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2010年中国房地产市场回顾与2011年展望政策向右，市场向左2010年中国房地产市场回顾与2011年展望2010年：五大看点看点一：千家与千亿2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年，出现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。外资房企数超千家：据商务部统计，2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。年销售金额超千亿：2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米，销售金额1082亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010年出让金最多的城市，金额为1629亿元;接下来依次是上海：1513亿元;大连：1158亿元。不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。看点二：规划与房价金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热，1月4日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了10多个区域规划。后续来看，2011年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年1-11月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后，整个片区房价逆调控周期上涨10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河北省境内的近首都区域房价强势上涨。第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中的无形约束短期内难以根除，因此，土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区内的高房价形成冲击，而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇，管理和政策的协同以及配套设施的跟进，促进区域地产升值。看点三：通胀与楼市2010年，房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房价的两难，人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑，而政府对房地产的打压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策，由此注入的大量流动性导致2010年下半年物价压力陡增，因而下半年中央政府要在“保增长、防通胀、稳房价”之间进行艰难的平衡。时至今日，中国经济经受了考验，保持平稳发展，但单月CPI(居民消费价格指数)同比涨幅已超5%，创下近两年单月最高纪录，通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺，70个大中城市房屋销售价格环比从未下跌。世联研究认为，通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面，高通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐，这预示着严厉调控下的购房需求依然旺盛，此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续火爆，调控效果愈发不尽如人意。另一方面，高通胀必然会导致货币政策收紧，2010年央行6次上调存款准备金率、两次加息只是本次货币政策收紧的前奏，如果通胀继续，加息政策将会延续，进而对房地产市场造成一定的冲击，此乃挑战。从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、压缩需求，从而使供求关系发生改变，从而达到稳定房价之目的;但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存，抗通胀将成为2011年的首要经济目标，连续加息可能性依然较大，对楼市的影响也不容小觑。看点四：忽悠的政策2010年可谓名副其实的“政策年”，政策层出不穷，不仅出台的频率史无前例的密集，而且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币政策和住房政策等等;但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差，让人感觉有些忽悠的成份。房产税可谓是2010年最大的忽悠。从2010年年初就开始不断爆出全国将完善房产税制度;5月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国;紧接着爆出中央紧锣密鼓筹征房产税，2010年逐步推出房产税的消息;6月份北京又爆出拟对持有多套房征收房产税;7月份爆出杭州、深圳将率先试点房产税;10月份上海房产税落地准备已接近完成的消息传出;再传出重庆正在完善房产税方案，深圳将首试房产税的消息;最后年底爆出了上海、重庆做好2011年房产税试点准备的新闻等等。房产税政策在2010年被炒得沸沸扬扬，同时也是最扑朔迷离的政策，但是房产税这只靴子什么时候能落地，实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还只是未知数……另外，要求“78家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产行业的期限，截止12月21日，仅有中远集团一家成功退出楼市，如此“清退令”岂非一纸空文?保障性住房用地1.34万公顷占住宅用地的14%，与“保障房、棚改房和中小套型普通住房必须占70%”的目标相差甚远;12月，就土地违法问题国土部终于约谈了12个县市政府的一把手，但这12个市县却都是相当不起眼的三四线城市，查处力度与公众期待差距实在太大。看点五：最后的法宝在2009年楼市销售面积和销售均价大幅上涨的背景下，政府毅然调控楼市，但“愈调愈涨”的尴尬迫使政府使出最后的三个法宝：限贷、限购和保障房。限贷，在2010年经历了三次调整。其中首套房由“国十一条”规定的首付两成，被“国十条”调整为90平方米及以下二成，最后被“9.29新政”统一规定为三成;二套房由“国十一条”规定的首付四成，被“国十条”调整为“首付五成，利率1.1倍”;三套房及以上在“9.29”之前参照二套房规定，但在“9.29”之后被统一暂停放贷。限购，因购房人国籍及户籍的不同分三种情况：限外、限非本地户籍家庭及限本地户籍家庭，而我们一般所讲的限购仅指对本国户籍家庭的限购。其中限外在2006年就出台了原则性的政策，但一直到2010年11月才出台相应的执行细则，要求外籍居民在华工作或生活1年以上方可在工作或生活所在地购买一套住宅。对于本国户籍家庭的限制分两种情况：非本地户籍家庭，要求有1年以上本地纳税或社保记录的前提下，可限购或新购1-2套;本地户籍家庭，往往要求限购或新购1-2套。保障房，在2010年是加速的一年，量的要求由年初的1540万套(2010-2012年)，提升至580万套(2010年)，在年底又拔高至1000万套(2011年)。不仅如此，2010年规划开工建设的580万套，到年底实际开工590万套。上述三大政策对2010年中国楼市的即时影响是明显的，比如在4月和9月出台限贷政策后，5月和10月的全国商品房成交分别环比减少15.8%和11.2%。但纵观2010年楼市的多次反弹，说明这三大法宝对楼市影响有限。限贷限购是“抑需求”，保障房是“促供应”。在经历了2009年的大反弹后，购房者的预期被彻底改变，以至于2010年三次提高限贷要求，仍不改楼市反弹厄运，这就是楼市政策反复所带来的制度成本，注定需要付出代价，同时也意味着未来针对需求方面的约束还会加强。保障房是政府目前“促供应”的唯一法宝。经过这些年的调整发现，欲通过调控开发商来促进供应是有违市场原则的，也是不奏效的，相反让更多购房者在“商品房市场”挤独木桥，不利于国家对房价的调控。而国家做实保障房工作后，则通过对楼市的结构性调整实现需求分流，更有利于楼市的理性发展和民生的保障。2010年：楼市回顾综述：不平凡的20102010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。国十一条、国十条和国五条相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、信贷、税收、保障房等与房地产相关的方方面面。最后，政府还拿出“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所不用的地步。可以说，2010年对房地产行业是名符其实的调控年。2010年，一方面，政府祭出史上最严调控。另一方面，土地出让金过千亿城市的出现表明土地市场依然火爆，开发商拿地热情依然不减;同时，万科也在严厉的调控之下创下年度过千亿的骄人业绩，表明开发商不惧调控，在调控中依然成长。“政策向右，市场向左”的现象在2010年的调控中表现尤为突出。纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不一样。多数城市商品房成交面积在新政调控的影响下都有所下降，但一类、二类、三类城市[1]商品房成交面积所受影响依次递减。具体来说，京、沪、穗、深、杭等房地产市场发展较快的城市受调控影响较大，市场成交下降明显;而西安、沈阳、长沙等房地产市场发展落后的城市则受影响较小，它们延续了2009年的良好发展势头，市场成交再创新高。市场在调控中不断出现分化，也使得宏观调控的难度不断加强。[1]世联城市分类是通过对各城市经济总量、居民收入、房地产市场投资、商品房竣工、销售、价格等相关指标进行聚类分析，将这些主要城市划分为三类：一类城市——包括北京、上海、广州、深圳和杭州，这类城市是经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市;二类城市——包括厦门、珠海、佛山、无锡、苏州、天津、南京、青岛、常州、济南、东莞、重庆，这类城市经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价