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融道机构市场月报2010-012/28融道机构房产信息研究中心政策频出楼市走向遭遇迷雾2009年年末到2010年年初，一月之内房地产调控政策密集出台，从“营业税”到“国四条”，再到“国十一条”，各项政策剑锋所指高房价，意在给日渐泡沫化的楼市“高烧”降温消火。诸多抑制投资政策的出台，加剧了市场观望氛围的形成，再加上季节性因素，2010年1月和2月楼市成交低迷局势已定。2010年调控的核心之一是抑制投资性需求，先后收紧了营业税政策及二套房贷政策。其中房贷政策的执行由商业银行定夺，实际效果大打折扣，但对消费者的心理预期产生较大的影响作用。住宅成交在2009年底冲高，进入2010年以来，成交量一路低迷。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉等重点城市一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上，其中一线城市成交总量环比下跌20%，其余5个重点城市成交总量环比下跌44%。相对于一手住宅的回落，受营业税政策的影响，二手房市场回落幅度更大。据相关统计，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套数为1690套，日均成交套数338套，比上月下跌76.7%。2010年1月1日-12日，北京存量住宅网签成交量为4032套，与2009年12月同期相比，下降73.7%。随着政策的逐步明朗化以及春节的休整，预计春节后刚性需求将逐步入市，市场人气会慢慢恢复，届时低迷的市场局面亦将有所改变。本月徐州楼市成交跟全国大环境如出一辙，都有很大的下浮，但是置业者的购房热情还是比较激烈的。一方面是由于徐州整体楼市泡沫现象不甚明显，与此次系列调控所锁定的房价绝对值和涨幅过大的城市相比，徐州本身的特定发展优势决定了徐州未来房地产可开辟的潜力市场，作为淮海经济区的中心城市，徐州未来的吸附力将是无法估量的；另一方面，随着徐州城市建设的进一步加快，各区域优势逐渐显现，因此，局部的利好将为楼市更添亮色。至于目前的楼市迷雾，相信不久之后必定会拨开云雾见青天，楼市回归理性那是政策所趋，民心所向。融道机构市场月报2010-013/28融道机构房产信息研究中心第一章本月提要1.1调控政策“国11条”发威，各地观望态度日盛1.2二套房贷首付提至40%，抑制投机性购房成效初显1.3徐州本月楼市成交整体呈现量跌价涨趋势1.4徐州市2010年城建重点工程计划公布，北区成房地产最大赢家1.5本月重点数据徐州市2009-2010年每月商品房供应信息（单位：万㎡）数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部2.8327.325.4339.9139.0519.1440.943.336.9341.4728.2936.9211.610102030405009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01图1本月供应量环比下浮36.28%，同比上扬119.04%徐州市2009-2010年每月商品房成交信息(单位：万㎡)数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部25.33147.0335.823.4124.934.830.9647.1731.2221.4423.2817.914.0502040608010012014016009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01图2本月成交量环比下跌82.8%，同比上涨80.3%2010年1月徐州市商品房分类供应明细数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部3315211611250949.65197280.734593.673306.4218204.89050000100000150000200000250000供应套数3350112211615供应面积（㎡）3306.4218204.8934593.67197280.7949.65办公别墅商业普通住宅其他图3本月商品房分类供应明细融道机构市场月报2010-014/28融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1宏观政策·物业税模拟征税将推广至全国开征步伐加快（2010-01-05上海证券报）今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明物业税开征步伐将大大加快。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”·住建部将严控二套房贷抑制投资投机性购房（2010-01-07武汉晚报）2010年初全国住房城乡建设工作会议上，住房与城乡建设部部长姜伟新明确指出:房价上涨过快、住房和住房建设用地有效供应不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。2009年部分城市房价过快上涨，投资投机性购房是重要因素。姜伟新明确表示，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。·国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2010-01-10新华网）2010年1月7日，国务院再次将各项政策综合细化，下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了五大类共计11项改革措施，具体内容如下：1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（1）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（2）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（3）加大差别化信贷政策执行力度。（4）继续实施差别化的住房税收政策。3、加强风险防范和市场监管（5）加强房地产信贷风险管理。（6）继续整顿房地产市场秩序。（7）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。（8）加强市场监测。