XXXX年宁波房地产市场年度报告

2013年宁波房地产市场年度报告宁波·恒略房地产投资有限公司ANNUALREPORT2013NINGBOREALESTATEMARKETPARTNO.1宏观市场篇·经济走势·货币分析·银行利率·调控政策·行业发展……………………………………………………………2013年全国前三季度GDP基本维持在7.7%，自2012年GDP指数跌破8%以来，近两年基本处于平稳，从2013年全年生产总值情况预测，全国GDP指数近年将呈现出逐渐企稳的发展态势。2013年居民消费指数基本维持了“低通胀”的态势，由于GDP经济近两年处于平稳状态，预计2014年全国整体物价水平依旧会保持温和态势，全年的CPI涨幅预计也将在3%以内。·宏观经济GDP、CPI走势·经济破八，GDP连续两年低位平稳，消费指数持续“低通胀”状态。中国CPI同比增幅(月度)11.3%6.6%12.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2008年第1季度2008年第2季度2008年第3季度2008年第4季度2009年第1季度2009年第2季度2009年第3季度2009年第4季度2010年第1季度2010年第2季度2010年第3季度2010年第4季度2011年第1季度2011年第2季度2011年第3季度2011年第4季度2012年第1季度2012年第2季度2012年第3季度2012年第4季度2013年第1季度2013年第2季度2013年第3季度4.5%3.2%1.7%3.2%3.0%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月中国CPI同比增幅(月度)7.7%7.7%7.6%中国GDP增率走势（季度）·货币供应量（M2)·货币供应量持续高速增长，2014年仍将有大量热钱进入房地产市场。据央行发布数据显示，截止2013年11月30日，广义货币供应(M2)余额107.93万亿元,金额同比2012年增长14.2%；涨速环比2013年10月微增长0.5个百分点，比2012年同期高出0.31个百分点；全国货币供应量依旧增速过快。2012~2013货币供应量同比增长走势3.2%5.5%15.3%9.0%9.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%·年贷款利率＆存款准备金率·2012年央行两度下调准备金率，促进经济增长，在2013年却并未对贷款利率和准备金率有作调整，预计2014年将逐渐进入企稳阶段。在整体市场经济趋紧的社会背景下，中央银行仅2012年内两度下调银行准备金率，并采用逆回购和下降存款准备金同时使用，以拉动经济增长。2013年经济依旧平稳低走，调控略呈现一定效果，央行并未再对贷款和准备金率做出任何调整，预计未来也将逐渐进入平稳时期。17.50%15.50%21.50%20.00%0%5%10%15%20%25%2008年6月25日2008年9月25日2008年10月15日2008年12月5日2008年12月25日2010年1月18日2010年2月25日2010年5月10日2010年11月16日2010年11月29日2010年12月20日2011年1月20日2011年2月24日2011年3月25日2011年4月21日2011年5月18日2011年6月20日2011年12月5日2012年2月24日2012年5月18日中国存款准备金率变化情况5.85%7.47%5.31%6.00%0%1%2%3%4%5%6%7%8%2006年4月28日2006年8月19日2007年3月18日2007年5月19日2007年7月21日2007年8月22日2007年9月15日2007年12月21日2008年9月16日2008年10月9日2008年10月30日2008年11月27日2008年12月23日2010年10月20日2010年12月26日2011年2月9日2011年4月6日2011年7月7日2012年6月8日2012年7月6日中国一年期贷款利率变化情况·调控政策走势·严格执行调控政策，房产税试点即将扩容，“国五条”并未显现成效。1月7日城镇化规划将涉及20余城市群1万个城镇1月14日国税总局官员:房产税扩大试点方案暂时不出台1月16日宁波首套房贷利率松动8家银行八五折5家九折2月21日今年将新开工630万套及建成470万套保障房2月21日国务院出台楼市调控五项政策措施2月24日两部委筛选房产税扩围城市或将划定免征面积3月1日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知3月5日温家宝：加强房地产调控和保障性安居工程建设3月7日住建部秦虹：出售5年以上唯一住房可免征个税3月11日二套房房贷首付提至7成利率提高至基准1.3倍3月24日国土部副部长:对第二套以上房征不动产调节税4月10日住建部强调:要努力增加保障性住房有效供应5月27日房产税试点扩容时间表已经明确5月29日公积金缴存基数最低1470元最高23445元6月1日住建部称房产税不急于扩围限购仍是第一选择6月5日城镇化政策预计年底出台改革措施6月20日国务院:支持居民家庭首套自住购房等信贷需求7月5日国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》7月10日中国政府网挂出了《国务院办公厅关于印发当前政府信息公开重点工作安排的通知》8月15日财政科学研究所所长贾康表示，房产税扩大试点范围势在必行，但是不能针对所有住房进行普遍征收8月28日发改委主任徐绍史:继续大力推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围10月27日十八届三中全会后楼市调控行政手段将被长效机制替代,但一段时间之内行政手段与长效机制还将并存11月12日住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案促进房地产市场回归市场化12月15日国税总局财政部、国家税务总局13日对外发布棚户区改造有关税收政策·房产投资额、销售总额·房地产投资势头依然强劲，成为拉动全国经济增长的重要因素，房地产市场销售总金额自2010年回落以来首次呈现增长。