搜索
2013年新乡市房地产市场运行年度报告2014.01.104目录发展环境篇市场运行篇第一部分：宏观经济背景第二部分：新乡热点关注第三部分：土地市场解析第四部分：整体市场运行情况第五部分：尚正行全年重点跟踪项目解析第六部分：热点板块—平原新区市场预测篇第八部分：预测回顾第七部分：TOP23排行榜5图表目录图表1：1978年-2013年中国GDP和CPI增长率变化趋势图表2：2000年-2013年10月M1和M2同比增长走势图表3：2006年-2013年10月全国房地产开发投资额图表4：新乡市近年来经济总量及增幅变化情况图表5：近年来新乡市人均GDP增幅情况图表6：新乡市近年来三次产业结构变化图表7：新乡市近年来人口总数及增幅情况图表8：新乡市近年来城镇化率变化情况图表:9：新乡市城镇人均可支配收入及增幅图表10：新乡市农村人均可支配收入及增幅图表11：新乡市近年来职工平均工资及增幅图表12：近年城镇人均消费支出及增幅变化情况图表13：近年农村人均消费性支出与增幅情况图表14：新乡市近年来固定资产投资及增幅情况图表15：近年来新乡市城镇房地产投资及增幅变化图表16：2013年各能级城市商品房用地成交面积（单位：万方）图表17：2013年各能级城市经营性用地成交金额（单位：亿元）图表18：全国重点城市经营性土地成交总价门槛图表19：2011年-2013年11月新乡市历年土地供求情况图表20：近年新乡市各区域历年土地成交价格图表21：近年新乡市各物业历年土地成交价格图表22：近年新乡市各区域土地供应情况图表23：近年新乡市各区域土地成交情况图表24：近年新乡市历年土地供应结构情况图表25：近年新乡市历年土地成交结构情况图表26：2013.1-2013.11新乡市历月土地供应情况图表27：2013年1-11月新乡市土地用途供应结构图表28：2013年1-11月新乡市各区域土地供应占比情况图表29：2013年土地市场:区域供应量占比情况图表30：2013年1-11月新乡市土地成交情况图表31：2013年1-11月新乡市土地成交结构占比图表32：2013年1-11月新乡市各区域土地成交量占比情况图表33：2013年1-11月土地市场区域成交量占比情况图表34：2012-2013年各月全国房地产投资额和增长率图表35：2011-2013年各月全国房地产累计施工、竣工和新开工面积对比图表36：2011-2013年国房景气指数图表37：2013年与2012年全国商品房各月累计销售面积（万方）图表38：全国房地产各月累计销售额及住宅销售额图表39：2013年北上广深房价走势图图表40：70个大中城市11月份商品住宅价格指数图表41：2012年1月-2013年11月新乡市商品房供求走势图图表42：2012年1月-2013年11月新乡市商品房量价走势图图表43：2012年1月-2013年11月新乡市商品房存量及去化周期图表44：2012年1月-2013年11月新乡市商品住宅供求走势图图表45：2012年1月-2013年11月新乡市商品住宅量价走势图图表46：2012年1月-2013年11月新乡市住宅存量及去化周期图表47：2012年1月-2013年11月新乡市非住宅供求走势图图表48：2012年10月-2013年11月新乡市非住宅量价走势图图表49：2012年1月-2013年11月新乡市非住宅存量及去化周期图表50：2013年1-11月新乡市二手房情况6政策回顾经济环境城建规划交通规划宏观经济背景第一部分72013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词全国整体调控基贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价涨预期，而温州、芜湖等、市场持续低迷的城市，在不突破调控底线前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，随着全国房地产调控政策的进一步收紧，预示着新一轮调控由此开始。全国房地产开始以更加严厉、更加具有针对性的“国五条”的前调开始，中调由温和、略显暧昧各地方版的“国五条”细则与配套细则相结合，最终以三中全会前后各地房地产政策呈现两极化结束。前调的头香2013年全国房地产以“国五条”为调控主调（严厉）中调的基香地方版“国五条”细则和配套细则（温和）尾调的末香三中全会后年底房价调控目标完成情况（情况严峻）【政策回顾】8本报告是严格保密的。2010.1.10国十一条二套房贷款首付比例不得低于40%2010.4.17国十条1、要求购买首套住房建筑面积在90平方米以上，贷款首付比例不得低于30%2、商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款2010.9.29调控措施1、要求首套房贷款首付30%及以上2、要求各商业银行暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款3、在一定时间内限定居民家庭购房套数2011.1.26新国八条1、二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍2、在一定时期内从严制定和执行住房限购措施1、进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率2、限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型包括所有新建商品住宅和二手住宅；3、严格实施差别化住房信贷政策2013.2.20国五条步步升级，更加具有针对性关键词：首套房首付比例、第二套房及以上住房贷款、限购、房产税前调：国五条出台【政策回顾】9本报告是严格保密的。内容：3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道完善确定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制国五条细则时间：2013年3月1日在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步仍严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、房产税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。