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目录中国房地产政策评估简介1评估背景和目的.......................................................................................................................12中国房地产业中长期发展动态模型...........................................................................................13评估的方法体系.......................................................................................................................34数据来源..................................................................................................................................3主报告1.政策效果...................................................................................................................................42.效果评估...................................................................................................................................83.调整优化.................................................................................................................................14分报告一2010年上半年中国房地产政策满意度调查报告...........................................................................171.调查概述.................................................................................................................................172.购房者政策满意度调查...........................................................................................................183.房地产企业政策满意度调查....................................................................................................234.专家政策满意度调查...............................................................................................................27分报告二中国房地产业中长期发展动态模型对房地产新政动态模拟预测...................................................31分报告三2010年上半年中国房地产市场总结分析报告..............................................................................351.土地市场分析..........................................................................................................................352.新房市场分析..........................................................................................................................393.二手房市场分析......................................................................................................................424.企业策略分析..........................................................................................................................452010年上半年中国房地产政策评估报告（第二期）中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：陈淮：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长联席副组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心副主任黄瑜：中国指数研究院常务副院长主要成员：雷华、浦湛、周江、钟庭军、梁爽、张智、刘李峰、周达、侯瑞波、葛海峰、张化学、张秋芳、陈晟、汪勇、张英、张志杰、刘海波、上官建华、刘水、刘萱2010年上半年中国房地产政策评估报告（第二期）中国房地产政策评估简介1评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个“房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。1中国房地产动态政策设计研究组2国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM)中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用了比较先进的动态建模方法，“检验，检验，再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计。并采用了协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入了误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观的体现房地产内在规律。2010年上半年中国房地产政策评估报告（第二期）3评估的方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素4数据来源数据样本区间为1997至2009年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。3中国房地产动态政策设计研究组4主报告以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月15日出台了的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。在上半年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，本报告从政策本身及其影响出发，对上半年房地产政策进行了分析评估，并提出了未来房地产政策调整优化建议。1.政策效果1.1房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。虽然今年1-4月房地产成交增速较大，但在房地产新政影响下，5、6两个月主要城市市场成交显著下降，导致上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉和青岛成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过50%。从具体城市来看，北京2010年上半年月均成交面积95.3万平方米，大幅低于06，07和09年同期水平，与08年同期成交量基本持平，其中6月北京市商品住宅销售4961套，成交面积52.79万平方米，环比下跌16.41%；上海2010年上半年月均总成交面积103.3万平方米，为近四年来的最低点，同比09、08、07和06年分别下跌50%、30%、54%和42%；深圳2010年