4、加快推进保障性安居工程建设（9）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。融道机构市场月报2010-015/28融道机构房产信息研究中心（10）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。5、落实地方各级人民政府责任（11）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。·6部委联合促国11条落实传递调控楼市信心（2010-01-14上海证券报）保障性和普通商品房如何有效供给，住房建设用地是否能够得到有效供应，如何防范信贷风险？针对社会关心的问题，在13日举行的国新办新闻发布会上，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读了“国十一条”的政策措施，传递出调控的信心。齐骥强调，政府一定要把商品房定位在首先去满足居住功能上，各地要严格执行二套贷款政策。国土资源部副部长贠小苏介绍，对于已供土地，2010年国土资源部将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等。银监会副主席王兆星介绍，对于房地产开发贷款实行综合的授信，要求对于开发商贷款项目的资本金要及时足额到位。同时对于个人住房按揭贷款的第二套以上带有投资和投机性的，即为了出售和价值增值而购房的行为，实行有效的风险控制。人民银行金融市场司司长穆怀朋表示，房贷利率实行差异化定价不是一个优惠利率政策，是商业银行在制定商业化的个人住房贷款利率的一个底线，主要还是防范信贷风险。·政策急转而下观望情绪显现（2010-01-15新京报）近期一系列房地产调控政策出台，多部门均出手对决定房地产价格的投机、货币和供求因素进行调节，对楼市的影响总体由中性偏空转为利空，已有多人预测2010年楼市将强势调整，或将出现二次拐点。最先抛出第二次拐点的是国家信息中心专家委员会办公室副主任高辉清，他在1月6日的搜狐焦点新视角论坛上表示，今年楼市或将迎来二次拐点，引发极大争论。此后，1月7日，学者钟伟在广州某地产论坛上称，2010年房地产市场必将强势调整；中国银行发布报告显示，中国住宅价格的环比涨幅，有望在今年下半年出现下降。随着一系列调控政策出台，市场已经发生变化，其影响力从实际操作和心理预期层面已经显现，市场开始出现成交量下跌及观望。融道机构市场月报2010-016/28融道机构房产信息研究中心·地方两会密集“布防”楼市泡沫（2010-01-27中国证券报）1月中旬开始，地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。其中，北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。北京市市长郭金龙表示，2010年，北京将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占全市住宅供地面积的50%以上，占全市住宅新开工建设套数的50%以上。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。另外，北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约用地和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。2010年，天津市将改善中低收入群众住房条件列为今年20项民心工程的首要任务，确定全年开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套，向7.5万户低收入家庭发放租房补贴，完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的任务目标。今年下半年，以新家园经济适用住房房源为启动试点，将经济适用住房购买对象首次放宽至非拆迁中低收入住房困难家庭。1月25日，上海市政协十一届三次会议开幕。不少政协委员联名提案，建议当地政府尽快出台面向中等收入家庭的限价房措施，房价略高于经济适用房，首先针对住户困难的中等收入家庭。这类房产的销售对象主要是买不起市场商品房的中低收入市民。南京相关部门也明确表示，该市将投入300亿元开工建设6个“城市住宅大型区”。目前，5个项目的规划已经完成，另一个也正在抓紧制定，规划建筑面积从几十万平方米到二三百万平方米不等。“城市住宅大型区”以经济适用房为主，但同时配建中低价商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。与过去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型区”强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐，改善居民的生活质量。·九部委联合督查楼市新政成交现下降态势（2010-01-28第一财经日报）在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。为了遏制一些重点城市的房价上涨过快的问题，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，国务院办公厅在本月印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即国办4号文件），该文件提出了从土地供应、信贷政策等多方面稳定当前楼市的政策。该政策出台后，国内楼市成交量已经出现环比下降态势，但鉴于房地产业对地方经济的重要性，业界曾有担忧地方政府可能将打折执行中央的楼市调控政策。对此，中央层面也有所预警。住建部副部长齐骥本月在国新办新闻发布会上也透露，将按照国办4号文件要求，加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查，确保各项措施落到实处。融道机构市场月报2010-017/28融道机构房产信息研究中心·国务院法制办：新拆迁条例公开征求民意（2010-01-29京华时报）备受社会各界关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》于1月29日正式向公众公开征求意见。《征求意见稿》共五章四十一条，分别对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。2.2城建规划·2