XXXX年唐山市场年度报告

2011年唐山市场年度报告DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:唐山项目专案组[2011]第(014)号版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地顾问有限公司所有，未经北京长河置地顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言2011年，北京长河置地顾问有限公司凭借多年的国际化专业策划经验和丰富的专业房地产项目的实践操盘经验,迅速占领和引导唐山房地产市场。通过尚唐国际、东润国际广场、元龙第1栋等项目的成功策划和营销，北京长河置地顾问有限公司对唐山房地产市场有了更加全面而细致了解，通过对于2011年政策、经济、市场的总结，从而对2012年的市场形势做以预判，达到未雨绸缪的效果。一、宏观政策分析三、宏观市场分析四、未来市场供应2011年唐山市场年度报告二、宏观经济分析11年相关政策1月20日◆措施：央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点◆要点：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日◆措施：国务院新八条二套房首付六成三套房本地暂停购房◆要点：26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施（简称“国八条”），以求“巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”。2月8日◆措施：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点◆要点：中国人民银行周二(2月8日)决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年全国政策概要：11年相关政策2月18日◆措施：央行24日再度上调存存款准备金率0.5个百分点◆要点：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月16日◆措施：国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》◆要点：规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。4月6日◆措施：央行决定4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点◆要点：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。11年相关政策5月18日◆措施：央行准备金率再上调0.5个百分点◆要点：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第五次上调存款准备金率。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。4月17日◆措施：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知◆要点：近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。5月6日◆措施：国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》◆要点：要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。11年相关政策6月14日◆措施：央行:6月20日起上调存款准备金率50基点◆要点：央行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21.5%，中小金融机构存款准备金率为18%。6月3日◆措施：住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》◆要点：责房地产价格评规定，负估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。11年相关政策7月7日◆措施：中国人民银行决定：上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%◆要点：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。7月6日◆措施：住房与城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知◆要点：从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。11年相关政策8月20日◆措施：住房公积金管理条例将修订明确缴存基数◆要点：配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。8月10日◆措施：新个税法调整起征点◆要点：纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元。8月5日◆措施：两部委：同城限1家融资平台承贷公租房贷款◆要点：央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。11年相关政策8月25日◆措施：发改委:加强价格管理遏制房价过快上涨◆要点：国家发改委主任张平表示，下一步将毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本稳定，扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。8月31日◆措施：财政部国税总局：夫妻房产加名免征契税◆要点：财政部、国家税务总局今天发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，通知显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。11月10日◆措施：进一步规范境外机构和个人购房管理◆要点：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。11年相关政策11月30日◆措施：央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点◆要点：央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。11月10日◆措施：进一步规范境外机构和个人购房管理◆要点：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。12月12日◆要点：12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整.2011年唐山政策概要：河北实行保障房质量终身负责制河北省出台《河北省保障性安居工程质量监督管理办法》（以下简称《办法》），要求各地以工程质量终身负责制为基础，严格工程建设各环节监督管理，切实保证保障性安居工程质量。《办法》要求，建设单位应对保障性安居工程全生命周期内的质量负总责。工程竣工时，须按规定设置工程质量永久性标牌，载明工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、施工、监理单位全称，法人代表及工程项目负责人姓名。11年相关政策唐山四大银行上浮住房利率工行、中行、建行、交行已经分别上浮了首套房贷款利率，其中中行、建行最低上浮10%，交行上浮10%，工行则最低上浮20%；农行相关部门工作人员表示，该行虽暂未上浮首套房贷款利率，但调整马上就将进行。我市国有土地范围内房屋转移登记实现“立等可取”市住建局产权处通过实行延时服务、预约上门服务、绿色通道等措施，提高了房屋登记办证效能。目前我市国有土地范围内房屋转移登记实现“立等可取”。公积金贷款首套房首付3成住房公积金管理中心上调了住房公积金的贷款门槛，首付款比例由原来的最低20%调整为不得低于30%。11年相关政策相关政策分析房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧趋向。保障房：力度持续加大，给地方政府带来巨大资金压力保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房计划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标相关政策分析商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。继续抑制投机投资性需求，巩固房地产调控成果目前，房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利。研究机构近日发布的一份报告称，中国住宅销售均价已经连续四个月下降，累计销售面积和销售额增速也均出现放缓。政府通过抑制不断膨胀的投资、投机需求反向调节市场供给总量，以促进房地产市场供求关系趋向平衡，减少房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归。楼市“寒冷”还在继续房地产是否已到转型期2011年底，僵持的房价终于显现“破冰”趋势，房价进入下跌通道。一时间，“中国地产黄金时代终结年”、“楼市拐点”、“地产寒冬”、“降价潮”……各种声音齐聚楼市。面对房地产行业调控的层层加码、限购，中国房地产发展是否可以走出转型与融合之道？保障房制度对房地产格局影响何时结束，无法预估；国家政策频繁出台，对房地产严重施压，2011年国家打压的力度以及对于地方执行的要求之严格可谓“空前绝后”，一二线城市限购政策，严重影响了唐山市场，造成了客户观望态度逐步提高，市场中“受国家政策的压力，房地产将全线降价”的声音不绝于耳，未来形势亦不明朗；虽考虑到房地产市场对于国家经济的重要影响力以及相关行业的必要关联性，但2012年初“换届”后市场立即回暖的可能性较小，由此预计房地产市场将在2012年下半年或2013年上半年（总理换届后）开始复苏。相关政策分析一、宏观政策分析三、宏观市场分析四、未来市场供应2011年唐山市场年度报告二、宏观经济分析国家经济分析经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，CPI连续四个月下行2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。10月，温家宝总理在国