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融道机构市场月报2010-042/37融道机构房产信息研究中心政策趋紧打响楼市拉锯战本月随着新一轮更为严厉的政策出台，各部委和地方政府都不约而同地加快了政策落实的进程。短时间内，“实名购房制”、“认房不认贷”、“购房首付50%”等具有强烈指向性的政策纷纷出台，似乎在向人们昭示——本轮调控，将坚决落到实处。对于此次新政组合拳的开打，改变了年初以来几轮调控的“空调”局面，市场反应之强、调控效应之快出乎整个市场的预期。在不到一个月内，房地产峰值开始下滑，调控初见成效。有专家预测，如果各地执行政策到位，房价疯长近期将被遏制，并且将进入“量跌价滞”的局势。另外，细观各地市场动态，部分开发商开始打折销售，一改往日作风；热点城市迎来投资客撤资退房的高潮，整个市场波澜起伏。作为三线城市徐州，整个市场也因政策的趋紧受到了影响，但是从本月各大项目动态来说，总体呈现“量升价滞”的态势，对于目前日益严峻的市场观望情绪，提前放量出手，赢得市场份额也许才是对开发商当前最有利的决断。总之，由于市场总体情况相比一二线城市略为乐观，因此，从本地开发商的举动来看，与政策拉锯的嫌疑非常明显，但是到底能否躲过本轮调控利剑的削首，还有待时间的验证。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写：季爱生0516-81910999xzefw_jiaisheng@163.com融道机构市场月报2010-043/37融道机构房产信息研究中心第一章本月提要1.1投资购房指数连升4季，专家建议改革土地招拍挂制度1.2银行“差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微1.3国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超8%1.4国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷1.5住建部：未获预售许可证，开发商不得收取定金1.6住建部：预售楼盘应公开每套房屋价格1.7住建部要求商品住房严格实行购房实名制1.8二套房以住房套数界定，不再以贷款为准1.9本月数据提示徐州市每月商品房供应信息数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）25.4328.2941.4736.9343.340.927.319.1439.0539.919.798.6591.8020406080100供应面积28.2941.4736.9343.340.927.319.1439.0539.9125.439.798.6591.809-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-04图1本月徐州市商品房供应量环比上月上涨961.27%，同比09年4月上涨224.5%8130859471.7821329776.8746126178.05142632.248818918058.94050000010000002010年4月徐州市商品房分类供应明细数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，㎡）供应套数8130213461148818供应面积859471.7829776.8726178.052632.24918058.94住宅商服办公其他总计图2本月商品房分类供应明细融道机构市场月报2010-044/37融道机构房产信息研究中心徐州市每月商品房成交信息数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）28.3151.5314.0525.33147.0335.8023.4124.9034.8030.9647.1731.2221.440.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00系列121.4431.2247.1730.9634.8024.9023.4135.80147.0325.3314.0528.3151.5309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-04图3本月徐州市商品房成交量环比上月上涨82.02%，同比09年4月上涨140.35%2010年4月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，%）云龙区,758,16%鼓楼区,1571,33%铜山新区,382,8%开发区,833,17%贾汪区,420,9%九里区,1,0%泉山区,797,17%图4本月徐州市各区域商品房成交信息5299539620224434148996.505001000150020002500徐州市国有土地出让信息对比图示数据来源：徐州市国土资源局徐州E房网市场分析部（单位：宗、亩）出让宗数552038出让面积2993962244414996.52009-042010-012010-022010-032010-04图5本月徐州市国有土地出让对比信息融道机构市场月报2010-045/37融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1全国资讯·投资购房指数连升4季，专家建议改革土地招拍挂制度（2010-04-06证券日报）央行营业管理部4月4日发布2010年第一季度调查报告，报告显示目前投资型购房占比攀升至23.1％，连续4个季度升高。房价“一路高歌”的畅通无阻，让人们纷纷把矛头指向了土地的招拍挂制度，这个有效抑制了贪污腐败的土地竞买制度，如今被认定成是进一步推高房价的凶手。根据中国土地勘测规划院日前发布的最新研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29％，上海、天津、南京、杭州、宁波5城市的地价已占房价比超过40％。对此，经济学家厉以宁给出的建议是，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地”，而是“价低者拿地”。所谓“价低者得”指的是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。近日,国土资源部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。而据知情者透露，这次座谈会主题就是有关土地招拍挂改革。此前，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布，将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。·土地“招拍挂”亟待改进，仅是遏制地产泡沫第一步（2010-04-07中国证券报）自2004年“8·31大限”后，国有土地出让通行“招拍挂”方式，但是，6年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。3月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的第一步，更重要的是调整土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。融道机构市场月报2010-046/37融道机构房产信息研究中心·银行“差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微（2010-04-07中国证券报）在年初中行率先收紧首套房贷款后，已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策，不过房贷收紧已是不争的事实，银行对购房人实行首套房贷“差别化”政策已经成为一种趋势。虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位，房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。根据相关数据显示，3月下半月北京二手房市场明显回暖，快速回到2009年市场最火热的成交量，日均成交量达到了1117套，相比上半月增长了68.1%。对此相关研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的贷款，按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。·国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超8%（2010-04-10新京报）4月9日，国土部召开发布会，公布《国土资源公报》。公报显示，2009年全国35个重点城市，综合地价平均增长率为5.66%，平稳上升，而居住用地地价则平均增长超过8%。国土部公开数据显示，去年全国土地出让总价款为15910.2亿，比上年增长63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.5亿，占出让总价款的94.9%，比重比上年提高1.8个百分点。另外，2009年全国35个重点城市，综合地价平均增长率为5.66%。与前几年相比，这一数字基本持平，甚至低于2004年和2007年数据。国土部对35个重点城市的地价监测始于2001年，在9年的综合地价增长率统计中，大多集中于4%-6%，国土部官员称，除2007年出现过快增长以及2008年的较低增长外，一直保持在5%-6%的增幅，因此去年地价增速仍在合理范围内。2009年，35个重点城市居住类地价增幅为8.63%，稍高于商业（5.54%）及工业（2.04%）地价，同时也超过了综合地价（5.66%）。·个别城市或试点个人住宅房产税（2010-04-13新京报）近期，有媒体报道上海、北京、广州、重庆四个城市将试点征收住房保有环节房产税。对此，有关税法专家表示，目前我国的税收立法权统一收归中央，地方并无权力单独开征房产税，但是，中央的确有可能统一部署，在几个房价较高的城市向个人住宅试点房产税。中央财经大学税务学院副院长刘桓说，目前公众对于房产税存在一定误解，“都以为是一个新税种，其实一直都有，主要是针对城镇经营性房屋，如商业住宅、居民出租的自有房屋。这一次讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”。刘桓认为，之所以目前提出房产税，而不是以前一直热议的物业税，是因为物业税为全新税种，其通过程序会非常复杂，融道机构市场月报2010-047/37融道机构房产信息研究中心而房产税是已有税种，只需要对其征收的范围和内容进行一些调整，“绕开立法程序，可以使其更为快速的出台。”·银监会加强房地产信贷管理，防范信贷风险（2010-04-17中国证监会）中国银监会16日消息，银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。该负责人要求，银行业金融机构要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求并已提出要求。·国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（2010-04-18互联网）国务院17日发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况