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1机遇所至大势所趋2011年中山市商业地产市场格局及分析报告合富辉煌（西部区域）中山市研部2011-5-102合富辉煌（西部区域）中山公司市研部新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选“香饽饽面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化的市场。面对全国商业一片红的大好局面，中山的商业地产市场又是怎样的呢？3合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产发展综述中山商业地产发展环境中山市商业地产格局中山商业未来发展趋势4合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产背景环境商业地产发展综述2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，2010年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但是，商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然自2010年起货币政策日益趋紧，而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致部分房地产投资者将目光转向商业地产，不断推高了商业地产的价格。5合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产概念商业地产发展综述商业+地产，先商业后地产商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shoppingmall项目，可以达到几十万方，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金回收的方式，而更多的小规模商业项目，如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、零散经营的模式。6合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产分类商业地产发展综述邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家7合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产与住宅区别商业地产发展综述商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、别墅）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高3、商业地产具有可分割性4、商业地产的建设和投资回收期长5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道6、政府政策作用明显8合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产特点商业地产发展综述商业地产的特点（1）开发场所的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的变现性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）9合富辉煌（西部区域）中山公司市研部历史上的八次业态创新商业地产发展综述次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物10合富辉煌（西部区域）中山公司市研部我国商业地产发展现状商业地产发展综述在国内，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低11合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产未来供应商业地产发展综述供给放量有足够支撑依据：可带动地产产业发展，吸纳就业人口，改善城市形象，带来持续的税收，所以，相比住宅项目，商业地产更受地方政府欢迎。经济结构转型为第三产业的发展提供良好机遇，依国外的经验，第三产业占GDP的比重超过55%时，市场对商业地产的需求将超过住宅物业，目前国内第三产业占比为40%左右，商业地产发展潜力仍较大；数次宏观调控均针对住宅物业市场，商业地产项目受影响较小，由于地方政府的支持，商业地产项目的土地成本较之住宅项目差别不大；在信贷收紧和宏观调控的大环境下，商业地产项目可以为开发企业带来持续稳定的现金流，抵御住宅物业市场较大的波动和风险。12合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产未来需求商业地产发展综述需求强劲，后劲充足：办公物业需求回升迅猛，在全球经济形势不断转暖环境下，内外资企业不断推高写字楼商用物业市场的升温，全国各地的写字楼市场空置率不断下降。零售型商用物业，国内消费者不断增长的消费能力推动了零售业快速发展，各外资零售商不断加快在中国拓展的步伐，长期来看，优质零售物业后续需求潜力巨大。酒店型商用物业需求方面，依托于国民不断提高的收入及国家各项对外推广计划，预计在未来较长一段时间旅游行业都将保持稳定增长，对酒店型物业同样保持一定的需求。13合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产发展综述中山商业地产发展环境中山市商业地产格局中山商业未来发展趋势14合富辉煌（西部区域）中山公司市研部中山商业地产发展环境宏观经济运行情况一级市场概况二级市场概况15合富辉煌（西部区域）中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产发展环境0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200400600800100012001400160018002000中山市近年国民生产总值走势变化历年GDP统计/亿元GDP增值率0100002000030000400005000060000700002005年2006年2007年2008年2009年2010年中山市近年人均GDP（元）走势变化2005年到2010年中山全市年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP年增速均在10%以上，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为经济体系中一个重要的环节，同样每年所创造的价值都有大幅度上升，是GDP的重要组成部分。整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。16合富辉煌（西部区域）中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产发展环境01002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度中山市历年社会固定资产投资情况0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度中山市历年房地产固定投资情况2010年，中山固定资产投资总额为660亿，而房地产投资总额为241.8亿，而今年第一季度，以上数据分别为155亿及77亿元。房地产投资总额保持较高比例，反映出房地产行业的发展力度较大、发展速度较快。17合富辉煌（西部区域）中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产发展环境14928050001000015000200002005年2006年2007年2008年2009年2010年中山市农村居民人均收入2010年中山城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、12.5%。城乡居民生活质量在不断提高，收入的增加带动消费能力的增强，一定程度上也会拉动房地产的消费需求。253570500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年中山市城市居民人均收入18合富辉煌（西部区域）中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产发展环境01002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度中山历年社会消费品零售总额情况中山2010年社会零售总额约为648亿元，11年第一季度约为188亿元，相比周边城市，处于较低水平，总体居民消费能力较弱，从侧面反映出人均收入较低。人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨，所以中山的房价多年来一直是周边城市的价格洼地。0500100015002000250030003500400045005000广州深圳佛山东莞中山珠海2010年周边重点城市社会消费品零售总额19合富辉煌（西部区域）中山公司市研部中山商业地产发展环境宏观经济运行情况一级市场概况二级市场概况20合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产发展环境0.001000.002000.003000.000.0050.00100.00150.00200.00亩万元/亩中山近年商业用地成交走势商业用地成交面积成交均价2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度成交面积(亩）2665.56260.60775.19340.862493.30825.15246.43成交均价（万元/亩）47.0928.4562.6759.1630.90145.5772.60综观最近几年，09年是商业地块成交面积最高的年份，而2010年是成交均价最高的年份，几乎是09年的五倍。11年第一季度商业地块成交均价下降明显，侧面反映，受政策影响，开发商对后市的不乐观态度。21合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产发展环境6486811320571000510152005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度中山近年商业土地成交与不成交对比成交宗数流拍宗数0%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度中山近年商业土地占总成交比例商业成交宗数全年成交总数通过近几年商业地块成交与不成交对比图，可以看出，2010年是成交宗数最多的年份，全年挂牌的商业土地全部成交。09年开始，商业地块的不成交率相比之前有大幅降低，反映出随着市场的不断成熟，商业地块逐渐成为开发商热捧的土地资源。但是，相比整个一级土地招拍挂市场，纯商业地块的成交比例仍然是非常低，只占据约5%左右的比例。22合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产发展环境050010001500200025003000东区火炬开发区南区西区石岐港口黄圃沙溪阜沙横栏三角大涌坦洲三乡东凤民众南头南朗各镇区商业用地成交面积378320117348348070816063212231554267931482804193267201560500100015002000东区火炬开发区南区西区石岐港口黄圃沙溪阜沙横栏三角大涌坦洲三乡东凤民众南头南朗各镇区商业用地成交楼面地价情况近几年，各区域商业地块成交楼面地价区间介于148-1606元/方之间，楼面地价最高的是黄圃镇、最低的是坦洲。各区域成交面积方面，成交面积最高的是东区，成交约2770亩，其次是南朗