XXXX年度桂林市与临桂新区房地产市场报告

万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of传博地产·芭堤雅项目组2012年12月万象·芭堤雅2012年房地产市场回顾暨2013年市场预判万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of目录宏观市场PART1桂林市场PART2临桂市场PART3临桂市场特征PART4万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of宏观市场PART1万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of温家宝7月7日常州调研—防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策8月31日天津考察—巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求李克强7月14日湖北考察—继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题8月21日北京考察—保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应中央7月31日中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。根据对上面两个图表研究，我们可以看出，虽然相关领导与部门对楼市调控政策持续表态，但——政策·调控政策持续，未推出新政策一直没有实质加强调控政策措施出台！万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of解析：中共十八大报告关于转变经济发展方式、调整经济结构、保障和改善民生以及推动城乡发展一体化等的重大战略部署和改革设计，可以合力保障城乡居民人均收入倍增目标实现，为扩大居民消费奠定决定性基础。新领导班子：11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展；将会影响房地产未来五至十年的历史发展。GDP增长至少7%：中央确定2020年居民收入倍增作为十八大的主要经济指标。如果要保证收入倍增，到2020年GDP平均每年需要保持在7%以上的发展速度。2012年GDP目标值为7.5%。面对急速下降的GDP，如果要保证7.18%，就必须对经济进行强有力的支持政策。——中国共产党十八大工作报告政策·十八大落幕，新领导班子，新发展目标万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of新四化提出，城镇化进程是重点之一：加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式。坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。城镇化带来新需求：根据中国2020年城市化进程的目标值：未来十年中国城市化进程将新增城镇人口1.8亿，平均每年新增城镇人口仍在2000万人左右。若按人均30平米计算，未来十年至少新增50亿平方米以上的住房需求；每年新增6亿平方米的住房需求。未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。——中国共产党十八大工作报告2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。——中国房地产业协会副会长朱中一政策·新四化提出，城镇化提出带来大量住宅需求万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of解析：李克强总理一直强调房地产的核心重点是保障房：中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化的进程。国家建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化建设，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。“十一五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。对比2009-2011年，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套（基本建成1100万套），保障性住房基本的年度目标是700万套，超过住房总额的1/3。“十二五”时期，全国城镇新建住房和保障性住房约6500万～7000万套，总建筑面积约50亿～55亿平方米。而“十一五”时期全国新建住宅约为37.68亿平方米。“十二五”时期全国城镇新建住房和保障性住房总量超过“十一五”的总量。——中国共产党十八大工作报告政策·重保障房，以保障房调节楼市万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of调控政策：十八大报告里并没有提房地产市场调控，只是低调地提出：“过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系基本形成。未来的发展目标是，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”房产税：去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。今年9月国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施解析：随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响。政策·十八大闭幕，未提及房产调控万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of随着城镇化的深入，房地产行业仍然是未来中国经济发展的重要支撑行业。新政府更多采用市场化方式调控房价，包括保障房、房产税等多种手段调控市场，将会对中国房地产市场产生深远影响一方面，大量保障房的开工、建设及推出，将会对未来中国房地产市场造成冲击，房产税试点的深入，也将会对未来中国房地产市场造成影响。另一方面，市场化调节意味着温家宝政府时期的各类调控政策将逐步退出，限购政策、限贷政策或将放宽。政策·十八大小结万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，１１月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。市场·房价上涨，成交喜人，楼市显著回暖万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of供应：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期成交：1-10月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月成交量仅2月高于去年同期。成交价格：1-10月,全国300个城市住宅类用地,含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地,成交楼面均价除3、4、9、10月外均低于去年同期。溢价率：10月,全国300个城市土地平均溢价率为12%,较上月增加1个百分点,较去年同期增加7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%,较上月增加3个百分点,较去年同期增加11个百分点。市场·土地市场火热，成交平稳，溢价率增高万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of据克尔瑞中国城市房地产风险排行榜数据显示，全国城市市场风险排名前五十位城市中无一例外是三四线城市。近半年，北上广深交易量持续增长，房价上升，地王不断，显示一二线城市对房地产的持续吸金能力增强。以“招保万金”为首的中国各大房企自2011年开始逐步调整投资方向，回归一二线城市，对三四线城市的投资仅限于土地消化周期、房价收入比相对均衡，新开工面积、土地出让面积及人均占地面积相对较小的部分城市的中心地块。市场·房地产投资由三四线城市回归一二线城市万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of桂林市场PART2万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of桂林市区供应与成交（万平米）2012年，桂林房地产市场出现了成交与供应倒挂的情况，成交面积超过新增供应面积。相较于去年全年44万㎡的成交量，今年截至至11月的成交量就已超过去年全年成交。这说明桂林市场出现显著回暖。概况·楼市回暖，市区成交量超过新增供应万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of2012年，随着年中楼市的呈现回暖迹象，桂林也跟随楼市回暖的脚步，在7月份成交开始逐步回升，7月份更是创造了桂林市历年来单月成交的新纪录。9-11月的成交情况也一直较为平稳，未出现大起大落的情况。成交·半程发力，下半年成交处于平稳高位万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of2012年桂林市区商品房价格走势从2012年1-9月份的商品房价格走势来看，除1月稍低之外，其余月份都较为平稳，在6100-6200元/㎡徘徊，而到了三季度，随着彰泰·睿城开盘，带动多个项目降价促销，使得商品房价格稍有回落；8月份，房价骤然增长，达到6500元/㎡的今年最高值；9、10、11月价格平稳，处全年高位。房价·房价平稳上涨万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of今年前11个月，桂林市七星区共成交房源2579套，片区均价居高不下，总体均价均已超过6000元/平方米，均价在6100-7200元/平方米之间徘徊；重点关注：目前片区单盘均价最高为彰泰·睿城，均价达8396元/平方米。睿城明年推货8亿，推货量为历史之最，目标均价8800元/平方米。明年彰泰新项目彰泰·春天预计年底推出，定位偏高。七星·成交量独占鳌头，七星成全市焦点万象·芭堤雅中央价值区首席城市院落传博地产·芭堤雅项目组Add:桂林市榕湖北路1号桂林日报社三楼Zip:541001,TEL:[phone]of今年前11个月，桂林市象山区共成交房源1051套，片区个盘均价差额较大，部分楼盘均价低于5000元/平方米，部分楼盘均价将近9000元/平方米，由于成交量不稳定，成交