宁波·恒略房地产投资有限公司2015年宁波市六区年度报告因统计方法及统计口径不同,本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异,请读者谨慎参考。同时,本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同,谨由恒略机构研展部依据当前市场环境而得出,并不一定代表对2016全年市场的看法,亦请谨慎参考。如有误漏,敬请指正。目录第一部分宏观篇二.2015年宏观政策盘点第二部分土地篇一.2015年宁波市六区土地出让二.2015年宁波市六区土地成交三.2015年宁波区域土地市场分析第三部分商品房篇一.2015年整体商品房情况二.住宅篇三.别墅篇第四部分总结分析开篇序言2014年的宁波楼市在巨大库存压力下,“降”字当先,以价换量成为主旋律,楼市整体趋势呈“量升价跌”走向。15年年初,宁波楼市延续着略显疲软的势头,不过从2月份开始多次降息降准、330新政、公积金新政等利好政策频繁出台,给宁波楼市环境氛围带来了多重的利好,楼市开始逐渐回暖,并在6月份迎来成交高潮。15年下半年楼市也是持续发力,在改善市场的利好政策支持下,多个改善豪宅楼盘销况普遍都较好,年末的一波开盘潮更是将楼市热度推到顶峰。第一部分宏观篇时间重点情况政策内容解析2015年3月二套房首付比例下调二套房贷款最低首付比例降至四成;二手房免征营业税要求5年降至2年。2015年6月第一次降准降息金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。2015年7月为期一年契税减半2015.7.1-2016.6.30为期一年的时间在甬购买住宅和非住宅的用户,享受契税额50%的购房补贴。2015年8月第二次降准降息中国人民银行决定,自8月26日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。自9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2015年9月首套房首付比例调整中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。2015年10月再次降准降息自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低社会融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%2015年10月二孩政策放开全面放开二胎。2015年11月公积金二套房首付比例下调12月1日起,购买二套房公积金贷款首付比例降至20%,二手房则降至30%。2015年整年,降息、降准、下调购房首付比例等政策频出,短期内很大情况推动了房地产市场的整体成交;同时随着二孩政策放开,未来的学区房更为关注。重点政策解析第二部分土地篇2015年全年1-12月宁波通过招拍挂方式合计住宅供应用地47宗,供地面积534万方,折合约8009.6亩;其中1-12月住宅土地成交35宗,成交土地面积396万方,折合约5939.7亩,住宅地块成交同比2014年上升50%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宗数5000124383129面积434195000182041226003582332422119699426233620130476512564260500000100000015000000510152015年1-12月宁波市六区土地供应1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宗数140002462439面积90463343733000351307646814506516255881424735223620111387402000004000006000008000001000000120000002468102015年1-12月宁波市六区土地成交2015年整年住宅土地共挂牌534万方,其中成交396万方,同比2014年增长了50%(2014年共成交264万方住宅用地),以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。土地情况分析北仑江东高新区海曙区江北鄞州镇海宗数09102287面积0102268858192029395628307441135349010000002000000300000001020302015年1-12月宁波市六区各区域土地供应情况北仑江东高新区海曙区江北鄞州镇海宗数14201216面积99242551487217814017667020482588632720500000100000015000002000000250000005101520252015年1-12月宁波市六区各区域土地成交情况以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。2015年整年住宅土地共挂牌534万方,其中成交396万方,同比2014年增长了50%(2014年共成交264万方住宅用地),土地情况分析2015年宁波大市各县区土地成交情况(万方)区域成交总量住宅商业商服海曙区0.21000.21江东区53.3353.3300江北区47.0729.4017.67鄞州区223.47204.83018.64镇海区86.3386.3300北仑区28.559.92018.63合计400.93343.79057.142015年土地成交(市六区)总量401万方,其中住宅用地344万方,商业用地0万方,商服用地57万方;2015年土地成交(市四区)总量324.08万方,其中住宅用地287.56万方,商业用地0万方,商服用地39万方;2015年市六区土地成交看,鄞州区成交最多(中心区和周边板块大量土地成交);江东区土地成交也较多,大部分来源于东部星城的地块,镇海区也有大量的土地成交。