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2010年深圳房地产统计分析报告——【价升量跌，均价上涨三成，成交量同比减半】来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层目录第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较第二部分：2010年深圳土地市场分析附一：2010年成交地块分布情况附二：2010年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2010年新房供应分析1.1新增供应量分析1.2新增预售分析2、2010年新房成交分析2.1成交均价分析2.2成交量分析附一：2010年新房成交主要数据附二：2010年新房成交户型构成2.32010深圳新房供求比2.42010年深圳房价收入比2.52010年四大城市房价收入比比较2.62010年深圳租售比2.72010年1－12月深圳新房量价走势分析2.82000－2010年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2010年深圳楼市龙虎榜3.12010年深圳楼盘成交龙虎榜TOP103.22010年深圳开发商成交龙虎榜TOP10二、二手房市场1、2010年深圳各行政区二手房挂牌均价2、2010年深圳各行政区二手房成交分析3、2010年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2010年深圳住宅租金5、2010年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2010年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第四部分：商业市场1、新增预售分析2、成交分析附：2010年楼盘成交龙虎榜之商业TOP103、商业挂牌均价附：2010年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图4、商业租金附：2010年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图第五部分：写字楼市场1、新增预售分析2、成交分析附：2010年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP103、写字楼挂牌均价附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图4、写字楼租金附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图第六部分：政策点评第七部分：2010年小结第八部分：2011年预测【内容摘要】2010年深圳楼市的量价走向两个极端，受调控政策的影响，成交低迷，成交量创历史新低，而成交均价则无惧调控，并在区域的一系列利好因素推动下创历史新高……2010年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长……2010年深圳出让住宅用地60.5万平方米，同比增加15％……2010年深圳共成交新房321万平方米/36729套，同比减少约50％……2010年深圳新房成交均价20205元/平方米，创历史新高，同比大涨33.3％……2010年深圳新房供求比为1：0.82，供过于求……2010年深圳新房房价收入比达21.7倍，远超国际认可的3-6倍……2010年深圳新房的租售比为1∶518，远超国际认可的1∶200－1∶300……2010年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米，同比大涨24.2％……2010年深圳二手商品房成交1130.7万平方米/122940套，同比减少约20％……2010年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3.5倍……2010年深圳的商业和写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨……第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据2010年深圳经济运行进一步加快，主要经济指标增幅加速,全年GDP预计将突破9000亿，同比增长约12％。主要指标方面，工业生产持续加快，1-11月份，全市规模以上工业增加值3659.82亿元，同比增长13.9％。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1687.31亿元，同比增长14.2％，其中，基本建设投资1068.94亿元，增长19.2％；房地产开发投资398.34亿元，增长4.4％；更新改造投资161.49亿元，增长7.8％；其他投资58.54亿元，增长16.6％。社会消费品零售额快速增长，1-11月份，全市消费品零售总额2717.30亿元，增长16.7％。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3082.80亿美元，同比增长29.5％。其中出口总额1804.50亿美元，增长26.4％；进口总额1278.30亿美元，增长34.2％，居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上升3.3％。房地产方面，2010年深圳房地产各项指标有良好的表现，1-11月份全市房地产开发投资398.34亿元，同比增加4.4％；住宅新开工面积337.10万平方米，同比增加4.3％；商品房施工面积2913.32万平方米，同比下降5.9％，其中住宅施工面积2000.79万平方米，同比下降3.5％；商品房竣工面积273.17万平方米，同比增加4.7％，其中住宅竣工面积202.32万平方米，同比增加23.5％，上述指标说明2010年深圳房地产的供给有所增加，供给大于需求，但由于市场供给与市场需求之间存在产品错位，市场强大的中低端产品需求量供给不足，这是导致深圳房价飙涨的一个重要原因。一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较横向比较可见，2010年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了4.4％，广州、上海、北京的同比都出现两位数的增幅，其中，上海最高，达34.5％。说明2010年深圳的房地产开发热度明显弱于其它一线城市。