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2015年西安房地产市场年度报告美城机构研究部开篇行业市场化倒逼企业升级2015年全国宏观经济持续下滑，房地产行业再次被推上“救经济”的首要位臵。从国家级层面多次喊话到一系列救市之举的放松再到地方政府的落地执行，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管，有效刺激了购房需求，全国表现回暖态势。但开发投资增速一路下滑、城市分化明显、项目销量不均、企业均面临转型升级、优胜略汰的局面。政府的行政之手逐步放开，行业市场竞争愈加激烈，经过这两年的“黑暗期”，2016企业生存或见分晓。第章宏观经济篇1PARTONE2015年全国经济仍表现低迷，一路探底！2015年“三驾马车”表现低迷！2015年固定资产投资整体呈下滑趋势，1-12月累计增速为10.0%，较上月下降0.2%，比年初已下滑3.9个百分点，固定资产投资2015年持续下滑；2015年消费端呈先抑后扬小V趋势，社会消费零售总额12月较上月回落0.1%，增长11.1%；进出口全年呈负增长态势，1-12月进出口总值累计增长-8%，较11月缩小0.5%。整体来看中国2015年投资、消费、出口“三驾马车”均处于历史低谷期。17.917.617.317.217.317.016.516.115.915.815.713.913.512.011.411.411.210.910.310.210.210.08.010.012.014.016.018.02014年1-2月2014年1-3月2014年1-4月2014年1-5月2014年1-6月2014年1-7月2014年1-8月2014年1-9月2014年1-10月2014年1-11月2014年1-12月2015年1-2月2015年1-3月2015年1-4月2015年1-5月2015年1-6月2015年1-7月2015年1-8月2015年1-9月2015年1-10月2015年1-11月2015年1-12月固定资产投资完成额累计增长（%）6.1-3.3154.71.60.60.9-0.8-1.5-1.9-2.5-3-2.80.4-19.9-20.2-17.6-17.3-17.4-15.6-14.6-14.5-15.3-15.7-15.1-14.13.4-10.9-2.3-6.3-7.6-8-6.9-7.2-7.5-8.1-8.6-8.5-8-24-19-14-9-41611162014年12月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月出口总值-累计增长（%）进口总值-累计增长（%）进出口总值-累计增长（%）11.910.710.21010.110.610.510.810.91111.211.18910111213141516社会消费品零售总额累计增长（%）2015年工业增加值和PMI表现实体经济低迷不振2015年全国规模以上工业增加值比上年增长6.1%，未能完成8%的年度目标，并创下1998年有统计数据以来的历史新低。在去产能与工业通缩双重压力下，工业增长持续放缓，而工业内部结构则在加速调整；2015年PMI整体呈先扬后抑的态势，从8月起PMI跌破50荣枯线，财新PMI更是在9月创下47.2的历史最低值，显示中国制造业环境不容乐观，增速仍然持续放缓，经济继续面临较大压力。8.36.86.86.46.26.36.36.36.26.16.16.155.566.577.588.5工业增加值累计增长（%）50.149.849.950.150.150.250.25049.749.849.849.649.749.5849.7849.9850.1850.3850.5850.78制造业采购经理指数（%）2015年货币宽松政策以致M2余额同比大增2015年全年M2增速呈持续上升的态势，2015年末M2增速13.3%，较年初增长2.5个百分点，超额完成2015年12%的目标。12月末，广义货币(M2)余额达到139.2万亿元,同比增长13.3%，增速比上月末回落0.4个百分点。2015年M2增长较快。其原因主要有三个：一是去年M1增速较2014年末提高了12个百分点，M1增长较快拉升了M2增速，二是各项贷款增加较多，派生存款相应增加，三是金融机构债券投资和股权投资增加较多，导致派生存款增加。M2增长较快，在一定程度上反映了金融机构资金运用结构的调整。122.8124.3125.7127.5128.1130.7133.3135.3135.7136.0136.1137.4139.212.210.812.511.610.110.811.813.313.313.113.513.713.30246810121416110.0115.0120.0125.0130.0135.0140.0145.0货币和准货币（M2）供应量-期末值（万亿元）货币和准货币（M2）供应量-同比增长（%）2015年价格指数仍不容乐观！2015年全年CPI仅为1.4%，远未达到政府年初3%的预期目标，比去年下滑0.6%，居民消费严重疲软；2015年全年PPI同比下降5.2%，受国际金融危机影响，2009年PPI同比下降5.4%。在四万亿投资的拉动下，PPI经历了2010年和2011年的大幅反弹。不过，进入2012年以后，PPI同比再呈下滑趋势。2015年5.2%的降幅创下了近四年来的新低。鉴于当前中央经济工作会议定下的五大任务中关于“去产能，去库存，去杠杆”的基调，工业品价格短期内很难复苏。而且美元升值和全球需求疲软，大宗商品价格可能依旧在低位徘徊，通缩局面不会有实质性改善，预计春节前或有降准出现。2015年GDP同比增长6.9%，未来仍有下行风险！国家统计局发布数据，2015年国内生产总值676708亿元，同比增长6.9%，比2014年下降0.4个百分点，低于政府控制的经济增长7%的目标。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度同比增长7.0%，三季度同比增长6.9%，四季度同比增长6.8%。在全球经济复苏不及预期，美国加息造成全球大宗商品价格、股市、汇市大幅动荡，加大了中国出口的压力，同时国内方面由于钢铁、水泥、建材这些传统行业产能过剩，现阶段仍处于去产能阶段，短期来看GDP2016年仍有下行压力，但歼灭战已经打响，拯救中国经济无疑是2016年首要任务，触底企稳仍可期。