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Page1Lormipsum龙湖龙湖春森彼岸春森彼岸Lormipsum龙湖龙湖春森彼岸春森彼岸品牌规划方案品牌规划方案（一、二期）（一、二期）iil凭远见创价值2010年12月6日From Vision to Value 凭远见创价值【保密信息】北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳。广州Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang. Guangzhou 本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或复制其中的部分或全部内容。Page2项目概况项目概况【保密信息】Page3项目经济技术指标项目位置重庆市江北区北滨路项目概况回顾龙湖.春森彼岸项目概况项目开发商重庆龙湖地产物业功能商业、住宅、写字楼项目总建筑面积（㎡）780,000本项目位于重庆市江北区北滨路，由商业、住宅、写字楼等几个部分构成，是龙湖地产倾力打造的城市综合体项目总建筑面积（）,写字楼面积（㎡）90,000项目商业面积大梯坎商业20,000滨江路商业45000业面积（㎡）滨江路商业45,000规划路商业5,000【保密信息】3商业住宅办公Page4滨江景观滨江景观项目特点回顾滨江景观滨江景观项目南临嘉陵江，约1000米的临江面为项目提供了丰富的景观资源嘉陵江【保密信息】4Page5项目特点回顾大梯坎商业台阶式的设计，扩大了项目景观面，能与滨江水景相结合，塑造整体体验感觉。台阶式商业分布台阶式商业分布规划路规划路大梯滨江路梯坎【保密信息】5商业住宅商务Page6项目周边未来可通过建新东路规划路及滨江路联通周边主要商圈项目交通动线回顾项目周边未来可通过建新东路、规划路及滨江路联通周边主要商圈，内部南北交通由大梯坎联通，项目滨江路车流情况较好，但人流较少，规划路及建新东路方向为主要城市车流及人流道路。五里观里店建新东路观音桥规划路江北本大梯坎规划路北城本项目车行动线北滨路人行动线【保密信息】6经由嘉陵江大桥到达解放碑经由黄花园大桥到达解放碑Page7项目定位回顾项目定位回顾z形象定位z档次定位z客群定位【保密信息】Page8形象定位回顾城市休闲体验平台城市休闲体验平台体验江风徐来，拾级而上的山城文化感受轻松明快，畅快写意的现代生活创造在贴近自然的环境下，人与人轻受轻松明快，快现活创造在贴近自然的环境下，人与人轻松交际和休闲，体验现代文化的消费场所，打造一个现代与传统完美结合的城市平台。【保密信息】8Page9档次定位回顾价格高重庆天地龙湖.春森彼岸项目中重庆南滨路餐饮街重庆洪崖洞中重庆南滨路餐饮街龙湖.春森彼岸的开发应以塑造重庆滨江标志性商业为己任性商业为己任。项目应具备自身特色，考虑到滨江区域商业项目发展的特点，业态上以休闲娱乐和餐饮业态为主，档次可采取中高档为主的策略。弱一般强独特性制定长远发展策略，商业打造要结合项目本身工程及周边开发进度。【保密信息】9Page10客群定位回顾目标客户：重庆市内中高收入家庭及各单位及年轻白领，年龄界定于（２５４５岁）范围内年龄界定于（２５－４５岁）范围内。定位：集合了餐饮娱乐的综合性消费区，同时为本项定位：集合了餐饮、娱乐的综合性消费区，同时为本项目之周边住户及办公人士提供配套设施服务及消费地方。【保密信息】10Page11项目发展主线项目发展主线动态业态静态业态食体验耍体验居体验艺体验聚体验大型餐饮特色餐饮轻便餐饮精品酒吧KTV健身会所文化活动文化设施文化教育美容美发社区超市银行邮政酒吧/清吧特色餐饮KTV轻便餐饮快速餐饮……健身会所足浴桑拿……文化教育……银行邮政……KTV……【保密信息】11Page12业态布局回顾业态布局回顾z功能分区z业态布局【保密信息】Page13项目整体商业主题分区回顾休闲文化长廊主要安排生活休闲类餐饮娱乐类零售类业态结合极休闲文化长廊：主要安排生活休闲类、餐饮娱乐类及零售类业态，结合极富特色的建筑设计，塑造项目亮点区域；创意地带：此区域离大梯坎区域较远，结合项目目前建筑实际（不具备餐创意地带：此区域离大梯坎区域较远，结合项目目前建筑实际（不具备餐饮条件），建议安排目的性较强，对私密性、景观性要求较高的业态（如创意产业、主题酒店等），同时对于还存在调整余地的部分，建议可考虑餐饮娱乐等业态。