商品房预售资金监管实施方案

商品房预售资金监管实施方案为贯彻落实《x市商品房预售资金监督管理暂行办法》（x〔x〕38号）（以下简称《办法》），进一步规范商品房预售资金监管工作流程，提高工作效率，结合我县实际，特制定本实施方案。一、主管部门及监管机构（一）县房产管理局为本县商品房预售资金监管的主管部门。其下属的房地产开发管理办公室（以下简称县开发办）为商品房预售资金监管实施机构，具体负责商品房预售资金的监督管理工作，对违反商品房预售资金管理的行为依法进行查处。二、监管范围及期限（二）本县行政区域范围内预售商品房项目，其预售资金的收存、拨付及使用管理适用本细则。（三）监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至该项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证（正本）》时止。三、监管原则（四）商品房预售资金监管实行专款专户、专款专存、专款专用、全程全额及重点监管资金和一般监管资金相结合的原则。四、监管银行（五）各具备条件的银行支行（以下简称监管银行）应当与县开发办签订预售资金监管合作协议，并与商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）实行联网，方可开展预售资金监管业务。（六）商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）发生不明入账的，监管银行应在房地产开发企业提供缴款通知书编号之后3个工作日内补录。（七）有关部门拟对商品房预售资金监管账户进行查封、冻结和扣划，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知县开发办。五、监管账户设立（八）房地产开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当选择监管银行，设立监管账户，不得选择已被县开发办暂停预售资金监管业务的监管银行。一个监管账户可以对应一个预售楼幢，也可以对应多个预售楼幢。一个监管账户对应多个预售楼幢的，应当属同一施工标段，且竣工交付时间基本相同。监管账户户名由房地产开发企业名称、项目名称（5个汉字以内）和加括号的楼幢号三部分组成，其中企业名称应与基本存款账户名称一致；预留签章名称由房地产开发企业名称和项目名称组成。监管账户不得开设网银转账业务。（九）申请设立监管账户操作流程：1.建立网上楼盘信息。房地产开发企业申请设立监管账户前，应在商品房买卖合同网签系统发布楼盘信息。2.网上申请。房地产开发企业登录监管系统，按照系统要求，填写相关信息，上传申请开户资料的电子文档。3.要件提交。房地产开发企业申请设立监管账户时，应持《x县商品房预售资金监管账户申请表》，并提交下列资料：（1）经规划主管部门审核同意的项目规划总平面图；（2）《建设工程规划许可证（副本）》；（3）房屋建筑面积预测报告；（4）施工形象进度计划；（5）工程施工承包合同和材料设备采购合同、监理合同（须县建管局备案）；（6）其他相关资料。4．要件审核。县开发办受理申请后，对房地产开发企业提交的开户申请资料进行审核，审核通过后，向房地产开发企业出具《x县商品房预售资金监管账户开户通知书》。5．账户设立。房地产开发企业持《x县商品房预售资金监管账户开户通知书》到监管银行开设监管账户。六、监管协议签订及账户公示（十）房地产开发企业设立监管账户后，登录监管系统下载打印《x县商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）文本，与县开发办、监管银行签订三方《监管协议》。（十一）房地产开发企业应在售楼处公示每幢楼的预售资金监管账户开户银行名称、账号、地址和联系电话。七、购房款交存和监管资金入账（十二）房地产开发企业应在《商品房买卖合同》中明确预购人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号。预购人凭网签系统打印的《x县商品房预售资金缴款通知书》通过银行柜台现金或转账、银联专用POS机方式将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业已收取的定金应在网上签约后按照对应的缴款编号转入监管账户。（十三）预购人以按揭贷款（包括公积金贷款）方式购买商品房的，其按揭贷款在扣除保证金后由放贷银行在3个工作日内转至监管账户。（十四）房地产开发企业依据银行出具的交款凭证或银联专用POS机签单为预购人换领购房票据。（十五）房地产开发企业申请增加《商品房买卖合同》约定的首付款金额的，在合同变更后，应及时将增加的首付款存入监管账户。八、监管资金使用（十六）监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用总额的100%。工程建设费用总额依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。一般监管资金是指超出核定的重点监管资金以外的资金。房地产开发企业首次申请使用重点监管资金时，销售现场相关信息公示应当符合规范要求。（十七）房地产开发企业申请使用重点监管资金时，登录监管系统，上传申请拨付的电子文档，并提交以下资料：1.《x县商品房预售资金重点监管资金拨付申请表》；2.