公布细则省市（共15个）•北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛•广东省仅公布房价控制目标省市（共21个）•南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、乌鲁木齐、福州【政策回顾】10本报告是严格保密的。地方细则：多数城市倾向于高空喊话，仅公布房价控制目标，国五条力度已被削弱代表城市此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。北京限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。上海执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人远规収放贷款；提及个税20%。一线相对严谨城市代表城市此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。广州广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。深圳加强房地产秵收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。内容完整城市传达意见城市代表城市此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些甚至仅是以市政府名义下达。南京全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。石家庄全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。3月31日各地公布2013年房价控制目标的“大限”，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，各地细则倾向高空“喊话”，大多数城市仅公布了房价控制目标，对20%个税、二套房利率、限购只字未提。仅北京细则最严厉、最细致，是唯一提出“降价”，且提出进一步收紧限购政策。【政策回顾】11本报告是严格保密的。直接影响城镇化背景间接影响市场化机制1.限购限贷作为行政干预的主要手段，在去行政化的趋势下，未来必定会退出房地产市场2.房地产调控由短期行政手段干预改为长期市场手段调节；3.短期内政府仍占主导地位，市场变化不会很大；4.未来将形成政府管保障房，市场调商品房的局面。短期内市场不会有大的改变，房价的变化将由单一上升波线变为震荡波线，小城市人口净流出将会停止，购买需求增加，购买力得到提升，自住型多卧室产品将成为市场需求主流。土地改革1.城乡建设用地投入市场，与国有土地共同形成土地市场的大量供应，是从根本上缓解供求压力，有利于挤出泡沫；2.集体土地流传避不开政府层面，短期对市场影响较小；3.土地改革周期长，短期内临近城市或自然资源比较好的土地有较高的价值；4.农民将有更多的财产性收入，意味着将有充足的购买力，形成对房地产市场的有效需求增加。城镇化推进1.产城融合、中小城市户口开放、公共资源均衡是城镇化发展的强大助推器2.中小城市是未来农业人口主要流入方向，中小城市购买力增强；3.城镇化是未来房地产发展最重要的推手，中小城市将成为发展重地；4.大中型城市房地产发展重心将随着城镇化率的提高而发生转移财税改革1.现在财权和事权相对应的改革，意味着中央将还权于地方政府，缓解了地方的财税压力，降低土地财政依赖2.加快房地产税立法并适时推进改革，将改变市场需求结构，回归自住需求为主金融改革1.金融体系市场化，有利于经济持续发展；2.房地产企业融资渠道增多，行业整体融资成本降低，行业集中度提高；3.增加民众投资渠道，减少房地产投资需求放开单独二胎1.增加经济活力，调整人口结构，减轻老龄化危机2.部分人群将成为主要受益群体3.不会大幅增加市场需求，但会影响产品需求结构尾调：十八届三中全会通过的改革决定对房地产的影响【政策回顾】12本报告是严格保密的。十八届三中全会全面深化改革，对我国经济发展有多重长远利好十八届三中全会全面深化改革提出“6个紧紧围绕”，分别是经济、政治、文化、社会、生态文明、党建这6个领域的改革主线，并把经济体制改革作为全面深化改革的重点，明确提出中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实，提出到2020年完成《决定》提出的改革任务。经济改革利好：经济改革的纲领性思想是，市场化在资源配置中起决定性作用，健全宏观调控体系，正确履行政府职能，减少行政干预，激发经济发展的内生动力。坚持和完善基本经济制度，我们认为将非公有制经济提到与公有制经济同等的地位，是对非公有制经济的重大支持。积极发展混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度，此项改革将以多元化股权来推动国企改革，为企业和民建资本提供公平竞争环境，发挥市场潜力。构建开放型经济新体制，通过放宽投资准入、加快自由贸易区建设、扩大内陆沿边开放，将使中国经济与世界经济融合更为紧密，经济发展有更强的外在推动。财税体制改革，建立财权与事权相对应的制度，中小城市放开户籍，产城融合城镇化发展，都将刺激并促进地方经济发展，并促进经济结构调整。金融体制改革，加快利率市场化，推动资本市场双向开放，允许建立民间银行，将助力经济发展。【政策回顾】13本报告是严格保密的。郑州三中全会前后各地市场走势不同，各地政策表现两极化少数三四线城市灵活调整，适时松绑。受市场发展问题影响，三四线城市房地产相对低迷，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个限购令调整并得到中央默许的城市，随后芜湖、徐州、珠海等地纷纷对政策松绑。9月深圳、北京10月上海、广州西安、武汉、厦门、沈阳、南昌、长沙、南京、杭州、福州11月政策升级，力度加大政策松绑，灵活调整一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码；国五条