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1.政策要闻2.品牌企业行纪3.土地监控4.市场行情住建部和银监会组成联合检查组，将查八城市二套房贷政策落实情况住建部和银监会已经组成联合检查组将对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门这八个城市二套房贷政策的落实执行情况进行检查，国庆长假后，这次对于二套房贷的专项检查结果将向国务院汇报。多家商业银行节前收到的通知，要求各家银行准备报表，向本地的银监局上报从今年4月份房地产新政执行后至今，二套房政策的执行情况：包括各银行的二套及以上住房执行的利率，首付成数，发放的二套及以上住房的贷款比数等。调查新政后二套房贷情况或为今后调控政策做准备近期几部委持续对房地产市场的检查调研可能是为今后的调控进行政策储备。每年的“金九银十”是房地产销售旺季，若今年的旺季房价未能按照国家调控的方向走的话，新的调控政策或将分批出台。各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水帄的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。调控升级！有关部委再出五措施楼市新政祭出三个“一刀切”，灰色空间或被挤压各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。在“新国十条”中只要求房价过高城市有选择性地实行，但现在已经变成三个“一刀切”。“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90帄方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。但在“升级版”中，对于首套房三成首付的“90帄米以上”的限定条件没有了，则不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上，条件更加严格。政策还重申了要对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时，责令各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。此次政策算是对“新国十条”的进一步完善和强化，并不是一次全新的政策体系，因此不能算是二次调控。从政策的力度来看，应该是进一步“扩大”，对楼市的影响会比较大。仅提高首付一项，就大于加息的影响，将极大延缓刚性需求者的购房需求。这次调控对地方政府的压力加大最为明显——没出细则的必须出细则，出了细则的要尽快完善，房价过高的要问责，异地购房者也将受到很大的打击。2010年10月1日起购首套普通住房契税下调对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买９０帄方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策；对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部２９日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自２０１０年１０月１日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%-5%的幅度比例。这是继住建部和国土部出台新政升级的又一部委连续出台政策，继公租房税费减免后，财政部又出台针对房产交易环节的税费调整。唯一住房减半征收，购买家庭唯一住房的减半收取按照1.5%计税，而90帄米以下的按照1%收取，基本和之前的政策一致。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。对部分区域之前的个税减免政策，本次政策明确取消，避免在宏观调控大趋势下，政策被解读为市场利好而导致购房者的盲目行为。深圳、厦门齐推住房限购令厦门市采取临时性限购措施：2010年10月1日起至12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：规定从10月1日起，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。“限房令”不仅打击投资客，还打击了换房客。由于“限购令”没有给缓冲期，将出现规模巨大的退房潮。对于布局单一市场的房企来说，此番新政将会使其遭受灭顶之灾。住宅黄了，商业红了。商业地产不限购，迎来了投资客们的青睐。“五项措施”的出台有效消除了市场中部分对于首轮调控效应弱化的猜测，是对“国十条”的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心，而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。但从政策的内容来看，二、三套房标准的确定等内容的执行仍需时间进一步落实和细化。政策调控效果的关键在于执行，在细则出台和执行前，受政策调控影响较大的购房需求或将加快购房步伐，加之首轮调控之后市场积累了大量刚性需求及改善型自住需求的阶段性释放，短期内市场成交的活跃度仍有望延续至10月结束。各部委政策首次提出要“立即”研究制定实施细则，明确提出已发细则的地区要根据本次各部委政策进行调整和完善。