搜索
1/40市场季报·广州市场研究部2010年市场年报·广州市场研究部2010年广广州州22001100年年房房地地产产市市场场年年度度报报告告免责申明本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归广州市世联房地产咨询有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。开篇导言向左走，向右走2010年是宏观经济回稳的一年，是经济通胀高涨的一年，是流动性过剩的一年，是“十二五规划”承上启下的一年，是国家经济结构体制调整重要的一年，是楼市出台政策最多最严厉的一年，是“地王”频出的一年，总之2010年给我们“地产人”最大的感受是“不确定性”最多的一年，那么未来广州市房地产市场的走向是“向左走”还是“向右走”呢？“世联人”将从政策、房地产一级市场、房地产二级市场以及近半年的报广等方面分析入手，在整理回顾2010年的房地产市场变化的同时，并展望2011年房地产市场走向，希望能为各行各业关注广州市房地产市场的朋友提供帮助。2/40市场季报·广州市场研究部2010年市场年报·广州市场研究部2010年目录行业政策...................................................................................................312010年整体房地产政策特点分析：.............................................................................322010年综合政策.............................................................................................................4重点政策分析：...............................................................................................................532010年土地政策.............................................................................................................7重点政策分析：...............................................................................................................742010年金融和税收政策.................................................................................................8重点政策分析：.............................................................................................................1052010年地方政府政策...................................................................................................11重点政策分析：.............................................................................................................1162011年房地产政策的预测...........................................................................................12一级市场.................................................................................................1212010年广州市土地市场分析.......................................................................................121.1广州市2010年土地供应结构分析..................................................................121.2广州市2010年住宅用地分析..........................................................................131.3广州市各区域2010年住宅用地成交情况......................................................152广州市2010年土地专题分析......................................................................................171.1“地王”频出，开发商看涨后市.....................................................................171.2三大城中村贡献市中心68.5万平方米住宅供应量.......................................191.32011年保障房建设进入“井喷”时代...........................................................203广州市2011年土地市场展望......................................................................................21二级市场.................................................................................................211广州市商品住宅市场分析.............................................................................................211.12006－2010年历年广州市商品住宅市场情况..............................................211.22010年广州市商品住宅市场分析...................................................................231.3广州市2011年商品住宅市场展望..................................................................35报广分析.................................................................................................361广告媒体分布情况.........................................................................................................362月度投放情况.................................................................................................................363各区广告投放情况.........................................................................................................374各物业类型投放情况.....................................................................................................383/40市场季报·广州市场研究部2010年市场年报·广州市场研究部2010年行业政策12010年整体房地产政策特点分析：在经济流动性过剩（货币超发）、输出型通胀压力（国际大宗商品价格高企）、劳动力价格上涨、房地产市场过热（大范围投资投机性炒房）的大背景下，国家各部委、各个直属机构出台了大量的相关政策针对贸易、金融业、房地产业等各个行业进行了宏观经济调控。2010年广州房地产市场特点鲜明，是以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。这一年政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策，广东省政府及广州市政府也相继出台了“粤四条”和“穗七条”来抑制广州市上涨过快的房价。2010年房地产市场调控政策主要包括四个方面，土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。土地政策方面规范土地供应体制、加强土地税收监管、调整供应结构成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一是适度缩紧开发商的资金链，使其缩短开发周期，其二是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅土地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。金融税收政策主要是从微观和宏观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率和两次加息来控制经济过热及房地产市场过热的问题。微观方面政府连续出台了11条政策来调控房地产市场。增加房贷利率、限制三套贷款以及减免保障性住宅交易的税费，在商品房市场成交环节增大交易成本，在保障房和公租房市场的交易环节降低市场交易成本，从而达到鼓励保障房和公租房的交易及控制商品房投资市场过热的目的。房地产政策方面共计出台了12条政策进行全方位调控，包括业界熟知的“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“清退令”以及“限外令”。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策主要对地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。地方政府方面中央要求加大保障性质住宅的土地供应、加快保障性质住宅的建设、规范准入保障性质住宅租赁及买卖的申请条件；在房地产开发商方面要求78家非主营房地产的央企退市；要求银行方面增加二套贷款首付、停止三套贷款；购房者方面除金融政策外，还新增加了“限外令”，对外籍人士在中国购房出台了限制条件。纵观一年的调控政策可以发现，国家从多个层次入手对房地产市场进行了调控，但是取得的效果并不理想。从成交均价看广州十区2010年商品住宅均价环比上涨了32%，商品房成交量环比成交量环比下降43%。由此可见，全年调控政策仅仅抑制了成交量的上升，对住宅的价格影响不大。4/40市场季报·广州市场研究部2010年市场年报·广州市场研究部2010年22010年综合政策n2010年综合政策一览表时间类别政策名称内容2010