招”与民间资本争相跑马圈地商业地产..................................................................26道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZHIZHIINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT焦点要闻银监会表示三套房首付和利率仍由银行自主确定多掏钱百万贷款多付利息26.6万元一位商业银行消息人士称，银监会将上收第三套房审批权限到总行，并要求对第三套房贷要严格执行政策，不能打擦边球。建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。以客户贷款100万元、20年期计算，如果按原来第三套房贷利率上浮20%计算，执行房贷利率为7.128%，月还款为7830元，总利息为87.9万元。如果第三套房贷利率真要上浮50%，那么执行房贷利率将达到8.91%，月还款将达到8939元，总利息将高达114.5万元，比原来多出26.6万元。一刀切买房人呼吁应区别对待对于目前越控越严的三套房贷政策，不少“被三套”的买房人大呼冤枉，他们认为“认房又认贷”的政策误伤了一些改善性需求。市民吴先生前两年从浙江举家搬迁来到南京工作生活，于是他就把当地的房子卖了，这套房子曾经贷过款。来到南京后，他又贷款买了一套50几平方米的房子，目前正居住在这套房子里。因为添了宝宝，吴先生决定再换一套大一点的房子。到银行一咨询，才知道他这种情况属于第三套房，即使把现在住的房子卖掉也不行。“即使这次换完房后，我手上也就只有一套房子呀，为什么要按三套房算呢?如果三套房利率再上浮50%，那我们真的就没法换房了。”不过，银行人士表示，现在三部委的通知已经下发，银行也没有办法区别是否是改善型需求。“而且现在已经没有改善型需求这一说法。”银监会答由银行自己定昨天记者就此事向银监会求证，直到昨晚9：40左右，银监会工作人员给本报记者来电，称他们的答复已经挂上了网站。银监会答复称，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZHIZHIINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。“其实这次答复跟原来的口径是一样的，哪些地区属于价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银监会并没有像传言的那样指明。”南京一银行业人士表示，南京各家银行现在三套房首付基本上在5.5成、6成以上，利率上浮20%、30%左右。“目前还没有看到哪家利率上浮50%的。”(现代快报)银监会：房价涨势过快地区可停发第三套房贷针对“银监会近日建议各商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州第三套房贷”的报道，昨晚，银监会有关负责人称，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。但银监会并没有指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的地区为哪些地区。[银监会表示三套房首付和利率仍由银行自主确定]贷款买第三套房提高利率银监会表示，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，银监会多次重申执行国务院相关要求不松懈、不动摇。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。北京商业银行均已叫停记者昨天从几家银行获悉，近期监管部门确实召集各银行总行相关负责人开会，在会上点出北京、上海、深圳、杭州第三套房贷要暂停；对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高，利率也要上浮。而此前在北京仍可办理三套房贷的中信银行、招商银行昨天已表示，已接到总行的通知暂停了三套房房贷。至此，北京几乎所有商业银行均已叫停三套房贷款。道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZHIZHIINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT中信银行的三套房贷政策是：如果之前还有房屋贷款没有还完的话，第三套的贷款成数就要低一些，首付比例要提高到6成、6.5成，利率上浮20%；如果前两套已经结清，则第三套房首付5.5成，利率上浮20%。而招商银行的三套房政策则是，可以贷款，但首付比例要5.5成，利率上浮15%。商业银行已进行压力测试为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。而记者从各银行了解到的情况是，目前银行把房贷压力测试最多做到应对房价大跌50%可能出现的不良贷款率情况，尚未听说有银行对房贷压力测试做到房价大跌60%的情况。部分银行负责人认为，中国房地产市场价格大幅下调的可能性不大，但销量下滑将导致行业景气度的下滑。中国东部地区由于房价较高，房价的回调风险较中西部地区大。简介压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。（新京报）中房协“上书”国务院：暂缓再出楼市新政8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协副会长建议不宜出台更紧缩的政策在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。中房协曾在7月份再次“上书”，希望稳定市场局势，发挥现有政策调控作用，并采用编制“‘十二五’住房规划”等长期手段来调控房地产市场预期。道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZHIZHIINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT朱中一认为，当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。“房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。”朱中一表示，同时要警惕的市场信号是，由于有效供给减少，房价在高位盘整，从而带来了房租价格的迅速上涨。朱认为，土地供应不足和开发商拿地不积极，将可能成为影响2011年上半年房地产市场的大问题。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。上半年40个重点城市的房地产统计数据显示，在土地购置面积上，8个城市出现同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地开发面积数据中，9个城市下降幅度超过50%。中房协建议，地方政府应适当调整土地出让底价，加快完成土地供应计划。换言之，就是建议地方政府降价卖地。除此之外，由于房地产紧缩性调控带来地方土地财政下降，进而影响到了保障性住房建设任务的进展。对于住房保障工程建设进展滞后的问题，朱建议，除了加紧督查之外，更要让地方政府结合实际，将保障性住房和当地商品房、租赁房市场规划结合起来通盘考虑。在以往的房地产周期性调控中，中房协曾屡次建议地产调控政策。2008年9月，值房地产市场因受紧缩性调控政策的影响而陷入低迷之时，中房协即曾建言国务院“救市”。而当下，此轮房市调控又行至最微妙时刻，作为房地产企业利益代言人，中房协提出的暂缓新紧缩政策出台的建议，引发市场关注。广州富力地产董事长李思廉表示，下半年没有必要出台进一步紧缩的调控政策，关键是把已经出台的调控政策执行好就行了。李的观点亦得到民生银行副行长梁玉堂与华远集团董事长任志强的赞同。任志强表示，下半年房地产市场销量会下降，开发商打折促销力度会加大，但是整体行情肯定不会好于上半年。不过，经济学家樊纲却在博鳌举行的同一会议上就此问题提出不同看法。樊纲说，GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%，是经济增长正常回调的结果，“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”（南方网）道置投资DAODAODAODAOZHIZHIZ