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1hao2010年无锡房地产发展报告主办单位：出品单位：无锡颂唐主编：徐涛责任编辑：陆永菲编辑：吕海峰孟嘉毅撰稿：谢鸭明陆峰倪旻2011，LETSONGTANGFLY!2CONTENTSCHAPTER1.宏观环境P3无锡城市发展大事件P8无锡宏观经济P11房地产宏观政策走势P18无锡房地产市场宏观环境趋势CHAPTER2.土地市场P21土地供需状况P242010土地市场热点板块P282011热点板块预判CHAPTER3.无锡商品房市场P30商品房市场整体供需状况P33商品住宅市场供需状况P37商业市场供需状况P40办公市场供需状况P41别墅市场供需状况P43各区域市场供需状况P51无锡房地产市场板块划分CHAPTER4.市场专题P69金科在无锡P77城市综合体P85无锡豪宅的发展P90无锡万科的地位P952010明星楼盘P1212011年期待楼盘CHAPTER5.展望20111序：2010年是疯狂的一年，房价一路飙升、销量屡创新高、地王再度频现，卖楼的火了、买楼的火了，总理也火了；2010年是痛苦的一年，宏观调控两下重拳着实让市场胆颤心惊，出路在哪里？抄底在几何？市场顿时猜想不断、浮想联翩；2010年注定将给我们留下了将是难以忘怀的经历：中央政府前所未有的调控决心，买方、卖方、政府三方深度博弈，前景如何尚无人解；……再度回首2010，看市场风云变幻；展望2011，望路在前方……2第一章宏观环境地铁1号线全线开工；沪宁城际铁路开通、京沪高铁全面开建；无锡市民中心正式启用，市政府完成搬迁；“9.29新国五条”；……………3一、无锡城市发展大事件1、地铁1号线全面开建无锡地铁一号线是贯穿无锡市区南北的一条城市快速轨道交通线路。该线起于惠山区堰桥站，止于滨湖区雪浪站，途经惠山新城、无锡火车站、中心商务区、太湖广场CBD、太湖新城核心区等多个城市重要核心地域，为《无锡市城市快速轨道交通规划》中的第一条线路，线路全长29.42km(高架线7.25km，地下线及敞开段22.17km），站点数：24个（包含起终点站，其中高架站5座，地下站19座，换乘车站4座）。于2014年10月份一次性建成通车。刘谭、天一地区太湖新城惠山新城地铁的建设将会打破无锡区域隔阂，生活半径被拉长，沿线各区域将真正融为一体。一些以前被认为偏远的地方将被拉近与城市的距离，地价、房价将明显上升。42、地铁二号线工程正式启动2011年1月16日上午，地铁2号线工程在华夏家居港北面的广益新城站举行启动仪式。2号线是无锡市地铁线网的东西向骨干线路，工期约4年，预计2014年底开通试运行。地铁2号线总投资约160亿元，西起滨湖区梅园站，东至锡山区安镇西站，线路全长约26.6公里，其中高架线6.55公里，地下线(含敞开段)20.05公里，共设车站22座，其中高架站4座、地下站18座。2号线首批启动7站点，分别为：梅园站、张巷站、大王基站、梁溪大桥站、广益新城站、友谊路站。地铁二号线的正式启动，标志着无锡城市现代化建设又向前迈出了新的重要步伐。地铁2号线与1号线一起构成无锡地铁“十字形”骨架，形成城市东西、南北交通大动脉。2号线的启动建设，有利于优化城市空间和产业布局，加强中心城区与锡东新城、蠡湖新城的联系，促进河埒、广益、东亭等功能片区的发展。东亭安镇河埒53、沪宁城际铁路开通、京沪高铁全面开建沪宁城际铁路7月1日正式通车，最高时速可达350公里。沪宁城际铁路开创了三个第一：我国第一条在软土路基上施工建设的高速铁路；第一条全线采用CRTS-Ⅰ型轨道板铺设的无砟高速铁路；第一条全线采用国产化设备的高速铁路。同时该条铁路是世界上标准最高、里程最长、运营速度最快的铁路。京沪高速铁路于2010年进入全面铺轨阶段，从北京南站出发终止于上海虹桥站，总长度1318公里，总投资约2209亿元。2011年建成通车。它的建成将使北京和上海之间的往来时间，缩短到5小时以内。全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。是新中国成立以来一次建设里程最长、投资最大、标准最高的高速铁路。沪宁城际铁路的开通和京沪高铁的建设缩短了无锡到沪宁线及京沪线各个城市的距离，加快了沿线线城市一体化的步伐，同时也给房地产开发建设及投资一个很大的机会。高铁拉进了城市之间的距离，将给无锡、苏州等城市带来更多的发展机遇，但与苏州相比，无锡的房地产市场繁荣程度略低一筹，高铁将使机会更加均衡，后期成长空间也就更大。64、无锡市人民政府搬迁无锡市民中心位于无锡市滨湖区腹地，由观山路、吴都路、信成道、贡湖大道4条道路围合而成；背靠金匮山，面朝尚贤湖，周边还有在建第一金融街、新国联大厦、玉兰花园等。2010年11月15日中共无锡市委、无锡市人民政府机关迁至新金匮路1号市民中心办公。市政府南迁预示着太湖新城做为无锡今后城市发展的主要方向。太湖新城将是无锡城市转型发展的主战场，该区域将汇集全市最高端的产业，同时带来众多人口，这里将是房地产发展的沃土。75、市区各主要道路改扩建规模空前通江大道2010年1月正式通车，标志着锡城北门户的正式贯通。盛岸路直达中心城区的盛岸路，连接342省道、锡宜高速公路出口，可快捷地到达宜兴、常州等地，是我市一条重要的对外联络通道。永旺大桥西起芦村污水处理厂二期工程南侧，接新区旺庄路，长约1.2公里。永旺大桥的建设加密了新区和太湖新城之间的路网，今后将为往来与这两片区域的市民提供出行方便。兴昌路曾被临时命名为兴源二路，即该路像兴源路一样沿铁路线而建，沟通北塘、崇安、新区的兴昌路全长约10公里。