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2/38融道机构房产信息研究中心两会召开楼市走向值得期待随着各项政策的进一步深入，本月全国楼市普遍呈现供求萎靡，市场观望态度明显；同时由于传统淡季的到来，本月楼市成交量急剧下滑。春节期间，全国各大城市供求比例直线下降，北京、上海、深圳供应面积环比下降72%-98%不等，成交面积环比下降65%-86%不等，下跌态势日益明显。江苏三大城市南京、苏州、无锡三地楼市春节期间也未出现“虎势”，大年三十至正月初六7天时间，三地商品房交易量分别只有60套、3套和17套，楼市温度跌至今年以来的最低点。2月下旬，全国主要城市成交指数普遍呈现节后恢复性增长趋势，据相关统计，全国十大重点城市成交指数为55.72点，较春节期间环比上升54.53点；二十个典型城市成交指数为48.84点，较春节期间环比上升43.45点。（参见E房网市场周报2-04）自2月以来，徐州楼市成交连续下滑，春节期间，由于假期效应，导致成交量跌入谷底。2月下旬，徐州市商品房成交量也呈现节后抬头的趋势，加之徐州本地各大项目三月起纷纷推盘，由此可见，开发商押宝“金三银四”，市场回暖值得期待。3月全国两会即将召开，从此前相关媒体资讯可以预见，两会期间有关楼市调控的提案将成为关注民生问题的焦点，相信不久之后一系列更加成熟的调控政策会应市出台，届时，被迷雾缭绕了两个月的楼市势必会拨开云雾见青天。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本文作者：季爱生0516-81910999xzefw_jiaisheng@163.com第一章本月提要1.1九部委督察地方楼市调控两会前须有阶段性成果1.2国土资源部：严防房地产开发资金流入二三线城市1.3房贷收紧致银行业务量大跌楼市或进入调整期1.4准备金上调绷紧楼市神经加重楼市观望情绪3/38融道机构房产信息研究中心1.5中央督察地方楼市政策专家称二季度房价仍上涨1.6两会前夕各地楼市调控措施密集出台1.7徐州楼市成交曝冷“金三银四”值得期待1.8徐州土地市场异常活跃保利抢滩拥揽三地1.9本月数据提示徐州市2009-2010年每月商品房供应信息（单位：万㎡）数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部2.8327.336.9328.299.7925.4339.9139.0519.1440.943.341.4736.9211.6101020304050供应面积11.612.8336.9228.2941.4736.9343.340.927.319.1439.0539.9125.439.7909-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-02图1本月商品房供应量环比上月下浮61.50%，同比09年2月上扬245.94%2010年2月徐州市商品房分类供应明细数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部734011191868697869.4001157.5015766.284796.6176149.01020000400006000080000100000120000供应套数6861819110734供应面积（㎡）76149.014796.6115766.281157.50097869.40普通住宅别墅商服其他办公总计图2本月商品房分类供应明细4/38融道机构房产信息研究中心徐州市2009-2010年每月商品房成交信息（单位：万㎡）数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部14.0517.923.2821.4431.2247.1730.9634.824.923.4135.8147.0325.3314.05020406080100120140160成交量14.0517.923.2821.4431.2247.1730.9634.824.923.4135.8147.0325.3314.0509-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-02图3本月商品房成交成交量环比上月下跌44.53%，同比09年2月下跌21.51%2010年2月徐州市区（含铜山新区）各区域商品房成交信息数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部云龙区,51985.39,38%鼓楼区,28694.51,20%铜山新区,18896.85,13%泉山区,20914.38,15%九里区,0,0%贾汪区,6797.96,5%经济开发区,13242.29,9%图4本月徐州市各区域商品房成交信息2010年2月徐州市国有土地出让信息比例图示（单位：平方米，%）数据来源：徐州市国土资源局徐州E房网市场分析部工业,1243239,83%商服、办公,139927,9%住宅,113084,8%图5本月徐州市国有土地出让信息5/38融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1全国资讯·中央一号文件鼓励农民建房扩内需（2010-02-02徐州日报）新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件于2010年2月1日发布。这个题为《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》的文件推出了一系列含金量高的强农惠农新政策，强力推动资源要素向农村配置是其最大亮点。文件强调，加快推进农村危房改造和国有林区（场）、垦区棚户区改造，继续实施游牧民定居工程。抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。放宽中小城市落户条件，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。·全国工商联报告称我国房地产市场进入新一轮增长期（2010-02-05每日经济新闻）2月4日，全国工商联房地产商会下属的REICO工作室发布“2009~2010年度中国房地产市场报告”称，我国正在进入一轮新的房地产市场增长周期，报告还预计今年房价稳中有升。报告称，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加，预计今年住房需求将继续增加，但增幅会低于2009年。同时，受去年下半年商品房新开工面积增加的影响，今年的市场供给也会增加。报告预测，在总体物价水平温和上涨的情况下，2010年房价稳中有升。REICO工作室博士刘琳表示，目前房地产企业资金充裕，交易量保持平稳，降价动力不足。同时，在经济回暖、物价温和上涨的态势下，房价不可能下跌。报告还称，我国房地产周期的“波谷”滞后于经济周期1年，在经历了2008年底和2009年初的低谷后，房地产市场已经进入新一轮的增长周期。·九部委督察地方楼市调控两会前须有阶段性成果（2010-02-08广州日报）6/38融道机构房产信息研究中心据相关报道，在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括像山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙，几乎所有的重点城市和省区都在名单上。1月25日，督查组先后到达广西、河南、江西、山西、湖南开始了相关的督查工作，包括房地产的交易秩序的整顿，土地出让制度的完善，以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查。按照整体的安排，在虎年春节到来之前，相关的督查情况的汇总上报工作将陆续开始。按工作制度的要求，在2010年“两会”召开之前，必须要产生阶段性的成果。国务院以及相关的部委也将根据督查情况，来考虑未来的楼市调控政策。·国土资源部：严防房地产开发资金流入二三线城市（2010-02-09人民日报）2月8日，国土资源部召开2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，土地违规违法持续下降、总体向好，但尚未有效遏制，当前违法违规用地反弹压力依然很大。据介绍，2008年度的卫片检查比2007年度违法违规用地宗数和非法占用的耕地面积均下降了44%。总体上看，土地违规违法在持续下降。但房地产开发当中的闲置地、囤地、炒地问题，对土地执法监察提出了新的任务。据闲置土地统计，2007年之前供应给开发商的地还有10万亩，2007年供的有3万亩，2008年供的还有1.5万亩。另据2008年统计公报显示，当年完成开发土地面积约为39.0495万亩。由此可计算出，截至2008年闲置土地面积占2008年全年开发土地面积的37.13%。根据国务院的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。徐绍史表示，现在房地产企业、房地产开发资金在向二、三线城市走，监管的任务非常重。·企业社会责任十大议题发布房价过高入选（2010-02-10京华时报）2月9日，中国社科院企业社会责任研究中心发布了《中国企业社会责任基准调查2010》，以及未来三年内中国企业社会责任的十大议题。除了传统的环境污染、食品安全、农民工权益等议题，本次“高房价影响人民生活”也榜上有名。专家表示，这体现在近年来全国范围房价飞涨的背景下，社会普遍认为，房价定位已经不单单是房地产企业的市场行为，更是房地产企业应该对社会稳定承担的社会责任。未来三年中国企业社会责任十大议题具体如下：1.水资源危机，淡水资源不足，污染严重；7/38融道机构房产信息研究中心2.污染问题，空气污染，城市噪声和垃圾污染，农药和化肥污染；3.食品安全问题，消费者健康受到影响；4.土地退化，可耕种面积不足，粮食安全存在隐患；5.房价过高，影响市场秩序和人民生活；6.能源危机，石油、煤炭、天然气等能源日趋枯竭，价格高涨；7.农民工权益保障问题；8.气候变化危机，温室气体排放增加，全球气候异常；9.物种灭绝，植被破坏，森林面积减少；10.加强安全生产，防范安全事故。·房贷收紧致银行业务量大跌楼市或进入调整期（2010-02-13第一财经日报）在“国11条”加强房地产信贷风险管理、加大差别化信贷政策执行力度的导引下，中行降低房贷利率优惠比例的行为正在被其他银行逐步效仿，信贷政策收紧信号越发强烈。据了解，目前在深圳地区，深圳发展银行深圳分行已经开始实施首套房贷利率最低8折优惠，而光大银行执行的则是首套房利率与首付比例相关联的政策，即住房面积限于140平方米以下的情况下，首付四成利率打7.5折，首付二成利率只能打8.5折。而在上海，建设银行上海分行目前的要求是首套房必须首付三成，根据信誉以及经济偿还能力利率可以打8或9折。诸如工行、农行、招行尽管首套房利率仍然可以执行7折优惠，但均将首付款比例提高至三成。而目前各银行纷纷降低房贷利率优惠且上调首付比例，显然已释放出个人住房消费信贷收缩的明显信号。根据相关研究报告分析，今年可能还会多次提高存款准备金率，加息成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。此外，“一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。去年房价涨幅过大的一线和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌”。·房价同比大涨房企战略收缩在所难免（2010-02-