2010年深圳住宅的施工面积同比小幅减少3.5％，是四大城市中唯一一个施工面积减少的城市，同时住宅的竣工面积大幅增加23.5％，是四大城市中唯一一个竣工面积同比增加的城市，说明深圳后市的供应有压力。广州、上海、北京2010年的住宅施工面积都有明显增加，而竣工面积则都有不同幅度的减少，说明这三大城市的后市供应相对充裕。第二部分：2010年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳房价由年初的快速拉升到年中的轻微回落，由三季度的稳步上扬到岁末的回调，深圳楼市呈现供需两旺、房价高企的火热局面，在深圳房价一路高歌、二级市场交易平稳的带动下，深圳土地市场也呈现供需两旺的交易态势。2010年深圳共成交25块土地，其中7块居住用地、3块商业性办公用地、1块商业性公共设施用地、9块商业服务业设施用地、1块商业用地和4块酒店用地。7块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积60.5万平方米，同比增加14.9％，总建筑面积157.2万平方米，同比增加一成，成交金额45.9亿元，同比减少42.1％，楼面地价2922元/平方米，同比减少47.7％，比亚迪汽车、长安汽车、地铁集团等竞买一些政策扶植的定向转让土地，这些地块占地面积大、成交金额低，故拉低了全市住宅用地的楼面地价，使全市住宅用地的楼面地价同比暴跌近一半，而在公开出让的土地中，竞标者的楼面地价多分布在5000-6500元/平方米之间。此外，位于龙岗的爱联岗贝村通过旧城改造协议出让，用地面积7.0万平方米，建筑面积27.0万平方米，是深圳市城市更新办法实施后的首个协议出让地块，意义重大。3块商业性办公用地分布在福田、南山两个区域，总用地面积2.1万平方米，同比减少34.5％，总建筑面积15.1万平方米，同比减少六成，成交金额14.5亿元，同比减少51.5％，楼面地价9557元/平方米，同比增加两成多。1块商业性公共设施用地分布在南山区，总用地面积9772.1平方米，总建筑面积9.8万平方米，成交金额7.2亿元，折合楼面地价7324元/平方米。9块商业服务业设施用地分布在福田、盐田、宝安三个区域，总用地面积21.2万平方米，总建筑面积68.5万平方米，成交金额42.7亿元，折合楼面地价6237元/平方米。1块商业用地分布在宝安区，总用地面积1.1万平方米，总建筑面积2.0万平方米，成交金额3.7亿元，折合楼面地价18724元/平方米。4块酒店用地分布在宝安、龙岗两区，总用地面积7.2万平方米，总建筑面积5.5万平方米，成交金额6.8亿元，折合楼面地价12263元/平方米。从居住用地的分布来看：南山区出让1块居住用地，用地面积129651.06平方米，建筑面积306300平方米，成交金额76900万元，楼面地价2511元/平方米，本地块属定向转让，竞买主体为具有地铁线路及附属设施建设的企业法人单位，另外，本地块含有总建筑面积182120平方米的保障性住房，能够为市场提供的有效供给仅为124180平方米，有效供给十分有限。宝安区出让2块居住用地，用地面积136101.6平方米，建筑面积434920平方米，成交金额82690万元，楼面地价1901元/平方米，编号为A116-0335的地块属于安居型商品房用地，其建设和销售需按照安居型商品房用地的相关要求执行，编号为A924-0164的地块属于汽车产业扶持用地，这两个地块均不能为市场提供有效供给。龙岗区出让4块居住用地，用地面积339690.1平方米，建筑面积830875平方米，成交金额299700万元，楼面地价3607元/平方米，编号为G14210-0182的地块属于汽车产业扶持用地，不能为市场提供有效供给，龙岗区能够为市场提供有效供给的建筑面积仅为389810平方米。从商业性办公用地的分布来看：福田区出让1块商业性办公用地，用地面积4813.45平方米，建筑面积70000平方米，成交金额71680万元，楼面地价10240元/平方米。南山区出让2块商业性办公用地，用地面积16291.77平方米，建筑面积81400平方米，成交金额73009.71万元，楼面地价8969元/平方米。2010年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者的要求都很高，这3个地块，除B116-0077地块可以出售40％外，其余地块均为自用，商业性办公能为市场提供的有效供给相当有限，约为28000平方米。点评：虽然2010年出让的地块总量不少，住宅用地的出让量高于2009年，但由于半数地块为政策扶持用地或安居型商品房用地，不能为市场带来有效供给，能够为市场提供有效供给的土地成交十分有限，大大制约了目前高速发展的房地产市场。附一：2010年成交地块分布情况附二：2010年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2010年新房供应分析1.1新增供应量分析2010年是楼市的政策调控年，在各项宏观调控政策不断出台打压高房价的大环境下，开发商谨慎部署项目的开发进度和入市步伐，与2009年相比，2010年深圳楼市推盘量明显减缓，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳市住宅推售面积333.13万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数39007套，同比减少24.7％，龙岗、宝安、南山是全市三大主力供给区域，三区供给量之和占总量的九成，入市产品种类丰富，有普通住宅、高尚住宅、别墅，为不同层次的购房者提供了多样化的选择空间，市场主力供给以普通住宅为主，特区外普通住宅的入市价格主要在12000-20000元/平方米，特区内普通住宅的入市价格主要在25000-35000元/平方米，供给量萎缩，房价高企，是2010年横亘在市场供给和市场需求之间的艰难命题。各行政区方面，罗湖区住宅推售面积13.24万平方米，同比减少57.1％，住宅推售套数1268套，同比减少63.5％，入市产品以3房、4房的中大户型为主，兰亭国际公寓是罗湖区推盘量最大的项目，推售住宅面积100509.72平方米，推售住宅套数679套。福田区住宅推售面积12.95万平方米，同比减少28.7％，住宅推售套数1865套，同比减少26.4％，入市产品包括小户型物业、中大户型产品，位于梅林的四季山水二期推售住宅面积77619.15平方米，推售住宅套数765套，是福田区推盘量最大的项目。南山区住宅推售面积58.13万平方米，同比减少55.0％，住宅推售套数7303套，同比减少51.6％，入市物业有小户型公寓、普通住宅、高尚住宅，其中小户型公寓占比较大，丽湾商务公寓、香山里花园、宝能太古城是推盘量较大的三个项目，单盘推售量超过5万平方米，香山里花园推售面积89765.49平方米，推售套数1058套，丽湾商务公寓推售面积76186.33平方米，推售套数1