兴昌路建成通车后，我市将形成以兴源路-京沪铁路-沪宁城铁-兴昌路为主通道的、公铁线路并行的全新交通格局。市区内一条条城市主次干道的改扩建，使得无锡城市中各区域联系更加紧密，相互间的差距越来越小，交通越来越便利。这就减弱了无锡人购房的地域性，原本不被市民看好的区域越来越受其区域市民的关注。8二、无锡宏观经济1、GDP·GDP预计持续增长，增幅或将持续放缓2002-2010年无锡GDP总值走势2、工业增加值·工业增加值持续增加，增长幅度触底反弹2002-2010年无锡工业增加值走势0500100015002000250030003500400045005000亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%工业增加值796.5992.71231.1353.1662.1984.2246.2390.2669.同比增幅16.6024.6024.009.90%22.9019.4013.206%14.002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月2010年无锡GDP数据暂未发布，预计2010年无锡GDP增幅同比2009年有所回升，预计增幅区间在13.5%-14.5%之间，总量最高有望达到5715.52亿元。93、进出口贸易总额·进出口总额大幅度提高，进出口势头良好2002-2010年无锡进出口贸易总额走势4、固定资产投资·固定资产投资总额稳步提高，增幅同比有所回落2002-2010年无锡固定资产投资走势0500100015002000亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资537.8893.21114133614751674187723882658同比增幅32.8066.1024.7019.9010.4013.5012.1027%24.802002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月0100200300400500600亿元-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%进出口总额97.4143.81218.46291.91391.84511.46560.28439.45552.37同比增幅46.30%47.60%51.90%33.60%34.20%30.50%9.60%-21.5739.50%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月105、社会零售总额·社会零售总额保持增长，增幅同比回升2002-2010年无锡社会零售总额走势颂唐点评：2010年无锡经济继续保持高位增长，GDP继续保值在全国第三方正的第一位，列地级市第二，工业总产值经过2009年的低谷以后，实现了恢复性增长。且产业结构得到进一步调整；进出口总值恢复到了历史最高位，民资企业和外资企业发展迅速；固定资产投资额连续两年高位增长，基础设施建设、民生工程先后竣工；社会消费品总额加速增长，社会与市民消费明显。02004006008001000120014001600亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%社会零售总额444.3487.1579.2824.1959.51135139115431628同比增幅13.709.60%18.9042.3016.4018.3022.6010.8718.402002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月11三、2010年房地产宏观政策走势1、信贷政策政策一：1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％以上首付；要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。政策二：4月11日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平。政策三：4月14日，国务院常务会议发布“新国四条”，进一步紧缩信贷，提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。政策四：4月17日，国务院出台“新国十条”，除重申“新国四条”中相关信贷政策外，新政还提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。政策五：6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。政策六：9月29日，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中，央行、银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给予各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有12土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。政策七：11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。信贷政策评析与以往的个人房贷政策相比，今年政策有六大特点：·首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上