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4000多年前，诺亚秉承上帝旨意，耗费150年打造方舟传承世界。当世界尽毁，洪水洗刷贪婪、暴力、邪恶等原罪之后，诺亚方舟承载的善良物种星火燎原，历史重新开启……楼市吻别“黄金时代”牵手“白银时代”2012末日年……在古希腊神话中：“黄金时代”代表着神赐予人类无忧无虑的幸福生活，没有悲伤，没有劳作，只有无穷无尽的美食与快乐，但是这样的时光仅仅延续了一百多年……随之而来的“白银时代”，这个时代神赐予人们力量，但是幸福需要靠自己的双手获得，社会运转进入理想的轨道，人们开始懂得理性的生活……现今在楼市神话中：“黄金时代”——楼市逆势疯长，真金白银的年代已经过去，迎来“白银时代”——楼市趋于理性，稳步发展，而并非“青铜时代”——楼市持续低迷，前景看空。3城市规划篇1宏观政策篇2土地市场篇目录4商品房市场篇5营销推广篇宏观政策调控大方向不变，但有适度放松1、鼓励自住的点式刺激政策政策基调政策持续时间政策调控目的政策侧重点短期内至少一至一年半内政策不会出现较大松动调控从严基调不变，年内松动可能性不大鼓励购房刚需需求，对首套房房贷和相关政策将定向放松调控意在“去投资化投机化”，促使房价合理回归1利率优惠2月16日，上海市房管局宣布，自2012年3月1日起调整普通住房标准：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套，这在一定程度上扩大了普通住房的范围，可以起到减轻税负的作用。放松公积金贷款额度央行7日下发银发[2012]142号文件(特急)。这份6页的材料在第2页中明确提出，“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。首套房贷利率国有四大行普遍下调了首套房贷款利率，相继出现了8折、8.5折、9折等首套优惠利率。23山东临沂、安徽蚌埠、江西南昌、湖北武汉等部分城市近期出台住房公积金“新政”，提高公积金贷款额度，降低首付压力，刺激刚需人群购买。税收优惠政策4宏观政策房地产行政调控保障房建设房产税制度发展现状：1、2010年开工保障房590套，基本建成370万套；2、2011年开工保障房1000万套、基本建成432万套；3、2012年开工保障房800万套，基本建成500万套。宏观政策目标：“十二五”计划纲要提出2011年至2015年五年间开工3600万套保障性住房建设目标。届时、全国城镇保障性住房的覆盖面将达到20%。对房地产市场影响：保障房建设的全面升温，整个房地产市场结构调整开始加速，住房“双轨制”的发展有利于遏制房价的过快上涨，实现房地产市场的平稳发展。房地产市场“政府手“转”市场手“必经之路——保障房建设、房产税制度发展现状：1、2011年，上海、重庆作为试点城市将按年对当地部分住房开征房产税，目前试点征收的收入属地方财政收入2、”十八大“以后，房产税试点扩容、以至全国铺开已经被提上日程。对房地产市场影响：房产税改革作为我国财政税制体制改革的重大工程，无论从地方财政的财政来源来看还是从促进房地产市场健康发展的角度来看，都是必不可少的。房地产市场调控宏观政策十八大：调控不松体制变革是出路十八大以后，楼市该往哪里走？想法一：房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密联系想法二：房地产业将在相当长时间内处于调控状态想法三：房地产业虽受调控，但依然会是中国的朝阳产业想法四：城市化进程将极大的促进房地产业的发展中国楼市离饱和还有很远的旅程那么我们该怎么做？1、住房保障：供应高峰将至制度建设迫在眉睫2、市场配置：调控暂无松动后市区别对待3、促进流通：释放改善型需求4、财税改革：房产税开征大势所趋预见2013——政策预判目前中国经济已经回落至U形底部的左侧，再大幅度回落已经不可能。但是，短期内也不可能大幅度地回升，宏观经济政策的宽松将对楼市形成一定利好。宏观经济2013年,中国宏观政策将呈现“宽财政、稳货币”,相对欧美,我国政府负债率低，财政支出拉动需求的效率也较高,预计财政赤字扩张的幅度相当于0.4个百分点的GDP。货币政策受到房地产泡沫的制约，保持稳健的可能性大。2013年，“促增长”将成为政府经济政策核心，房地产市场作为国家支柱产业，虽在上届常委影响下不会强力扶持，但隐形的放松并鼓励地方进行微调动作将进一步持续和放大，只要不与前期调控政策调控政策有严重冲突的微调政策都将被默许。货币政策房产政策因此在坚持抑制投资性购房需求的同时，鼓励刚需及改善类购房需求的政策持续放宽。主基调：坚持房地产宏观调控不动摇城市规划城市规划“一心八镇”，星星之火可以燎原雪堰横山桥孟河薛埠尧塘湟里南渡天目湖溧阳市【事件】：常州市召开中心镇建设推进会，市委副书记邹宏国要求，要把中心镇建设作为“十二五”深化城乡一体化战略的重要抓手和载体，进一步统一思想认识，创新思路机制，加快建设特色鲜明、产业发达、人口集聚、环境优美、宜业宜居的现代化小城市。市委、市政府已把中心镇建设列为全市60项重点工程，在全市37个镇选择了8个镇（雪堰、横山桥、湟里、孟河、薛埠、尧塘、南渡、天目湖）作为优先发展、重点支持的中心镇加快推进建设，力争为常州“十二五”城乡一体化发展、中心镇建设起好步、开好局。【观点】：新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒，中小型房企的重心开始向各大乡镇转移，主城区将以改善型需求为主。市中心土地市场土地市场——总量分析受政策调控影响，开发商资金量相对有限，2012年土地供需较2011年均出现明显下滑；由于年初为全年土地市场的低谷期，且受到上年四季度土地大量流标的影响，土地成交异常疲软；第二季度商品房市场大规模“以价换量”初见成效，楼市开始低谷爬坡，随之而来的便是土地市场略有转暖；下半年土地市场呈现平稳回升的态势，年末现翘尾行情，随着城镇化建设的推移，乡镇土地成交一路飘红。