9.89.79.59.18.98.17.67.47.97.77.57.87.77.47.57.37.3776.96.86.317.127.938.749.5510.36中国GDP同比增增幅（季度%）第章政策篇2PARTTWO2015年中央从供需两端着力化解房地产库存2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出时间主要内容3.05稳定住房消费支持自住和改善型需求，促进房地产健康稳定发展3.27有供有限，因地制宜，确定住房用地规模，保证市场供需平衡优化住房供应套型，促进用地结构调整3.30央行、住建部、银监会：对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5年调至2年4.30稳健的货币政策完善市场环境、盘活存量资产，建立房地产健康发展长效机制5.18深化住房制度改革，修订住房公积金管理条例6.23“新九条”是接二连三放松公积金政策外最为给力的西安救市之举8.27“限外令”松绑9.01二套房公积金贷款首付比例下调至20%10.08全面推行公积金异地贷款业务10.2712月27日全国人大常委会表决通过了《人口与计划生育法修正案（草案）》，全面二孩政策将于2016年1月1日起正式实施。12.09中央政治局会议指出：要化解房地产库存稳定房地产市场。12.14中央经济工作会议正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。五次降息五次降准，构建宽松金融环境2015年降息降准组合发力，稳定市场信心时间主要内容2.04央行下调存款准备金率0.5个百分点3.01央行下调存贷款利率0.25个百分点4.20下调存款准备金率1个百分点5.11央行下调存贷款利率0.25个百分点6.28定向降准0.5个百分点央行下调存贷款利率0.25个百分点8.26央行下调贷款利率0.25个百分点9.06央行下调人民币存款准备金0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率降至17%10.24央行下调人民币存款准备金0.5个百分点央行下调贷款利率0.25个百分点，5年以上商贷利率4.9%，公积金利率3.25%，均为历史最低区域一体化进程加快，促进区域协调发展国家规划逐步落地，增强全民信心政策内容“一带一路”纲领文件出台，构建全方位对外开放新格局2月1日推进“一带一路”建设工作会议在北京召开，安排部署2015年及以后一段时期推进“一带一路”建设的重大事项和重点工作。3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部28日联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，涉及18个省，并提及要发挥港澳台地区在“一带一路”的作用。辽宁、河南、重庆等地也开始积极接洽，多地联动发展，“一带一路”战略初见成效。（西安为陆上丝绸之路起点）京津冀新增长极加快推进7月10日至7月15日，北京、天津、河北分别召开会议，学习和落实《京津冀协同发展规划纲要》，并审议通过了《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻（京津冀协同发展规划纲要）的意见》、《天津市贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）》实施方案（2015-2020）和《中共河北省、河北省人民政府关于贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）的实施意见》。环渤海、长江中游等城市群发展规划不断落实4月5日，国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，为探索新型城镇化道路、促进区域一体化奠定了基础。《规划》明确的提出推进长江中游城市群发展的指导思想和基本原则，旨在打造中国经济发展新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区。9月15日，国务院批复《关于环渤海地区合作发展纲要》，建立由北京市牵头的环渤海地区合作发展协调机制。新区及自贸区建设加快推进4月21日，中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区同步挂牌，我国自贸区正式进入建设的“2.0”时代。4月27日，深圳前海蛇口自贸区正式挂牌成立，该自贸区投资规模达到1035亿元的20个重大项目正在集中开工。此外，今年以来我国新区建设加快，国务院批复湖南湘江新区、南京江北新区、福州新区、云南滇中新区、哈尔滨新区等。中西部培育城市群东部升级中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行。会议中提到，要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市，促进边疆中心城市、口岸城市联动发展，让中西部地区广大群众在家门口也能分享城镇化成果。第章全国市场篇3PARTTHREE供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨，丌同城市分化加剧供应面：2015年全国300个城市共推出各类用地11.3亿㎡，同比下降18%。其中，住宅用地推出3.7亿㎡，同比下降24%；商办用地推出1.6亿㎡，同比下降26%。供地总量较去年减少两成，但同比降幅逐季度收窄；成交面：2015年各类土地成交8.6亿㎡，同比下降21%；其中住宅、商办用地降幅均超过20%。2015年住宅用地月均成交面积为2338万㎡，为2010年来最低水平。2015年土地市场首月收金逾两千亿元火热开局，随后受供需走低影响陷入低迷，上半年各城市均呈降势；下半年以来，品牌房企强化重点城市布局，拿地规模逐渐回升。表2015年全国300个城市土地交易情况2015年土地市场供需走低，出让金下滑10%2015年土地成交城市分化，楼面价溢价率同比上涨2015年全国300个城市各类用地成交楼面均价为1384元/㎡，同比上涨14%，其中住宅用地楼面均价为2223元/㎡，同比上涨24%；商办用地为1699元/㎡，同比上涨12%。总体来看，随着一、二线城市楼市销售回暖，企业在此类城市拿地信心逐渐恢复，一、二线城市土地成交占比提高，使得全国300城市住宅楼面价明显上涨。2015年全国300个城市各类用地成交平均溢价率自三季度起回升，全年同比上升6%，住宅类用地超20%。分城市来看一二线