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12010年中国房地产市场总结及2011年展望中国指数研究院中国房地产指数系统2一．2011年中国房地产新政解析1.国八条2.房产税3.新政对相关各方的影响二．2010中国房地产市场总结三．2010上海房地产市场总结四．2011中国房地产市场展望五．2011房地产市场三组热点问题探讨目录32011年1月26日，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。表：“国八条”具体内容及点评主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前二套房贷首付款比例为50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉4明确房价调控目标，稳定预期文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中从未出现。此举用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。实施限购措施和利用舆论引导合理需求文件要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一，这次文件的限购规定更加严厉、涉及的城市更广，主要体现在以下几个方面：（1）覆盖范围更广，包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市和房价过高、上涨过快城市（预计总数将至少达到40个）；（2）购买限制更严，此前仅南京、深圳两地在制定政策时考虑了居民现有住房套数，本地户籍居民家庭若有2套住房则不得再买，其他城市则无论有几套住房，均可再买一套住房，部分城市甚至只在少数中心区域实行限购，而“国八条”在所有限购城市均提出，有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭不得购买，将大大影响改善性需求的释放，将对高端住宅产生更为显著的影响；（3）跨区域限制更严，此前的规定是，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得提供按揭贷款买房，但此次直接提出不得购房，严厉程度明显高出以往。具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强5改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。多数措施是对以前政策的强调，比如三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应等，逐步扩大住房保障制度覆盖面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向。税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。由于此前二套房首付已为50%，预计该政策对市场实际影响较小，更多在心理层面。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，扩大调控政策对市场的影响。具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强6一．2011年中国房地产新政解析1.国八条2.房产税3.新政对相关各方的影响二．2010中国房地产市场总结三．2010上海房地产市场总结四．2011中国房地产市场展望五．2011房地产市场三组热点问题探讨目录7“国办发1号文”发布次日（1月27日），上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本市居民人均60平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证且仅有一套住房免征，第二套无免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多（重庆仅针对新房市场的高端住宅或“三无人员”购买的第二套住房），在对大户型、高档住房产生影响的同时，普通住宅也可能征税。重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。重庆的政策主要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上），对普通住宅不会产生影响。而从税率来看，重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大8较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响，此前上海的大户型高档住宅热销现象即与此有一定关系。部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大重庆房产税政策中涉及的“三无人员”将因“国八条”限购政策而无法购房，上海房产税政策中涉及的非本地居民新购住房，第一套免征（需持有当地居住证3年以上），第二套住房才纳入征税范围，而根据“国八条”，此类居民不得新购住房，因此上海房产税政策将主要影响本地户籍居民家庭改善性需求的释放（根据“国八条”限购政策，已有两套或更多住房的本地户籍居民家庭无法购房，因而也不受房产税的影响）。影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动9房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动图：2010年上海不同价位住宅成交套数和金额占比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2006-2010年重庆市别墅、高档公寓销售面积和销售额占比11.5%5.3%15.1%22.4%35.0%8.4%2.3%35.2%8.2%16.7%17.8%19.0%2.9%0.3%0%10%20%30%40%30000以上26000-3000020000-2600016000-2000010000-160006000-100006000以下套数占比金额占比5.7%5.3%4.4%7.2%5.6%12.0%10.6%10.5%13.4%10.1%0%5%10%15%20062007200820092010销售面积销售额10试点初期对地方政府财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论据重庆市长黄奇帆透露，试点初期房产税（不包括原来即已征收的房产和城市房地产税）规模约1.5-2亿元。而在2009年，原有的房产和城市房地产税（主要针对商业物业）即已达到12.13亿元。重庆近年的土地出让金规模增长显著，2009年和2010年分别达到449亿元和642亿元，新增的房产税规模不大，对地方财政收入贡献很小。影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动图：2006-2010年重庆土地出让金及房产和城市房地产税数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com6421843304491266.567.159.3312.1303691215200620072008200920100100200300400500600700土地出让金房产和城市房地产税11一．2011年中国房地产新政解析1.国八条2.房产税3.新政对相关各方的影响二．2010中国房地产市场总结三．2010上海房地产市场总结四．2011中国房地产市场展望五．2011房地产市场三组热点问题探讨目录12此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期；另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大抑制投资投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。2010年，全国商品房销售面积增长10.1%，住宅销售面积增长8%，而35个大中城市（即“国八条”中明确列入限购范围的城市，还可能会有更多城市列入）住宅销售面积下降7.2%（北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅超过30%），占全国的比重下降至32.2%，较2009年下降5.3个百分点。概述：新政将改变相关各方预期，短期量价调整不可避免图：2010年全国及35个大中城市住宅销售面积增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com-7.2%8.0%-60%-30%0%30%