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武汉商业地产年中报告2010年1-6月这半年，从主流商圈购物中心、商业街、区域性商业中心、地下商业街到社区商铺的异军突起以及不断发展的汉口北专业市场群。江城商铺市场百花齐放，百家争鸣，各领风骚。2010年上半年主要呈现以下特点：1、旧城改造开始加速，凸显商业地产拓展良机。2、专业市场掀起江城全民投资风潮！3、社区商业项目6月份集中推盘，成为上半年市场主流。4、社区商业开发中存在粗放规划、粗放营销、粗放定价的问题。1、旧城改造开始加速，凸显商业地产拓展良机。2009年年底开始，武汉市城中村改造全面启动并加速。从2009年下半年和2010年上半年的土地出让情况来看，中心城区出让土地量的占比有所增加，而这其中多数涉及到老企业的搬迁及城中村的改造。如武昌的积玉桥片区的改造，吸引了三江航天、福星惠誉等本土开发商；汉口二七片区的江岸车辆厂改造，汉阳墨水湖片区改造及四新区域吸引了广电集团、名流置业等等外来开发商。旧城改造，对于原住民来说提供了改善目前居住生活环境的机会；对于政府而言，“腾笼换鸟’的方式带来了城市的整体升级；对于开发商而言：获得的是曲线拿地的良机，兵不血刃掌控未来城市中心的机会。由于旧城改造项目多为老企业、老城中村，多处于城市黄金地段，拥有地段好、人口集中、交通便捷、商业氛围良好等先天优势，蕴含着巨大的商业地产开发机会。企业参与旧城改造项目一方面可以获得当地政府的各种优惠政策，一方面可以避免投入较大成本，规避未来市场风险，同时，还可以形成品牌效应和开发产品的规模复制，为企业带来经济效益的同时也树立了开发企业良好的社会形象。2、专业市场掀起江城全民投资风潮！提起武汉的专业市场不得不关注迅速崛起的汉口北专业市场群，其业态涉及装饰材料、家具家居、小商品、农产品、副食品等等，目前除投入运营的中国家俱CBD、汉口北批发第一城外，还有汉口北国际商品中心、四季美农贸城、五洲国际建材城等项目仍处于销售招商阶段；此外还有竹叶山中环商贸城等。由于单个面积小，总值低，销售面积和经营面积相对可以吻合，独立收银的专业市场铺位无疑是一种好的投资产品，2010年上半年专业市场商铺销售延续上年销售形势，情况良好，这也掀起了江城全民投资风潮！3、社区商业项目6月份集中推盘，成为上半年市场主流。2010年上半年武汉市没有大型零售商业项目开盘，无论是市级商业中心还是区域商业中心，项目多处于招商阶段或是前期咨询阶段。如招商中的光谷步行商业街二期、菱角湖万达广场等，光谷天地、首义广场等项目还处于前期咨询阶段。自房产新政公布实施以来，社区商业项目于6月份集中推盘，成为2010年上半年的市场主流，社区商业的异军突起，将扛起武汉商业地产销售大旗！——6月集中推售的项目一览表区域片区项目商业体量汉口江岸区融科天城二期底商5500㎡金银湖升华现代城蓝钻街3000㎡顺驰泊林武昌积玉桥融侨华府黄金贾5000㎡金地国际花园商铺4000㎡欧林湾尚街2500㎡徐东天佳大城小院3000㎡武昌百瑞景中央生活区1500㎡南湖金地格林小城5000㎡青山现代花园6000㎡光谷佳源花都10000㎡丽岛漫城7000㎡汉阳鹦鹉大道世茂锦绣长江三期20000㎡金桥港湾裙楼商业10000㎡汉阳大道七里香苑底商6000㎡沌口白金公馆4、武汉社区商业开发探讨目前武汉社区商业存在粗放式开发的问题，主要体现在规划、营销、定价等在几个方面。要实现社区商业开发价值的最大化，就必须走专业化的开发道路。规划方面：从项目规划开始，要将商业部分的规划与住宅规划整体同步进行，并让两者充分相互协调，在矛盾中寻求统一。