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2010年7月南昌房地产市场分析报告一、月度房地产市场简析坚持调控政策不动摇，推进城市棚户区改造针对7月初坊间有关政策可能出现松动的流言，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策；央行表示要继续实行差别化信贷；国家领导人也在多个场合强调坚持调控政策不动摇。财政部、住房城乡建设部7月13日出台了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》,支持地方做好城市棚户区改造工作,中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。土地供应创09年10月份以来新低本月南昌市土地供应面积124.797亩，与上月相比，供应面积减少1620.157亩，减少了92.85%，供应面积创09年10月份以来新低。推出的124.797亩土地均以底价成交。2010年1～7月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万㎡，楼面地价为1852.47元/㎡。写字楼年度首次取得预售，商品住宅连续三个月下滑今年前七个月南昌市(含南昌县)商品房新批预售面积266.72万㎡，其中商品住宅预售233.51万㎡，占总量的87.55%。市区商品房预售面积为184.72万㎡，相比上年同期增加53.1万㎡，增长了40.34%。7月份南昌市商品房预售面积为35.65万㎡，其中住宅23.94万㎡，写字楼7.12万㎡，这也是写字楼年度首次入市。2010年1～7月南昌市区商品住宅成交套数和成交面积分别是13738套和144.69万㎡，同比减少9124套和114.19万㎡，减少了39.91%和44.11%。如果不考虑内销房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交连续三个月下滑。住宅供应面积持续下降，拆迁货币补贴助推销售本月南昌市共计12个楼盘开盘，推出1490套房源，供应面积15.33万㎡，相比上月三项指标分别减少9个、1463套和13.8万㎡，供应量已经连续第三个月下降，而且降幅进一步扩大。利字街、塘子河约2000户拆迁家庭7月下旬开始领取补偿款，绿地香颂、幸福时光、正荣大湖之都等多个楼盘针对性的推出营销活动，带动了整体销售率的提高。7月份整体销售率达到56.48%，环比提高5.75个百分点。高价位板块成交比例上升带动均价上涨和上月相比，除新建板块外其他板块供应面积不同程度下降。红谷滩板块以4.62万㎡的供应量排名第一，此前连续两个月位居第一的莲塘板块排在第二。本月朝阳州、红谷滩和青山湖三个高价位板块销售情况良好，销售率均在70%以上。三个板块成交量占总量的62.24%，环比提高19.52个百分点，这也带动了整体均价的上涨。不考虑别墅影响，本月成交均价为5498元/㎡，比上月上涨702元/㎡，14.07%。各户型供应环比全线下滑，三房销售率最高与上月相比，各户型供应面积全线下滑。户型供应仍然以二房和三房为主，两个户型供应占总量的88.69%。其中三房以47.33%的比例超越二房排名第一，与之对应的面积区间90～120㎡供应套数排在首位，面积区间70～90㎡供应套数排名第二，结束了连续12个月排名第一的历史。在二套房标准确定“认房又认贷”后，首次置业者选择三房的越来越多，近两个月三房的销售率均高于二房，本月三房的销售达到60.62%，是除别墅外唯一一个销售率超过60%的户型。建筑形态全系供应，花园洋房销售排名垫底本月建筑形态全系供应，但是除多层和高层以外的其他建筑形态供应面积不超过1万㎡。高层供应仍然排名第一，供应比例达到52.52%，相比上月提高了5.39个百分点。花园洋房越来越稀缺，供应量甚至少于别墅，但是销售却不理想。本月花园洋房全部由路通城邦供应，户型面积大(户型平均面积171.5㎡)、单价较高(均价3500元/㎡)和开盘时间晚(7月31日开盘)影响了销售率，销售率只有7.02%。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析供应复苏，多个纯新盘入市从目前已经获得的市场信息来看，整个8月将有26个楼盘新推、续推房源，推盘楼盘个数远高于本月。推盘楼盘个数的增加，势必带来供应量的增长，预计8月整体的供应量有望突破30万㎡。从新推房源的具体楼盘来看，纯新盘的集中入市是下月楼市的一个主要亮点。预计入市的4个纯新盘分别为博泰•静林府、智通•悦蓝山、中大湖景和美罗嘉苑。全面开花，10大板块均有新房源入市从各板块的供应的情况来看，预计全部的10个板块都会有新房源入市，这在以往是不多见的。其中尤其值得关注的是青山湖和朝阳洲板块。青山湖板块预计8月将有3个项目入市，是自09年以来入市项目最多的一个月。随着万科•青山湖的入市和香溢花城的恢复供应，青山湖板块的板块活跃度日趋提升。朝阳洲板块则是连续两个月出现住宅供应，同样较为罕见，随着皇冠国际和众鑫•城上城项目的连续入市，该板块的高端舒适型物业的供需矛盾将有所缓解。高端为王，别墅供应迎来新供应高峰虽然楼市进入下行通道，未来市场走势扑朔迷离，但从市场反应来看，高品质的高端物业依然受到市场青睐，在非常时期开发商们也更愿意推出此类产品。从8月预计入市的项目中，我们也可以看出这一趋势——博泰•静林府、保利•国际高尔夫花园、凯美怡和、万科•青山湖、红谷一品等5个项目都计划推出别墅产品。别墅将迎来自今年5月以来的又一供应高峰。在普通住宅方面，预计会是以高层、小高层建筑形态为主，多层的供应相对较少，仅有中大湖景、京东国际花园、居住主题公园等项目计划推出该类型的产品，而且推盘量都不会很大。两极分化，均价水平变化不大横向对比来看，预计下个月入市的楼盘中，既有万科•青山湖、博泰•静林府这样均价超过10000/㎡的豪宅，也有均价仅为2800元/㎡的普通住宅，各项目所推产品的均价差距非常大。但从纵向对比来看，各项目产品预计入市的价格和目前在售的产品价格没有太大的变化，因此下月新推、续推的均价也许有波动，但市场整体价格水平不会有太大的变化。理性营销，拆迁改造成楼市新契机8月不是楼市的传统旺季，而且市场行情也不被看好，因此开发商的营销上力度不会很大，耗资多、投入大的大型推广活动会较为少见，在各类媒体上的广告投放也将维持在较低水平。但利字街、塘子河、十字街的拆迁改造，催生的大量购房需求，必然会成为各项目特别是红谷滩、象湖争取的重要客源，针对这部分人群的定向营销将会增多。三、附件附件一：预计下月土地供应一览表附件二：预计下月入市项目一览表