搜索
2011年南充房地产年度分析报告年度系列报道第三篇前言对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么2011年的调控政策始终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。能否快速调整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。目录第一部分宏观政策篇一、房地产政策动态1、楼市十大关键词2、金融政策二、全国房地产运行情况1、全国土地市场情况2、全国房地产销售额排名前十五房企3、商品房销售情况4、代表房企全年销售变化情况三、本地房地产市政动态第二部分南充市场—住宅篇一、2011年南充市商品住房交易情况回顾二、2011年南充市商品住房新增供应分析1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数）2、2011年南充市商品住房供需情况分析（套数）三、2011年南充市商品住房市场成交量分析（单位：套、面积、金额）1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较2、环比：南充市三区商品住房成交比较3、同比：2009-2011年南充市商品住房成交分月比较4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：套、面积）5、本年南充市商品住房销售排行榜（按套数）四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：元/平米）1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较第三部分南充市场—商业篇一、前言（2011年南充商业市场回顾）二、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价）三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价）四、2011年南充商业市场销售排行榜第四部分四大典型楼盘解析一、南门坝—香江国际二、望天坝—君汇上品三、市政新区—恒大绿洲四、嘉南新区—天庐第五部分2012年楼市走势预测一、2012年房地产宏观政策走势预判二、2012年南充楼市走势预测第一部分宏观政策篇一、房地产政策动态2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大量挤出住宅市场；国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”……毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。1、2011中国楼市十大事件：事件一：新国八条2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。点评：新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。从其所制定的内容可以看出，楼市的调控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。事件二：房产税试点2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。点评：房产税试点，是执政者的新思路。房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。但是，房产税问题非常复杂，它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。事件三：保障房2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。点评：重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。事件四：限购令“新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。点评：用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。事件五：限价令2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。点评：与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。事件六：明码标价根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。点评：“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。事件七：土地流拍2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。点评：“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。就其原因可能有以下两方面：一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。事件八：拐点在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。点评：成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。事件九：降房价2011年12月，在中央政治局会议和中央经济工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。点评：房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。由此我们也不难预判：下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。事件十：中介关门潮2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。点评：中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。由于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。2、金融政策：1）7次调整存款准备金率2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高。而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。编号时间调整期调整后调整幅度12011.1.20大型金融机构18.5%19%0.50%22011.2.24大型金融机构19%19.5%0.50%中小金融机构15.5%16%32011.3.25大型金融机构19.5%20%0.50%中小金融机构16%16.5%42011.4.21大型金融机构20%20.5%0.50%中小金融机构16.5%17%52011.5.18大型金融机构20.5%21%0.50%中小金融机构17%17.5%62011.6.20大型金融机构21%21.5%0.50%中小金融机构17.5%18.00%72011.12.5大型金融机构21%21%0.50%中小金融机构18%17.5%点评：进入到2011年，上半年央行以每月一调的频率，连续6次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见，进入到下半年后，央行调整频率放缓，赶在年末下调了1次存款准备金率。究其原因，前三季度CPI持续高企，为稳定经济发展，抑制通货膨胀，采取了上调存准金等经济手段收回市场上过多的流动性资金，在6次上调的累积效应下，市场流动性出现拐点，高企的CPI出现下行趋势。就其对房地产市场产生的影响来看，连续6次上调存款准备金率，银根不断的收紧，流入到房地产市场的资金相应地大幅减少。除房地产行