在项目开始阶段，开发商应该就住宅、商业分开寻找专业的策划代理商，充分兼顾住宅与商业。其次，在商业规模和业态分布上要规划适度。社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，从实际的消费需求出发，超过了实际需求的度，将会使社区商业招商困难甚至长期空置，最终降低社区商业的价值。同时，在业态分布上要科学合理，除了居民的日常购物需求外，还尽量提供银行、邮局、电信、家政等社会服务功能，以及图书、音像、各类培训等文化生活需求，形成集购物、生活便利、娱乐休闲、保健、文化等一身的商业业态。其三，重视招商工作。目前，武汉社区商业已经逐渐进入连锁时代，各类知名品牌连锁商家不断在社区中开设分店。社区商业的招商要尽量招进品牌度高、服务质量好而承租能力又强的商户。只有招商品质有保障，才能实现社区商业的可持续发展。第四：科学定价。综合考虑社区商业不同业态的租金承受能力和需求面积，注意单铺总值，建立科学规范的评估体系，辅以专业的营销策划手段，通过专业的市场定位、合理业态分布、招商、经营管理等环节，以实现社区商业的价值最大化。展望2010年的下半年，主要有以下几个趋势：1、市级核心商业中心持有经营是主流，销售型物业可遇不可求。2、区域型商业中心波澜不惊，零售连锁巨头进驻支撑区域价值。3、社区商业商铺营销亟需精准化、专业化！4、专业市场招商控制和运营管理面临大考，争取建立标准化体系。1、市级核心商业中心持有经营是主流，销售型物业可遇不可求。持有经营越来越受到开发商的重视，但这对其资金实力和运营能力也提出了更高要求，武广商圈内武商扩建项目正如火如荼施工之中，汉口饭店地块、新华路地块拆迁改造也提上日程；江汉路商圈内宝利金二期商业也即将面世，花楼街地块拆迁基本完成，李嘉诚旗下长江实业和和记黄埔联袂打造的“武汉东方新天地”有望进入实质运作。2、区域型商业中心波澜不惊，零售连锁巨头进驻支撑区域价值。随着江城城市框架的整体拉大，商圈多极化、区域化发展势头明显，区域型商业中心将延续近年来的一贯良好表现，继续高歌猛进，如光谷商圈的光谷天地引进沃尔玛、米乐星、华谊兄弟影院等商家，其商铺将在下半年发售；街道口商圈欲引进超市主力店的未来城项目也将进入招商阶段；万达集团于6月2日摘得武汉经济技术开发区（沌口）地块后，将建设在汉第四座万达广场——武汉经开万达广场。零售连锁巨头的进驻不仅有效支撑着区域商铺的价值，而且也将成为价值成长的助推器。但同时也需注意以下两点，一是不能过度透支价值，二是应结合区域发展进度，综合考虑市场培育期。如新兴的汉口东、沌口、古田、江夏、黄陂等区域还处于发展阶段，成熟尚需时日。3、社区商业商铺营销亟需精准化、专业化！鉴于上半年社区商业项目集中在6月份推售，以及下半年也将有新的社区商业商铺逐步面世，竞争将更加激烈，社区商业商铺的营销亟需精准化、专业化，包括专业的规划、专业的市场定位、专业的招商销售及专业的经营管理等等。必须遵从社区商业的规律，从实际的消费需求出发，引进合适的经营商家，制定符合价值规律的价格，才能实现多方的“共赢”！4、专业市场招商控制和运营管理面临大考，争取建立标准化体系。随着汉口北及现有各市场逐步全面进入招商及运营期，招商质量控制和运营管理面临大考。专业市场开发，必须满足其专业性的特殊要求，在规划时要做好商业配套，招商过程中把握商户质量，充分发挥行业协会优势，在传统的经营模式上开辟新的平台，以市场为导向，踏踏实实做好每一个细节。建立从上游市场到下游客户，从经营产品到商户性质及组合，从配套设施到经营推广的一系列标准化体系。谢谢！