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纳斯达克代码：CRIC城投·新江湾城C4地块市场监测月报(2011年09月)上海事业部2011/10/15谨呈：上海城投置地（集团）有限公司2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有本期导读宏观市场细分市场板块市场9月，上海共计推出12幅含住宅属性用地（含2块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地7幅；由于新政的影响，上半年上海土地交易市场冷清，近期活跃的市场表象，也难掩整体的冷态，个别地块的溢价跳跃，尚不足以扫去土地市场的阴霾，对于下一步的市场，预计政府仍旧大举干涉，以控制价格过大异动；本月，位于南翔板块的2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块被中建地产以底价获得，楼板价5505元/平方米，该地块周边规划有11号线预留站点，为项目开发提供契机，但建设要求较多，开发难度较大；本月，浦东高桥、高行板块的“仁恒森兰雅苑”继首批房源开盘创下热销奇迹后9月25日加推位于小区西面位置的小高层，本次主推92、152平米的铭寓产品，仅短短几天，便以总销金额13.83亿元，成交面积31335平米，144套的优异表现，位居当月成交面积排名第二，成交金额榜首的位置。仁恒森兰雅苑的近期热销主要依靠于仁恒置地的品牌效应，仁恒置地在沪上已开发了多个高端楼盘，如仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒怡庭等，在高端买家中积累了上佳的口碑；9月，当月板块内仁恒怡庭项目推出最后20套209平米和350平米珍稀准现房叠墅产品，总价在1200万-2700万。为了庆祝去化超过90%、回馈市场，仁恒怡庭还特别推出了“买房有礼”活动，部分房型买即送价值25万元的全套定制家具。银亿领墅别墅预计于今年11月开盘，样板间预计在10月底对外公布，将推出联排和叠加别墅，面积在300平米左右。3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目录PART1PART2PART3宏观市场住宅细分市场住宅板块市场P04P20P374©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有章节标题微软雅黑28号，数字32号1.1市场资讯1.2市场扫描1.3土地市场PART1宏观市场5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有六大行核心资本充足率下降外部融资将受制约资本充足压力是当前众多银行面对的挑战之一。根据日前公布的16家上市银行的2011年上半年业绩报告，部分银行资本充足率也出现下滑。实际上，为持续达到资本充足率监管要求，很多银行通过外部融资方式补充资本。易居认为：依靠频繁的股东增资进行资本补充并非银行可持续发展之道。银行要进一步加强资本约束，推动发展模式转变，由过去的主要依靠外部融资转向内部“开源节流”。国务院：银行可向地方融资平台公司放贷国务院总理温家宝近日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，会议指出，近年来，我国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。易居认为：继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。1.1市场资讯——行业动态信息6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市场资讯——金融动态信息上海个人房贷增加16.7亿元环比多增2.7亿元央行上海总部14日公布8月份上海市货币信贷运行情况。报告显示，当月个人住房贷款环比微增。小企业贷款投放力度不减。8月份上海市个人住房贷款增加16.7亿元，环比多增2.7亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加9.7亿元和7亿元。而7月份上海新增人民币个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元。中小企业银行贷款成本再升：利率最少上浮30%央行借存款准备金缴纳范围扩大而收紧表外业务监管的措施，令中小银行流动性面临严峻挑战，而中小企业融资则面临更高的成本。原本银行信贷额度就紧缺，下半年业务将越发艰难，中小企业贷款业务可能将再度加大“以价补量”的力度。7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市场资讯——月度地产要闻新鸿基地产回应囤地质疑内地战略悄然升级在被众多内地地产公司模仿的知名企业中，香港新鸿基地产是“出镜率”最高的。新鸿基地产内地的最新举动，是上海滨江凯旋门项目。外界之所以如此关注，主要原因在于该项目可能刷新中国豪宅价格记录以及该项目被质疑存在囤地嫌疑。上海等多地楼市库存高企开发商降价压力倍增“销售不畅，新房却源源不断上市，各大城市楼市库存迅速增加，部分城市新房库存甚至达到2008年的顶峰水平。三季度以来，由于销售压力加大，一度“负隅顽抗”的开发商开始通过各种方法进行促销，市场各方的心理预期也悄然生变，上市房企在定价方面趋于谨慎。在本轮调控中，由于没有及时降价促销，导致上市房企库存大幅增加。据统计，截至今年二季度末，133家纳入统计的上市房企库存总量高达1.09万亿元，较今年一季度末的1万亿元上升了9%。如果与去年中报时的库存7868亿元相比，增加幅度高达38.54%。8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有重庆存量房房产税破冰之举导语：针对高端住宅、打击炒房投机的“重庆版”房产税改革试点步入新阶段，从10月1日起全市3400余套存量独栋别墅开始缴纳房产税，重庆市针对存量房房产税的“破冰”之举引发各界关注。