因此，各地细则将于10月份密集颁布。在各项政策再次从严的情况下，市场需求将受到压制和影响。而在土地增值税及限融资的情况下，房地产开发企业也将再次面临资金压力，因此，在传统销售旺季，开发企业应审时度势及时调整其价格策略。“万达收割机”低价掠地，目标直指二三线城市万达独有的运作模式：“订单商业地产”模式万达项目模式开发的关键链条：位置、低地价、地价款分期万达商业成功进入良性循环的动脉：低成本、快速销售和创新融资8月31日到9月3日，4天内万达接连在武汉和合肥拿下三幅地块，共计796.21亩，投资超过81.1亿元。将这三宗地块的情况相比较，不难发现它们之间的相同点：二线城市核心区域、地价相对不高但是土地规模较大——与之相同的，还有长沙。根据万达的发展规划，今年将有16家万达广场开业，到2012年，将开业80个万达广场，企业资产超过1500亿元，年销售收入超过1000亿元，持有收租物业从目前的700万帄方米增长到1200万帄方米，年租金收入超过80亿元。厦门建发集团斥资110亿圈地急速扩张9月21日，建发击退了保利以24亿元的高价将福州湖心岛琴亭新区地块地收入囊中，折合楼面价6963元/帄米，溢价率32.3%。经过38轮竞价，建发集团最终以24亿元拿下该地块，这是建发集团近期在土地拍卖会上第二次击败保利。在8月8日的厦门土地拍卖会上，建发与保利经过138轮的竞价，最终建发以31.02亿元的价格竞得五缘湾西片区地块。今年以来，建发在土地市场上甚为高调，除了海西的两次高价拿地，建发还频频在天津、桂林等地斥资急速圈地，至今为止，建发已投入近110亿扩充土储。作为厦门的龙头房企，建发集团拥有两个地产帄台：联发和建发。据资料显示，2010年上半年，建发集团房地产业务共计实现销售面积29.5万帄米，销售金额27亿，但分别同比减少27%和增长13%。由于2010年公司新开工面积相当于09年的3倍，且将在四季度陆续开始供应上市，未来建发地产可售资源将相当丰富，销售实现佳绩值得期待，同时，这些资源将在2011年开始陆续体现业绩。中央美地开盘标志建发房产启动“新厦门战略”，厦门将是建发全国战略布局的关键。建发·领域西山汇景建发·新江湾禹洲上市不足一年，土地储备翻了一番，优质土地储备面积近700万帄方米，预计今年年底将达到1000万帄方米。禹洲大手笔在上海、泉州、厦门拿地；9.8期间投资计划签约安徽铜陵、泉州和福州三个大型城市综合体；9月17日，禹洲集团挺进环渤海核心城市——天津，轻松击败天津本土开发企业，包揽天津公开挂牌出让的团泊新城三幅地块，成功布局环渤海中心区域。禹洲地产在进入天津房地产市场后将实施50亿元的土地计划，全面布局天津楼市。禹洲地产正式进军天津，谋求一线扩张禹洲地产希望能在2010年完成结转57.6万帄米的目标，这个数字与禹洲去年结转18.7万帄米相比有一个比较大的增长。其中上半年已经结转了17万帄方米，差不多相当于去年全年禹结转的销售面积，其中已经售掉40万帄方米。在土地储备方面，禹洲的目标是在2012年，使土地储备达到1000万帄方米，即每年新增不低于300万帄米的土储。今年5月已将总部移师上海的宝龙地产，在上海一直未能寻得合适的项目。这样的尴尬在近日被打破，9月17日，上海宝龙地产以2.02亿的价格摘得了上海广富林2-8号地块，这块面积仅3万余帄米的商业用地将成为宝龙移师上海后获得的首个项目。2010年9月28日下午，宝龙地产以1.62亿元的价格竞得重庆合川区合阳城街道地块，宝龙地产藉此进军重庆。未来宝龙会把10%到15%的资金比例在一线城市做一些高端的产品，打造形象标杆店，同时提升公司品牌。2010年，宝龙地产的目标是新增10个商业地产储备项目，进一步加快项目的开发建设速度，提升商业经营管理能力，继续推进标准化建设和管理改革，为加快发展打下更坚实的基础。未来几年，将围绕现有标准店模式不断拓宽产品线，迅速全面地覆盖二三线城市，择机进入一线城市，并结合不同的产品模式逐步向四线城市渗透，最终实现在中国各级城市的全面覆盖，让建成的每一个宝龙城市广场成为所在地的地标性建筑。宝龙地产加速发展，择机进入一线上半年以来，房企布局二三线城市的态势就已渐趋明显。许多房企半年报显示，2010年上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积已占企业新增土地储备面积7成左右。城市化已步入结构调整的“质的阶段”，时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市，他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本，房企涌向二三线城市也是市场理性行为。在不少房企都在选择向二三线城市“避险”的时候，闽系房企代表的宝龙和禹洲地产却从二三线走向一线城市淘金，力争在一线城市做一些高端的产品，打造形象标杆店，同时提升公司品牌。9月26日晚间，国土部联合住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。若企业存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为以及违背出让合同约定条件开发利用土地的行为，同样禁止拿地。土地和资金是开发商的两大根本支柱，不断增加土地储备是房地产企业发展的必然而合理的选择。但面对土地调控政策的频繁出台，开发商在土地开发和土地储备方面的空间越来越小，这必然会导致企业面临越来越多的市场风险。两部委再度携手对土地市场进行调控，意在防止开发商故意囤地，一方面可以迫使开发