餐饮娱社区配套：商业靠近住宅区，可安排满足居民需要的日常业态。龙湖春森彼岸项目龙湖.春森彼岸项目整体商业主题分区【保密信息】13休闲文化长廊创意地带社区配套Page14创意地带一期商业业态布局回顾创意地带私密的创意空间四栋相对独立的商业建筑，涵盖三种不同形态的商业业态，结合建筑实际，打造滨私密的创意空间特色主题酒店让思绪飞江的创意地带让思绪飞扬……栋114栋18栋1-12栋1-13栋1-14栋【保密信息】141-8栋Page15一期商业业态布局回顾18112整体主题设想1－81－121－131－14主题酒店创意产业基地大型餐饮大型餐饮嘉滨路嘉滨路目的性强弱开放性弱强【保密信息】15Page1618栋一期商业业态布局回顾1-8栋位于已开发商业最西端，面临北滨路，车流方便且每层均有停车位车位充足1-8栋商业面积楼层建筑面积（㎡）1－8栋车流方便，且每层均有停车位，车位充足，私密性较好，建议在此处主要业态为主题酒店楼层建筑面积（）负2层1,555.6负3层1,615.3负4层1,330.9负5层1,230负6层899负7层1,087.5合计77183合计7,718.318栋【保密信息】161-8栋Page17一期商业业态布局回顾负7楼临街部分可考虑安排-7F酒店大堂，同时可安排特色餐厅作为酒店配套，如无法解决餐饮条件，可考特色餐厅/汽虑安排汽车展厅作为备选。特色餐厅/汽车展厅，约360㎡酒店大堂酒店入口酒店入口【保密信息】17Page184F一期商业业态布局回顾-4F1,331㎡其余楼建议均作为酒店主题酒店其余楼层建议均作为酒店客房主题酒店-6F-3F899㎡1,615㎡主题酒店主题酒店-5F-2F1,230㎡1,556㎡主题酒店主题酒店【保密信息】18Page19案例薇爱精时尚酒店案例薇爱精时尚酒店一期商业业态布局回顾案例：薇爱精品时尚酒店案例：薇爱精品时尚酒店薇爱精品时尚酒店总店位于上海市长宁区吴中路,于2005年开业,楼高30层,拥有客房102房型3小时（元）7小时（元）折扣价（元）中路,年开,楼层,拥有客房套,薇爱以良好的私密性,温馨的环境和周到的服务,成为时尚人士休憩与消遣之地（元）（元）（元）雅致套房208780580时尚套房278980680时尚套房精品套房3081180780豪华套房3981480980【保密信息】19Page20一期商业业态布局回顾雅致套时尚套套房套房精豪精品套房豪华套房【保密信息】20Page21案例成都龙堂客栈案例成都龙堂客栈一期商业业态布局回顾龙堂客栈诞生于2002年7月，1000多平方米的面积共40余个房间客栈创始人是成都的位资案例：成都龙堂客栈案例：成都龙堂客栈积，共40余个房间，客栈创始人是成都的一位资深驴友，，“西装革履者恕不接待”曾一度成为龙堂门口一句个性招牌。如今迁址后的龙堂，虽不再挂出此牌，但声名鹊起的龙堂一直是世界驴友游访成都的著名旅游休憩驿站龙堂保持每年接待访成都的著名旅游休憩驿站。龙堂保持每年接待10000多人次的记录，85%是外国背包客，至今已接待70个国家以上的游客。