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融道机构市场月报2010-052/33融道机构房产信息研究中心政策“空调”楼市降温不降价随着上月新一轮更为严厉的政策出台，各部委和地方政府都不约而同地加快了政策落实的进程。短时间内，“实名购房制”、“认房不认贷”、“购房首付50%”等具有强烈指向性的政策纷纷出台，似乎在向人们昭示——本轮调控，将坚决落到实处。但是，楼市新政已经“满月”，原本市场所预期的降价热潮并没有大范围掀起，新政虎头蛇尾，再陷“空调”境地。静观各地动态，除了一线城市部分楼盘降价外，大部分楼盘依旧坚挺房价，摆开对垒态势；更有甚者，部分城市出现“逆市上扬”和“量跌价涨”的怪象，楼市报复性趋势正蠢蠢欲动。仔细分析政策“空调”效应，主要原因则是地方政府对于新政的落实不到位，中央出台政策目的明确、剑锋所指，但是有关部门对于政策的解读模棱两可，甚至一度强调只为调控楼市“高房价”，严控楼市“高温”效应。因此，在具体落实到地方政府之后，政策实行趋于温和，由此，政策再陷“空调”则是必然。本月徐州市场观望程度日显疲态，部分楼盘认购活动再现，土地市场再次活跃，政策“空调”，楼市降温不降价的形势已经非常明显。对于目前市场现状，近期政府是否会再次加大政策执行力度，还是任其自由发展，已经成为当前市场所关注的重点，而这也将决定着今后市场的整体走向以及市场的总体稳定。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写：季爱生0516-81910999xzefw_jiaisheng@163.com数据整理：张瑞浩马永杰融道机构市场月报2010-053/33融道机构房产信息研究中心第一章本月提要1.1一线房企降价促销，区域房价有望松动；1.2社科院：今年房价下调可能性不大；1.3房贷压力测试结果出炉：银行“可容忍”房价下跌30%-40%；1.4新政“满月”，一线城市楼市回归理性；1.5住建部：与各地方政府签订今年住房保障工作目标责任书；1.6国土部调研35城市商品房成本，为调控提供参考；1.7国家严厉楼市调控遭遇地方温和新政；1.8发改委拟出台资源税改革方案逐步改革房产税；1.9本月数据提示徐州市每月商品房供应信息数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）8.6521.4991.89.7925.4339.9139.0519.1427.340.943.336.9341.47020406080100供应面积41.4736.9343.340.927.319.1439.0539.9125.439.798.6591.821.4909-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05图1本月徐州市商品房供应量环比上月下跌76.59%，同比09年5月下跌48.18%1977206680.7276749.682314742027214904.380500001000001500002000002500002010年5月徐州市商品房分类供应明细数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，㎡）供应套数197727232027供应面积206680.76749.681474214904.38住宅商服办公总计图2本月商品房分类供应明细融道机构市场月报2010-054/33融道机构房产信息研究中心徐州市每月商品房成交信息数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）35.8030.7251.5328.3114.0525.33147.0323.4124.9034.8030.9647.1731.220.0050.00100.00150.00200.00成交面积31.2247.1730.9634.8024.9023.4135.80147.0325.3314.0528.3151.5330.7209-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05图3本月徐州市商品房成交量环比上月下跌40.38%，同比09年5月下跌1.6%2010年5月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，%）铜山新区,17246.75,6%鼓楼区,59926.02,20%云龙区,44455.33,14%泉山区,40225.87,13%九里区,0,0%贾汪区,20428.97,7%开发区,124907.66,40%图4本月徐州市各区域商品房成交信息14908539620224434148996.5770805001000150020002500徐州市国有土地出让信息对比图示数据来源：徐州市国土资源局徐州E房网市场分析部（单位：宗、亩）出让宗数14520387出让面积9083962244414996.57082009-052010-012010-022010-032010-042010-05图5本月徐州市国有土地出让对比信息融道机构市场月报2010-055/33融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1全国资讯·一线房企降价促销，区域房价有望松动（2010-05-06中国证券报）调控重压之下，一线房地产商重拾“现金为王”，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产（3333.HK）宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。业内人士指出，调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中，二三线城市正迎来快速发展期，提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。