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|2013年度北京房地产（别墅）市场报告2014.01说明本市场报告的数据来源主要有三方面：第一是依据实际的市场调研情况；第二是参考专业的市场研究机构提供的相关数据（如中房指数研究院、天朗房研网、搜房网等）；第三是通过土地储备管理局、国家统计局、房屋管理局等政府权威网站获得相应数据。本报告以反映市场真实情况为出发点，一方面为集团对雁栖半岛项目的决策提供市场依据，另一方面为集团其他地产项目的决策提供参考。目录第一章：宏观经济及政策环境分析第二章：全国房地产市场发展情况第三章：北京房地产市场概况第四章：北京别墅市场情况第五章：2014年房地产市场预判|PART1宏观经济及政策环境分析1、宏观经济发展状况2、政策环境分析2013年我国前三季度国内生产总值（GDP)386762亿元，同比增长7.7%，全年预计GDP同比增长为7.5%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。从前三个季度来看，国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳。从中国近年的整体经济情况来看，中国的经济增速有所下滑，预计中国未来将面临短期的经济改革带来的阵痛，未来两年GDP预计保持在7%左右的增幅范围之内。宏观经济总体发展状况︱国内生产总值发展情况预计2014年国内生产总值(GDP)增长目标定在7%，比今年下调0.5个百分点，反映出中国近年整体经济增速有所下滑。宏观经济总体发展状况︱全国CPI运行情况2013年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，CPI重回“2时代”。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨3.3%。2013年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.6%，完成全年3.5%的物价调控目标。数据低于预期，暗示消费不振，对大盘将形成压制。2013年1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)增长1.47%。1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。宏观经济总体发展状况︱固定资产投资情况从到位资金情况看1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点。从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资328420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。固定资产投资情况良好，资金到位情况增幅平稳，为房地产建设发展提供动力。宏观经济总体发展状况︱PPI运行情况2013年11月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，环比持平(涨跌幅度为0，下同)。工业生产者购进价格同比下降1.5%，环比持平。1-11月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，工业生产者购进价格同比下降2.1%。PPI(生产者物价指数)连续21个月出现“负增长”显示中国经济依然没有从需求面疲弱、制造业不振的局面中完全走出。CPI、PPI、PPIRM运行情况对比表注：PPIRM（动力原材料购进价格指数）宏观经济总体发展状况︱货币环境情况货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长，房地产业货币政策方面已不如早年宽松截至2013年11月末，货币供应量（M2）同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标，1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿，从当前经济运行情况来看，宏观增长指标偏稳，通货膨胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产市场量价仍受到正面推动，但推动力度大不如前。(注：M2，指广义货币，衡量货币供应量的重要指标，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款）宏观经济总体发展状况︱其他指标情况11月非制造业采购经理人指数(PMI)为56.0环比下降全国11月份官方非制造业采购经理人指数(PMI)为56.0，较10月份创下的14个月高点56.3下降0.3。服务业分类指数为54.1，低于10月份的54.8。航空运输业、餐饮业、道路运输业等行业的新订单指数低于50。11月份服务业新订单指数由10月份的51.1降至50.3。不过，建筑业分类指数继续受到房地产市场走强的提振，由10月份的62.0升至63.5。非制造业PMI涵盖包括零售、航空、软件、房地产及建筑业在内的服务业。11月社会消费品零售总额增长13.7%2013年11月份，社会消费品零售总额21012亿元，同比名义增长13.7%（扣除价格因素实际增长11.8%）。1-11月份，社会消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。按经营单位所在地分，11月份，城镇消费品零售额18204亿元，同比增长13.6%；乡村消费品零售额2808亿元，增长14.8%。1-11月份，城镇消费品零售额182637亿元，同比增长12.8%；乡村消费品零售额28683亿元，增长14.5%。11月份全国规模以上工业增加值实际增长10%2013年11月份全国规模以上工业增加值扣除价格因素同比实际增长10%，增速比10月份回落0.3个百分点；从环比看，11月份比上月增长0.76%。1至11月，全国规模以上工业增加值同比增长9.7%。国内生产总值增幅放缓，工业表现较为疲软，其他经济数据基本保持平稳的发展。|PART1宏观经济及政策环境分析1、宏观经济发展状况2、政策环境分析2013年房地产市场政策大事记2013年房地产市场政策大事记时间提出单位/部门内容1月11日国土资源部今年新增建设用地指标原则上不低于去年。2月20日国务院“新国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3月5日十二届全国人大一次会议今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套，继续推进农村危房改造。3月15日住建部目前全国已有40个城市完成住房信息联网3月30日各级政府住建委北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则5月24日国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。7月22日国土资源部国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。8月28日浙江温州市浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。9月25日国土资源部国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”10月23日北京住建委北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集体学习会上在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11月15日十八届三中全会十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。11月底各级政府上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松各地主要城市调控政策差别化，从本年度调控结果来看，一二线城市房价仍继续领涨，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。政策环境分析︱主要城市调控政策情况政策环境分析︱主要政策解读时间措施具体政策2012.3.30国土部再发“禁墅令”别墅或将逐渐退出一手市场“不得以任何形式安排别墅类用地”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售别墅或将成为最后的晚餐，专业人士表示，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场。2013.3.1新“国五条”国务院常务会议明确了五项具体政策措施（一）完善稳定房价工作责任制（二）坚决抑制投机投资性购房（三）增加普通商品住房及用地供应（四）加快保障性安居工程规划建设（五）加强市场监管（六）加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制2013.10.23“京7条”（一）加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会（二）严格资金监管，加强审查和税收稽查（三）强化价格引导，严查变相涨价项目（四）严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款（五）切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求（六）加强市场监管，部门联动（七）加强市场信息公开，提高市场信息透明度对于北京市场来说，本年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化给项目带来的风险。政策环境分析︱北京市现行限购政策对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市