中低档、小户型价跌量平中档物业价微跌量缩高档物业价平量无投机、投资、改善需求自住刚需征税调控的滤出效应重庆存量房房产税征税标准执行日期2011年10月1日-31日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税执行对象重庆主城区内独栋商品住宅税率标准独栋别墅房产税税率为三档：交易价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3-4倍的，税率为1%；4倍以上的，税率为1.2%。减免标准今年1月28日以前购买的存量独栋商品住宅免税面积为180㎡，新购的独栋商品住宅免税面积为100平方米。违规措施从11月1日起，未缴纳房产税的纳税人将被按日加收万分之五的滞纳金。欠税公告后仍不缴纳的，其欠缴个人住房房产税的情况将纳入个人征信系统管理。对于个人转让应税住房不能提供完税凭证的，将不予办理产权过户等相关手续。1.2市场扫描——整体市场专题9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有征税目标及未来政策趋势调节收入分配：目前就重庆及上海两地房产税执行情况看，原本调控所期冀的调节收入分配及打压投资型购房需求并未取得原定的效果。或者说，房产税的影响力远低于“限购”、“限贷”等行政措施的调控效果，加之房产税所引起的成本提高依旧低于多数投资型需求对未来市场预期，因此当前调控影响有限。趋势一：全国铺开，从增量房向存量房转移征收。据悉，房产税在两年后扩大试点范围可能性极大，但全国化并不那么简单，首先必须立法，而这需要人大通过，需要很长时间。此外，一旦房地产行业回落导致经济低速发展，房产税全国化将更难推进。同时，受制于各地房产权属信息化程度差异，房产税的全国推广，必定要分一线、二线、三线、四线城市，先后推出。影响趋势税制改革：房产税，原名物业税。2003年就已提出了物业税，其真正的目标是房地产行业的税制改革，改变目前房地产税收繁复、混乱的局面。其原理是统一征收房产税，而取消其他交易环节的税费和土地出让金。然而，在七年的研究过程中，税制改革的历史使命逐渐被舆论所淡化，取而代之的是将其视为调控的一种措施，压倒房价的一种手段。趋势二：房产税向部分城市试点。受制于地区房产权属信息化程度，部分城市向存量房征收房产税，因此现在谈房产税的全国化方案还为时过早，当前铺开条件尚未成熟。若按税制改革作为征税基本方向，房产税与土地产权制度应当挂钩，而目前所谓的房产税只是“产权税”，是一个临时宏观调控措施。房产税若要全国推广，必须要建立一个房屋产权全国联网。1.2市场扫描——整体市场专题10©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地本月市场土地供应大幅缩水，保障房性质的土地依旧为成交主力经营性土地市场数据月份本月（9月）供求情况2011年累计（1-9月）供求情况供应103.08万平方米/24幅1036.47平方米/218幅成交230.8万平方米/39幅1002.16万平方米/202幅全年累计土地供应情况——2011年1-9月，上海累计出让经营性用地218幅，同比去年1-9月增加57幅，土地供应步伐大幅加快月度成交情况——9月，全市成交39幅经营性地块，环比上月减少7幅，土地成交市场成交总量却小幅上升；其中非住宅土地成交19幅，住宅土地成交20幅，住宅成交地块中主要分别于崇明、青浦和嘉定等区域，为动迁配套房用地；本月纯住宅用地成交2幅，为嘉定和松江。1.3土地市场——全市经营性土地供求走势单位：万平方米供应成交住宅非住宅10-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-910020030040011©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年123号公告金山区吕巷镇朱平公路以西，朱吕公路以北地块金山/吕巷镇商服2139.71.02139.70706上海市金山区东至:朱平公路,南至:朱吕公路,西至:农田,北至:农田2011-9-52011年124号公告南汇区国际医学园区A1-03-08地块南汇/周康板块办公;商业37854.02.065556.2016110上海市南汇区东至康新公路、西至一号河、南至质子重离子治疗中心、北至周邓公路2011-9-62011年124号公告浦东新区合庆集镇08-16地块浦东/曹路板块商业7838.41.511757.604703上海市浦东新区东至8－17市政设施地块、西至庆利路、南至庆中路、北至庆荣河南侧7米绿带2011-9-62011年124号公告浦东新区唐镇工业小区B2-5地块浦东/曹路板块商业53810.81.896859.4433223上海市浦东新区东至顾唐路、西至已建地块、南至顾家浜、北至上丰路2011-9-62011年124号公告浦东新区外高桥新市镇E03-02地块浦东/高桥、高行板块商业6063.81.810914.849168上海市浦东新区东至:E03-03地块,南至:E03-04地块,西至:经二路,北至:洲海路南侧绿地2011-9-62011年124号公告浦东新区外高桥新市镇E06-03地块浦东/高桥、高行板块商业15270.51.015270.5019100上海市浦东新区东至:张杨北路西侧防护绿地,南至:纬六路,西至:E06-01地块,北至:纬四路2011-9-62011年124号公告浦东新区外高桥新市镇E06-01地块浦东/高桥、高行板块商业6224.61.06224.607338上海市浦东新区东至:E06-03地块,南至:E06-02地块,西至:经二路,北至:纬四路2011-9-62011年长宁区322街坊4、6丘地块（福缘湾商业文化项目）地块长宁/北新泾板块商业、文体娱乐11267.91.415775.0613410上海市长宁路东至新泾港，南至新泾港，西至淞虹路，北至哈密路1115弄2011-9-82011年130号公告松江区松江YF-10-002号地块松江/松江新城板块其他