在行业调整期内，一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。·社科院：今年房价下调可能性不大（2010-05-06中国证券报）《中国房地产蓝皮书（2010）》预测，2010年全国房地产市场总体上供求偏紧，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势。中国社科院城市发展与环境研究所原所长、曾任房地产蓝皮书主编的牛凤瑞认为，虽然近期在政策的调控下，房价出现了回落，但供求矛盾可能持续20年，眼下出现的房价下行时间不可能持久，幅度不会太大。蓝皮书也指出，房价过高、上涨过快，已经成为影响中国房地产市场持续稳定发展最突出的问题，使房地产泡沫不断加大，中国房地产价格永远持续上涨只能是一个神话。2010年全国商品房价格下调的可能性不大，在经济形势和政策预期下，房价将在盘整中增速趋缓，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势，都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。不过，蓝皮书主编、中国社科院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国表示，如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调，二、三类城市房价上涨的速度将减慢。·住建部会同央行和银监会制定二套房认定标准（2010-05-08中国新闻网）住房城乡建设部副部长齐骥7日在接受中国政府网专访时表示，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房认定标准，目前正在积极研究融道机构市场月报2010-056/33融道机构房产信息研究中心制定中。7日下午15时，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行解读。齐骥表示，以他个人理解，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中，还需要其他信息作为补充。齐骥指出，有下列情形的，贷款人对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。第一种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形，就是借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。第三种情形，贷款人通过查询征信记录，居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的。这主要是解决在一些征信系统及住房登记信息系统，有时候不覆盖所有家庭成员的问题。但通过家庭访问等调查，确信借款人有不止一套的住房，在这种情况下贷款就应该按照第二套或者以上来执行。·大城市二手房成交量暴跌50%，挂牌价格松动（2010-05-11经济参考报）记者近日在北京、上海、南京等城市采访发现，二手房市场率先进入调整期，出现“量价齐跌”。最新统计显示，4月29日至5月5日期间，京、沪、穗、深、津五大城市二手房成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅，挂牌价格亦有所松动。与此同时，京沪土地市场开始降温。5月7日，北京顺义区的地块，由于开发商的报价居然低于政府最低价导致流拍，而同一天上海昔日地王频现的新江湾C4地块，仅以底价成交。业内人士认为，地价走势是一个先导性指标，能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。部分人士认为，近期已有房地产开发商扛起降价大旗，多米诺骨牌效应可能引发新一轮降价潮。·房贷压力测试结果出炉:银行“可容忍”房价下跌30%-40%（2010-05-14新京报）在4月20日银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上，银监会主席刘明康提出，各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作的要求后，近期各行的房贷压力测试报告纷纷出炉。各家银行的房贷压力测试结果显示，房价下跌30%-40%都在银行可容忍的范围之内。报告显示，工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，民生可容忍度最融道机构市场月报2010-057/33融道机构房产信息研究中心高为40%，招行为37%。银监会方面表示，要求各银行提供的房贷压力测试将作为银监会的监管依据，根据这个调研结果调整监管措施。这是银监会进行的一项常态性工作，不会对外界宣布最后的调查结果。但是由于市场上对房价及相关贷款措施的关注，致使银行高管在出现业绩发布会或是其他公开场合时也频频对外宣布各行的测试结果。据悉，银监会从2008年下半年就开始展开房贷压力测试，不同于此前的调研，这次房贷压力测试中部分商业银行将房地产贷款与地方融资平台贷款之间的关联度也考虑在内；一些银行还参考了未来房地产政策的不确定性，比如房产税开征对房贷的影响。具体结果：交行：房地产价格下降30%，交行开发贷款不良率将增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。华夏银行：若房价下跌10%，房地产开发贷款的不良率将上升0.46%。房价下跌20%，房地产开发贷款的不良率上升1.73%；房价下跌30%，房地产开发贷款的不良率上升3.25%。光大银行：房价下降两成对该行资产质量影响不大，而光大银行房地产相关贷款在全部贷款中的占比约两成。兴业银行：在上市银行中，素以“半个地产股”闻名，涉房贷款规模占比达到30.64%。其结果显示：若房价下跌30%，对公房地产贷款不良率将可能上升0.99个百分点，而个人住房按揭贷款不良率也将可能上升0.3个百分点。