申请拨付至施工企业（供应商）的，提供房地产开发企业、施工企业（供应商）及监理公司三方联合出具的《重点监管资金拨付证明表》；3.申请拨付房地产开发企业垫付款的，提供监理单位出具的进度证明、相应的银行进账单和收款方盖章确认的发票复印件；4.首次拨款后，每次申请拨款应提交上一次拨付的相关票据。具体拨付可分为几个节点：项目形象进度达到一层以上，已领取《商品房预售许可证》上市销售，可以拨付至重点监管资金总额的25%；主体结构进度50%前，可以拨付至重点监管资金总额的45%；主体结构封顶前，可以拨付至重点监管资金总额的65%；外墙落架前，可以拨付至重点监管资金总额的75%；内粉完工前，可以拨付至重点监管资金总额的80%；主体完工前，可以拨付至重点监管资金总额的90%；配套完成前，可以拨付至重点监管资金总额的95%。县开发办自受理之日起1个工作日内完成审核，审核通过的，出具《x县商品房预售资金监管资金拨付通知书》；审核未通过的，出具《不予拨付通知书》，并告知原因。房地产开发企业持拨付通知书到监管银行办理拨付手续，监管银行应及时予以办理。（十八）申请拨付重点监管资金，原则上每月申请拨付不超过一次。（十九）监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额后，可申请使用一般监管资金，优先用于项目有关工程建设。（二十）房地产开发企业申请使用一般监管资金时，登录监管系统，提交《x县商品房预售资金一般监管资金拨付申请表》。县开发办1个工作日内完成审核，审核通过的，房地产开发企业在监管系统中打印加盖电子印章的《x县商品房预售资金监管资金拨付通知书》，持拨付通知书到监管银行办理拨付手续。监管项目发生非正常停工等不良状况时，暂停拨付一般监管资金。（二十一）监管项目在取得《建设工程规划许可证（正本）》之前，监管账户入账资金达到重点监管资金的，账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5％。九、退款处理（二十二）房地产开发企业和购房人达成退房协议、撤销商品房合同备案，并办理完退房手续的，可申请退款。（二十三）房地产开发企业申请退款时，登录监管系统，提交《x县商品房预售资金监管退款申请表》，县开发办1个工作日内完成审核。审核通过的，房地产开发企业在监管系统中打印加盖电子印章的《x县商品房预售资金监管退款通知书》，持退款通知书到监管银行办理退款手续。十、取消监管（二十四）监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证（正本）》后，房地产开发企业可以申请取消监管。（二十五）申请取消项目监管时，登录监管系统，上传申请取消的电子文档，并提交以下资料：1.《x县商品房预售资金取消监管申请表》；2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；3．《建设工程规划许可证（正本）》。（二十六）县开发办自受理之日起1个工作日内完成审核，符合取消条件的，出具《x县商品房预售资金取消监管通知书》。房地产开发企业1个工作日内持取消监管通知书到监管银行办理取消监管账户手续。十一、相关责任（二十七）房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售或变相预售商品房的，由县房地产主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。（二十八）房地产开发企业未按规定在销售现场公示相关信息，且拒不整改的，暂停该项目商品房预售资金拨付，并将该行为记入企业信用档案。（二十九）房地产开发企业提供虚假材料骗取工程建设资金、擅自截留挪用商品房预售资金或者不将购房款存入资金监管账户的，由县房地产主管部门责令限期改正，暂停该项目的商品房预售资金拨付；情节严重的，暂停该房地产开发企业在本县所有开发项目的商品房预售；同时，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。（三十）房地产开发企业不按规定使用商品房预售资金的，由县房地产主管们按照《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并可以处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。（三十一）监管银行擅自向房地产开发企业拨付预售款项的，由商品房预售资金主管部门暂停该监管银行在本县开展新项目预售资金监管业务资格；同时将其违规违约行为向其上级主管部门通报，并记入监管银行信用档案。（三十二）监管银行未将按揭贷款及时交存监管账户，或者挪用商品房预售资金的，由商品房预售资金主管部门责令其限期整改，并记入监管银行信用档案。拒不整改或情节严重的，由商品房预售资金主管部门暂停该监管银行在本县开展新项目预售资金监管业务资格。（三十三）监管工作人员在商品房预售资金监管工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，有应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的，依法予以行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。