土地情况分析地块名称占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)成交楼面价(元/㎡)成交总价(万元)竞得单位鄞州区长丰地段YZ13-02-cd地块389071.0-2.597268642062445.74万科(宁波万港房地开发有限公司)鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块399771.0-2.599943663066261.88金地(深圳威新科技园)鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD2-05-02B地块293351.5-2.161604420025873.47宁波和协拓展置业有限公司鄞州区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07A地块303301.5-2.884924405034394.22宁波和协拓展置业有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-2地块1213611.0-1.5182042520094661.58雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-1地块1128431.0-1.5169265520088017.54雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-a地块680921.0-1.81225668900109083.38宁波金翔房地产发展有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-07-b地块363551.0-1.865439904059156.86宁波江山万里置业有限公司以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)成交楼面价(元/㎡)成交总价(万元)竞得单位鄞州新城区原向阳集团C地块167431.0-1.321766520011318.00宁波投创荣安置业有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-13-d4地块308001.0-2.473920475035116.56万科(宁波万港房地开发有限公司)鄞州新城区首南地段YZ08-08-e8地块521231.0-1.683397831069302.74深圳威新软件科技有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块614961.0-1.8110693895099070.06广东美的置业有限公司鄞州区长丰地段YZ13-02-K1地块217872.2047931804038536.85宁波万科房地产开发有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-08-e1地块208991.8037618488018357.58宁波东睦嘉恒投资管理有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06(B-1、B-3)地块1901511.82346075241583577.07宁波华侨城投资发展有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06(C-2)地块675272.71182998347063500.31宁波华侨城投资发展有限公司以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)成交楼面价(元/㎡)成交总价(万元)竞得单位宁丰2-1#地块936462.502341158860207425.89方兴置业有限公司东部新城核心区E-23#/24#/28#/29#地块870611.7014990012276184017.24雅戈尔置业控股有限公司宁波国家高新区GX03-02-06地块502642.00100528520052274.56上海招商置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧2#地块336712.8094279810076365.83雅戈尔新城置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧3#地块281511.9554993610033545.49北京建工地产有限责任公司重点土地成交以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。第三部分商品房部分2015年1-12月,宁波市六区住宅累计成交40197套,同比2014年上涨33.00%,超越了2009年32202套的高度,为近6年新高,成交均价13346元/平,同比2014年上涨0.9%,楼市整体呈量价齐升趋势;15年全年住宅销售面积487万方,销售金额达到650亿元,较之2014年376.54万方、498.17亿元的数据均有了大幅大幅提升。住宅情况据各恒略研展数据统计,2015年,宁波市六区共有103盘入市,其中鄞州占了47个,占总比的46%,继续领跑各区,其中江北区占13个,占总比的13%。5%8%12%45%8%11%11%2015年宁波市六区各区域供应占比海曙江东江北鄞州高新北仑镇海海曙江东江北鄞州高新北仑镇海2015年58134781111010203040502015年宁波市六区各区域成交情况预计2016年入市项目仍然较多。以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。全年开盘总概重点成交板块全年成交集中板块:鄞州中心区板块,潘火下应板块,东部星城板块,北仑城区板块,以及镇海城区板块;15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.12供应套数22273451499285025612645332926889708130252192703成交套数215710922498364644054487380731443448379834674248成交均价12737132001261912964124241280314176130551365813652147331371411000120001300014000150000200040006000800010000120002015年宁波市六区住宅成交情况以上数据均为恒略研展部收集,仅供参考。15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.12供应面积29.24.224.231.824.643.137.230.3110.521.153.937.5成交面积25.513.129.244.353.154.647.437.840.946.643.251.6供销比1.10.30.80.70.50.80.80.82.70.51.20.70.00.51.01.52.02.53.00.020.040.060.080.0100.0120.02015年宁波市六区住宅成交情况2015年整年宁波市六区住宅总供应37076套,共448万方;市六区全年成交40197套,共487万方同比2014年上涨34.00%,2015年全年成交为近6年新高;成交均价13