【保密信息】21Page22112栋一期商业业态布局回顾1-12栋不具备餐饮所需之工程条件，距大梯坎区域也较远，相对独立，建议将创1-12栋商业面积楼层建筑面积（㎡）1－12栋大梯坎区域也较远，相对独立，建议将创意工作室安排在此处，藉此形成强烈的项目特色，营造项目的文化气息楼层建筑面积（）负3层2,141.58负4层2,209.54负5层1,307.43负6层1,374.18负7层1,307.99负8层1,238.12合计957884合计9,578.841-12栋【保密信息】22Page23113栋一期商业业态布局回顾1-13栋整体工程尚未完成，面临北滨路，靠近停车口，可在此处1-13栋商业面积楼层建筑面积（㎡）1－13栋引进大型餐饮，打造项目的滨江餐饮特色，拉动大梯坎区域消费者来此，使项目整体的人流更好共享负4层1,627负3层1,656负2层1760共享负2层1,760负1层1,713合计6,756合计6,756栋1-13栋【保密信息】23Page24春森彼岸商业项目规划及定位主要业态：大型餐饮、娱乐、休闲、酒店及社区配套商业组成一期1-3商业大梯坎商业期（无烟道）三期商业一期1-8商业（无烟道）三期商业（无烟道）二期1-12商业（有烟道）二期1-13商业（有烟道）【保密信息】Page25内部交通组织垂直电梯示意图5F6F4F5F4F3F2F1F【保密信息】1-131-121-31-8Page26一期品牌规划建议规划思路说明1、1-8没有烟道设计，因此主要考虑娱乐、服务业态为主；2、1-8位于项目临嘉陵江大桥一侧，与项目其他区域相对隔离，可考虑将1-6层进行统规划统一规划；3、1-3建筑在6F与住宅平层，在1层与滨江路平层，因此1F、2F、5F、6F为交通可达性较佳的楼层而3F4F主要依靠垂直交通运送人流性较佳的楼层，而3F、4F主要依靠垂直交通运送人流；4、1-3建筑没有烟道设计，因此仍以娱乐、配套服务业态为主；5建议在交通可达性较佳的楼层业态规划以各自地块邻近属性为主如邻近住宅平层5、建议在交通可达性较佳的楼层业态规划以各自地块邻近属性为主，如邻近住宅平层的楼层可规划与项目住宅消费群的消费习惯吻合的业态；在邻近滨江平层主要以目的性强的中高品牌为主；性强的中高品牌为主；6、依靠垂直交通的楼层以目的性强的业态，吸引消费群前往消费。【保密信息】Page27二期品牌规划建议规划思路说明1、1-12、1-13有烟道设计，且有滨江景观，因此建议可用作餐饮业态；2、该区域邻近滨江的1、2F可规划为异国餐饮，吸引城市中高收入人群；3、3F以上主要依靠垂直交通运送人流，因此为吸引消费群至高楼层，3、4F规划为中高档次的粤菜、中餐为主，贴合更多消费者需求；4、5、6F是本区域最高的楼层，因此建议规划高档餐饮，为目标消费群提供舒适的就餐环境【保密信息】Page28品牌规划方案品牌规划方案z方案一z方案二【保密信息】Page29方案一一期1-8、1-3商业规划为休闲娱乐以及配套划为休闲娱乐以及配套服务。二期1-12、1-13商业规划为餐饮【保密信息】Page30方案一一期一层MYCOFFEE2742富隆酒窖319m2ChocolateBar232m2274m2232m概念98琥珀咖啡350m2【保密信息】概念98402m2Page31期层1-13方案一一期二层1-31-121-8自然美SPA/自然美SPA/思妍丽SPA655m2ChocolateBar240m2皇鼎足浴956m2【保密信息】Page32正清和茶楼1094m21-13期层方案一1-31-12一期三层1-8力美健身中心8642864m2【保密信息】皇鼎足浴952m2Page331-13期四层方案一1-31-12一期四层1-8力美健身中心1147m2【保密信息】璀璨KTV/音乐房子1040m2Page341-13期五层方案一1-31-12一期五层1-8力美健身中心1286m2璀璨KTV/音乐房子【保密信息】璀璨KTV/音乐房子864m2Page351-13期六层方案一1-31-121-13一期六层力美身1-8力美健健身中心811m2璀璨KTV/音乐房子【保密信息】璀璨KTV/音乐房子825m2Page36期层方案一二期一层定位：异国餐饮以不同国家的餐厅组合吸引城市中高端收入消费人群；大型餐饮类特色餐饮类品越轩486m2香舍法国餐厅775m2蕉叶餐厅1,301m2【保密信息】Page37113方案一1-121-13二期二层定位：异国餐饮以不同国家的餐厅组合吸181-3引城市中高