XXXX年中国房地产楼市预测报告_高位运行_48页_中原

月追赶政策末班车短期市场再度活跃©2009版权声明：中国地产研究报告版权归中原地产研究中心所有。我们所提供的地产资讯和分析报告覆盖近三十个中国大中城市的房地产市场。所有提供的信息均通过本中心可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。中原地产研究中心上海联络方式：上海市延安西路889号太平洋中心809室电话：[phone]传真：[phone]电邮：[e-mail]香港联络方式：香港中环皇后大道中18号新世界大厦1期22楼电话：[phone]传真：[phone]中原地产研究月刊2009年05月“政策市”再现市场短期持续活跃中原地产研究月刊2009年08月价格高位运行成交开始分化中原地产研究月刊2009年3月工业振兴支撑地产长期发展需求释放刺激市场短期回暖中原地产研究月刊2009年04月楼市阳春成交再创历史高峰调整中继买卖博弈重陷胶着CentalinePropertyFocusApril2009MarketRevivalwithTransactionVolumeHittingARecordHighAdjustmentRelaywithTransactionGamingLockedinStalemate1RRR2010，中国楼市高位运行目录1．前言2．融资重启标杆房企借势扩张3.政企合力土地市场热度不减4.格局变化一手住宅高位波动5.政策微调二手住宅量稳价升6.价值隐现写字楼平稳筑底7．附录2010年房地产市场趋势与预测2009年房地产市场十大关键词2009年房地产市场发展特征表2009年主要房地产政策一览表2009年相关城市建设一览表2009年，在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危机而陷入低谷的中国楼市，经历了短暂的调整之后，奇迹性反弹。中国楼市的再次繁荣，成为了2009年中国经济快速复苏的重要引擎，前三季度房地产开发投资对GDP的贡献率高达38%，超过历年平均水平。然而，这也更加凸现了我国经济发展现阶段严重存在的结构性问题。尽管刚结束的中央经济会议已明确未来经济发展方向为结构性调整，但房地产的支柱地位在近期将依然举足轻重。城市化进程的提速，工业化的升级，这实际上使得整体支撑中国房地产市场发展的基本要素获得进一步的加强。因此，我们认为，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。（一）资金依然宽松楼市高位运行（二）政策面临微调市场结构变化（三）城市化进程提速二三线高潮爆发作者：程澐张海清刘渊许萌陶琦易虹瞿安新季峰许芹庄巍李铁琦吴维娜中原地产研究中心2009年12月10日2（一）资金依然宽松楼市高位运行2007年、2008年、及2009年，中国楼市两兴一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未发生质的变化，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到了关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。通过对比我国近年货币供应量与房地产开发、销售情况的关系，可以清晰地看到，随着货币供应量的起伏变化，房地产开发投资和销售亦同步变化，其中销售市场更为敏感，变化更为显著。这一关系在过去的2007-2009三年内，呈现出经历了明显的三个阶段——增长期（2007年1-10月）、增速回落期（2007年11月-2009年1月）、快速反弹期（2009年2月-2010年）。增长期（2007年1-10月）：货币供应量稳步增长，平均增速为21%，相应地，房地产开发投资和销售亦保持较高的增长速度，平均增速均达29%，但销售增长的波动更大。增速回落期（2007年11月-2009年1月）：2007年底始，随着信贷政策的收紧，货币供应量增速放缓，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期间，房地产开发投资增长亦呈减速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而销售面积增速波动更为显著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的负5%，其中2008年11月为负33%。快速反弹期（2009年2月-2010年）：2008年底货币政策再次宽松，货币供应量增速开始上涨。随之，房地产开发投资增速开始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。虽然10月份投资增速略有下降，但仍与2007年增长期的平均水平相当。销售市场在回落期下跌尤为剧烈，在反弹期上升同样强劲。销售面积增速由2008年的负增长快速反弹，其中2009年8月和10月的增速均超过80%。从目前开发及销售增速的发展趋势来看，供需两旺的势头仍将继续保持。因此，基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，我们可以预计，充沛的流动性将继续引领开发投资与销售增速保持上行，2010年市场依然将高位运行。图1-1全国房地产开发投资额、商品房销售面积与信贷增长变化情况-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%07010703070507070709071108010803080508070809081109010903090509070909房地产开发投资增速M1增速销售面积增速07年7月深圳部分银行限贷07年9月第二套房贷收紧08年底一系列刺激政策出台两会召开施行宽松的货币政策增长期增速回落期快速反弹注：M1指狭义货币供应量，指除银行体系以外流通的现金+企事业单位活期存款。