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萍乡房地产市场研究报告策划招商部——2013.8★萍乡宏观经济及房地产市场概况宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县）政府驻地安源区。萍乡简介江西对外开放的西大门湘赣两省边界华东地区的西大门全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点萍乡人口地区别人口数（人）安源区457456湘东区358990上栗县441860芦溪县257423莲花县236328萍乡经济开发区1024532012年萍乡人口——萍乡市统计局萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。萍乡印象秋收起义纪念碑武功山安源路矿工人纪念馆萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家AAAA级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。安源煤矿资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。资源富饶特色明显萍乡钢铁有限责任公司萍乡水稻萍乡煤炭萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。萍乡交通319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石浙赣铁路、杭南长高铁昌金高速萍洪高速十字干线萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展萍乡市为14%2012年，萍乡市GDP达到733亿元，在江西省排名第9位；近年来，萍乡GDP增速一直持续保持在13%以上数据来源：萍乡市统计局2006-2012年萍乡市GDP及其增长率020040060080020062007200820092010201120120%5%10%15%20%GDP（亿元）增长率2006-2012年萍乡市人均GDP（元）1255917192210022328728039354893925305000100001500020000250003000035000400002006200720082009201020112012萍乡居民收入萍乡市近年人均可支配收入(元)1482516381186462125713597100951175314.0%15.7%13.8%10.5%9.0%12.5%16.4%050001000015000200002500006年07年08年09年10年11年12年0%5%10%15%20%25%人均可支配收入增幅全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。数据来源：萍乡市统计局萍乡总体规划建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提升城市知名度；彰显城市特色，打造中部地区品牌宜居城市。规划形成“一主四片”的城市空间结构“一主”是指主城区，由安源区、萍乡经开区、上栗福田镇、彭高镇、赤山镇沪昆高速公路以南地区组成。“四片”分别指湘东片区、芦溪片区、上栗南部片区（沪昆高速以北）、麻山片区；城市人口规模预测到2015年，城市人口规模达到72万人，其中主城区58万人，湘东城区14万人。到2020年，城市人口规模达到80万人，其中主城区63万人，湘东城区17万人湘东区中心城区（安源区）重点片区规划萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城北开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）重点片区建设居住用地农田村镇企业用地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资3．5亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的通车，世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，依托旅游资源，目前房产项目较多，档次也较高萍乡宏观环境总结经济发展层面—国民经济快速增长，经济发展强劲近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础；产业发展层面—农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚萍乡是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地；规划建设层面—老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强老城区发展空间有限，土地稀缺，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变；安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区，目前房产项目较多，档次较高，未来将成为高档楼盘聚集地城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心宏观市场分析贰萍乡市发展规划萍乡市宏观经济萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市新型工业城市区域特色中心城市区域性消费型城市生态低碳宜居城市改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架“内陆桥”，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。萍乡城市发展战略东融鄱阳湖生态经济区，西接长株潭城市群构建“一带两翼两廊”主体空间结构及战略功能区差异定位、功能统筹、统一协调、共同发展以主城区为中心的整合带动，形成“一主四片”都市区发展框架，统筹城镇发展、产业发展和生态建设发展战略萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局老城区萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，一核为城市中心城区，两翼为湘东区、芦溪县。总体城市分为一城两个组团，中心组团以及湘东组团，中心组团为市政府、安源区政府、经济开发区所在地，所辖4个片区；湘东区组团为湘东区政府所在地，独立成为一个片区；新城区（中心城区）安源区芦溪县湘东区萍乡发展规划——城市总体规划湘东区中心城区（安源区）萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城市北部开发区和安源新区萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向开发区为城市发展重心市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）小结萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城区的两翼。萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向为城市发展重心。萍乡市房地产市场叁萍乡市房地产市场格局萍乡市2012—2013年8月土地出让情况（工业用地除外）成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/8/8DJA2013028中环西路与萍麻路交汇处H-2-01号地块居住兼容服务设施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013030中环西路与萍麻路交汇处H-2-03号地块居住兼容零售商业用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013029中环西路与萍麻路交汇处H-2-02号地块居住兼容零售商业用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJF2013027开发区田中片区B-2-17号地块综合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西汇恒置业有限公司2013/7/9DJF2013026光丰加油站西侧地块兼商业用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金华置业有限公司2013/6/25DJ2013023萍乡客车厂A-2地块居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍乡客车厂A-1地块居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投资集团有限公司2013/5/31DJ2013020武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809应小平2013/5/31DJ2013018武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917杨振华成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/5/31DJ2013017武功山风景名胜区麻田龙王潭村地块商业用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山实业有限公司2013/5/31DJ2013016武功山风景名胜区万龙山乡槽下村地块商业用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山实业有限公司2013/5/30DJ2013013新城区A1-08-01地块商业商务用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/5/30DJ2013014主城区通久路旁D-2-1-1地块居住兼容商业134.422179226152001130.00%848萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/3/19DJF2013004开发区东壁地块商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164广东华美立家投资控股有限公司2013/1/29DJF2013003开发区洪山大道以西、富裕大道以南居住、商业27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍乡佳佳置业有限公司2013