2013年1-11月宁波市全社会固定资产投资金额3081.3亿元，同比增长15.8%;房地产投资金额1022.2亿元，占比再创新高，达33.2%，同比增长26.1%。2013年宁波市商品房合计销售金额达535.36亿元，同比增长22.7%；住宅合计销售金额375.11亿元，同比增长18.2%。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0500100015002000250030003500全社会固定资产投资总额房地产投资额占比宁波市全社会固定资产投资走势图01002003004005006007008009002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年商品房销售金额（亿元）住宅销售金额（亿元）宁波市商品房销售金额走势图·商品房、普通住宅竣工及销售面积·商品房、普通住宅竣工面积比2012年同期下滑19.3%和32.2%，总销售面积呈现回升,同比2012年增长19.8%和24%。2013年1-11月宁波市商品房竣工面积233.41万方，同比减少19.3%;商品房销售面积648.02万方，同比增加19.8%。2013年1-11月宁波市住宅竣工面积281.25万方，同比减少32.2%；住宅销售面积521.53万方，同比增长24.0%。0100200300400500600700800900商品房竣工面积（万方）商品房销售面积（万方）宁波市商品房竣工销售面积走势图宁波市普通住宅竣工销售面积走势图0100200300400500600700800住宅竣工面积（万方）住宅销售面积（万方）宏观市场小结：国内经济增速第二年持续放缓，呈现出了逐渐企稳的发展态势。货币供应量明显增长，仍将有大量资金流入，房地产开发融资环境将大有改善。贷款利率、准备金率2013年未作调整，已逐渐趋于常态化发展。调控将持续执行；房产税试点有扩大可能，纵观“国五条”，对一线城市影响略大，对二、三线城市基本无影响。调控背景下，商品房、普通住宅的投资额、成交金额依旧呈现逐年上扬势头。…………………………………………………………………………………………………………………………………PARTNO.2土地市场篇……………………………………………………………·历年土地供求·土地成交结构·土地产品属性·土地成交排行·历年土地供求走势·2013年国有土地供应大幅增速，各开发商拿地热情持续高涨，住宅均地价已创七年来新高；2014年宁波房地产市场将竞争惨烈。050010001500200025003000350040000200400600800100012002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年挂牌土地（万方）成交土地（万方）住宅成交楼面价（元/平方米）宁波大市土地市场供求走势图2013年宁波国有土地供应量达到980.38万方，同比2012年增加126.8%；成交面积共979.14万方，同比2012年增加132.8%；成交金额合计367.35亿元。2013年住宅类用地成交楼面均价3504.56元/平方米，比2012年均价提高11.2%，创七年来新高。商服类用地成交楼面均价2672.92元/平方米。·土地成交区域结构·随着城镇化建设推进，江北、鄞州及周边区域的土地开发尤为迅速。0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002013年宁波各区域经营性土地成交面积（万方）鄞州北仑慈溪镇海江北东钱湖高新东部新城奉化宁海象山海曙江东余姚2013年宁波经营性土地成交区域分布以上数据不包含工业用地、汽车4S用地、仓储用地及加油站等用地鄞州区土地成交量为2013年宁波各区域之首，成交面积达310.02万方，占总成交面积的22.1%；其次是北仑区，成交面积共257.07万方，占总成交面积的18.3%，江北、镇海、慈溪成交土地也有大幅提升。·土地成交区域均价排行·住宅用地楼面均价江东区位居首位，商服均价则是海曙名列第一。住宅用地楼面均价江东区11288东部新城9930江北区7304高新区6545东钱湖4571鄞州区3050北仑区1947镇海区/海曙区/商服用地楼面均价海曙区9010江北区7003东部新城6368高新区5380鄞州区4363镇海区2276余姚市2083东钱湖2060北仑区1006宁海县1003商业用地楼面均价江东区3900海曙区3647余姚市3439东部新城2804江北区2720高新区2187东钱湖1982象山县1917宁海县1615镇海区1248鄞州区1049北仑区837·成交土地面积、属性分析·2013年土地市场，商服用地成交面积最大，占到总成交面积的53.1%。以上数据不包含工业用地、汽车4S用地、仓储用地及加油站等用地安置房公租房汽车4S店商业商服其他住宅2013年土地成交属性结构0100200300400500600其他安置房公租房汽车4S店商业商住住宅2013年宁波市各属性土地成交面积成交量（万方）2013年成交土地中，商服用地共507万方，占总成交面积53.1%。住宅用地面积228.4万方，占总成交面积23.9%，商业用地面积18.7万方，占总成交面积19.6%。·土地成交面积排行TOP10·区域宗地名称土地性质占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率成交总价（万元）楼面地价(元/平方米)竞得人北仑区春晓161#地块住宅1448193186041.0-2.237021.731162广州番禺雅居乐房地产开发有限公司镇海区镇海区九龙湖镇ZH09-