数据来源：中央人民银行，各地房地产交易中心，中原地产研究中心3图1-2中国重点城市住宅销售面积与信贷增长变化情况05001000150020002500300035000.05.010.015.020.025.030.035.007010703070507070709071108010803080508070809081109010903090509070909万平方米%一手住宅销售面积二手住宅销售面积M1增长率(%)快速反弹期增速回落期增长期注：销售面积为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州8个城市一二手住宅销售面积；数据来源：中央人民银行，各地房地产交易中心，中原地产研究中心（二）后市政策微调市场结构性变化2008年出台实施的房地产救市政策贯彻于2009年全年并奏效显著，促使2009年市场快速反弹。然而，随着经济结构性调整的基调确定，以及房价快速攀升的泡沫现象又现，房地产政策将面临微调的局面已定。我们认为，2010年政策导向将可能由“全面刺激”到“区别对待”。由于中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，随着政策微调时代的来临，房地产市场亦将迎来结构性的变化。„增加大众住宅抑制投资需求膨胀2009年住宅市场量价齐升，首先由前期积压的自住性需求的释放所带动，随之由投资性需求的跟进而推波助澜。因此，保障自住需求稳定成长，抑制投资需求过度膨胀应该将成为政策微调的核心。针对当前住宅市场，尤其是普通大众住宅市场存在的阶段性供应不足、投资氛围浓郁的问题，政策必须在供求两方面同时作出调整，缺一不可。在供应开发环节，政府将采取积极措施增加供应，尤其是大众住宅的供应。尽管2007年以来，保障性住房建设作为政府的重点工程之一，然而十年的欠账难以短期解决，需长期的努力方能奏效。因此，普通商品住宅的供应仍将是市场的主角。预计，一方面政府将会在增加土地供应的基础上加大对囤地的打击力度；同时，亦将继续放宽企业的融资环境进而鼓励企业加速开发从而增加供应，以缓解供应不足的局面。在流通环节上，对于即将到期的优惠税费，政策应区别对待。针对房价上涨过快的城市，政府可能采取终止优惠、或收紧部分优惠等举措；针对不同物业类型，政府应适当延长并放宽对普通住房的政策优惠时限，尤其在信贷政策应持续对自住购房尤其是首次购房的需求予以倾斜。而对日益膨胀的投资性需求应予适度的抑制，但不可矫枉过正，进而打击整个市场的置业需求。„替代效应加剧一二手住宅演绎互动2008年全国住宅市场萎靡，一手住宅开发建设减速，新开工面积连续回落。2009年成交量迅速持续地又攀高位，而新增供应无法及时跟进，市场短期供应不足的现象明显。受建设周期的影响，这种短期供不应求的现象在2010年的上半年之前，尤其在一线城市，表现将更为突出。值得注意的是，随着城市的发展，新房开发建设的同时也在不断地转化为存量房，新房和存量房是个互动的过程，从而构成住宅市场的总量不断扩大。因此，城市住宅市场的可供房源，4不仅来自于新房市场，同时也来自存量房市场。随着市场的成熟，存量房市场的比重也将不断的提升。2009年，这种一二手住宅市场之间的替代效应已经在我国大城市中开始充分显现。根据中原统计，2009年五大城市（北京、上海、广州、深圳、天津）二手住宅比重显著提升。其中深圳二手住宅成交比重已逾63%；北京、上海和广州均在50%左右；天津最低，但也已接近40%。从目前我国大城市二手住宅租金回报率屡创新低也可以看出，二手住宅的空置率居高不下。这也说明，二手住宅市场的可供房源充足。据中原地产统计，截至2009年11月底，北京、上海和深圳的租金回报率均已处于3%以下。因此，在一手住宅供应相对紧缺的一线城市，政府应开拓政策调整思路，在增加供应、严厉打击囤地的同时，可以适度刺激二手住宅特别是普通二手住宅的流通，同样可以达到增加普通住宅供给的效果。但是，一手住宅项目对市场具有强烈的风向标作用。根据二手住宅比重超过8成的香港市场的经验，一手住宅的成交态势将直接左右二手住宅的价格和成交态势。因此，我们预计，一二手替代互动的效应将在2010年继续演绎，尤其是在新房市场供应相对紧缺的一线城市，二手房市场份额将逐渐扩大，同时一二手住宅价格也将互相影响，互相带动，处于高位难下。„投资价值隐现商办市场平稳筑底在金融危机和政策不作为的双重影响下，2009年商办市场延续了2008年低迷的走势，与住宅市场的如火如荼相比，其表现则相形见绌。但随着住宅市场的回暖、价格的快速攀升，商办市场的投资价值日益显现。2009年资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司纷纷出手购买写字楼，在自用的同时可兼作投资。据不完全统计，2009年内资整购写字楼16单，涉及金额高达75亿元。尽管2009年商办市场销售及租赁仍处弱势格局，但在住宅用地火爆成交的刺激下，综合性用地供求也开始活跃。2009年下半年开始，各地政府逐步加大了对商办用地的推出。从2009年各地热门成交地块的分析可以看出，综合性用地和商办用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市商办及综合用地供需两旺。根据中原地产对12个城市土地市场的监测，一线城市商办用地所占成交比重已由2007年的20%增加至2009年的近40%。但受限于综合性用地和商办用地的开发难度，市场进入的门槛较高，商办及综合用地的争夺者多以大型房企为主，如绿地在上海摘得的总价地王。高端写字楼市场及零售业对宏观经济的走势变化更为敏感。因此，一线城市商办用地市场的日渐活跃，反映出市场对未来经济走势的的乐观预期。2010年一线城市商办市场将有大量落成，供应充裕，租售价格面临上涨压力，显示出阶段性的价格洼地价值。因此，我们预计，2010年商办市场将平稳筑底。图1-