2009-2012年市区土地供销情况示意图0200400600800出让面积（万㎡）745.6745.2925.9717.96成交面积（万㎡）817.1776.9842.7711.28成交金额（亿元）252.2298.2357.6333.092009201020112012先抑后扬供需触底回升同比-22.46%-15.60%-6.85%2009-2012年市区各区域居住类用地楼板价示意图（单位：元/㎡）010002000300040002009年134611911325161111373656144660044512232010年19281440224830043309028491435.6149315542011年1741239832214763888019631469197014702012年1803107328361522249401902270017701781市区城东城南城西城北城中新北武进西太湖武进乡镇武进中心区万㎡土地市场——成交分析2009-2012年市区居住类用地溢价情况示意图752086512233817120510016000171844418022110%20%40%60%80%100%2009年2010年2011年2012年未溢价0-10%10%-30%30%-50%50%-100%100%-200%200%以上流标2012年市区土地市场成交地块类型比例图可经营性用地59%保障房用地6%政府储备用地35%供求大幅萎缩流标再度高企2012年，整体溢价水平大幅低于去年同期，且流拍土地数量持续增加。整年度，政府性土地储备成为土地出让的重要组成，同时保障房用地出让成交明显增加。土地市场——品企拿地概况出让时间成交时间地块名称地块区域占地面积（㎡）成交价格（万元）溢价率得标单位每亩均价（万元/亩）最大总建面积（万㎡）楼板价（元/㎡）5.166.19高新商务区02地块新北67712457004.58%南京朗诗地产有限公司45020.3122507.318.31劳动东路南侧、凤凰路西侧城东566002950011.32%常州上元置业有限公司34716.9817378.89.11高新商务区01地块新北1044458190021.33%52331.3326149.39.29湖塘花园街西侧大通东路两侧地块武进115741694450%大连万达商业地产股份有限公司40046.315009.49.30牛塘镇湖滨南路东侧、延政西大道北侧地块武进198674536420%招商局地产控股股份有限公司18053.6410009.2910.30茶花路东侧、棕榈路北侧城西172396370000%江苏地华房地产开发有限公司（雨润）14396541838311.212.6凤凰湖04地块新北109649300007.14%江福控股有限公司（九龙仓）18224.12124411.212.6黄河路南侧东支河北侧地块新北138569583007.76%远宝集团有限公司（中海）2802078542805雨润、招商及中海三大房企首次进驻常州土地市场——存量分析未入市居住类土地区域分布结构示意图城东8%城南5%城北2%城西14%新北13%武进西太湖19%武进中心区13%武进乡镇26%区域宗数占地面积（万㎡）最大总建面积（万㎡）城东976.75194.62城南845.5611.54城西20128.24390.14城北416.9440.35城中000新北29122.59286.72武进西太湖19171.78376.17武进中心区24123.87328.78武进乡镇51237.03529.02总计164922.762157.34截止到2012年12月31日未入市居住类土地164宗、922.76万㎡、最大总建2157.34万㎡，武进、城西、新北是主力；城镇化进程加速带动了武进乡镇发展房地产的发展，土地交易量及存量明显放大。截止到2012年12月31日待入市土地情况一览表（居住类用地）武进58%市区尚有923万㎡土地待入市，武进区占六成土地市场——重点成交地块区位图2012年市区重点成交地块区位图老城区市政府新北区城西区城东区武进区大成拓展、南京新城市名力纺织厂地块（12.2）244420/352/2513/商住江苏普灵仕怀德中路南侧、南运河西侧地块（12.1）36520/405/2432/住宅常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服地块名称/出让年月/占地面积（㎡）/每亩均价（万元/亩）/楼板价（元/㎡）南京朗诗地产高新商务区02地块（12.6）67712/450/2230/商住美吉特怀德南路北侧、童子河西侧地块（12.2）97115/127/762/商业常州城市建设清凉西路南侧、清凉支路西侧地块（12.5）14880/577/4325/商住公共住房建设投资运河路北侧、新凌路西侧地块（12.5）174012/400/2405/商住常州城市建设南运河北侧劳动西路东侧地块（12.5）31560/782/7820/商业常州润和房地产开发兰和化工地块（12.2）21900/402/2740/商住常州城市建设横塘河西路东侧地块（12.5）28410/400/2415/住宅常州豪泰置业龙江路西侧、怀德南路北侧地块（12.5）61600/256/962/商住常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服晋陵投资运河路北侧、桂花路两侧地块（12.5）211540/420/2525/商住晋陵投资东经120路西侧、北塘河南侧地块（12.5）19870/767/8042/商业中海黄河路南侧东支河北侧地块（12.6）138569/280/2805/商住九龙仓凤凰湖04地块（12.6）109649/182/1244/住宅上元置业高新商务区01地块（9.11）104445/523/2614/商住万达