XXXX年郑州房地产行业年度报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010回暖但不疯狂的楼市趋稳……市场与保障并举【2012年年度报告】河南中原投资顾问部二零一三年元月七日Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20122012年，60次中央强调调控不动摇；4次提及“决不让房价反弹”；156次提到房价合理回归；2次提及问责如此高压之下，郑州楼市冬去春来、量价齐升……年末中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，明确了2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。这再次彰显了“十八大”报告所提出的未来房地产市场制度的完善方向，即住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20102012年上半年度报告主办单位：中原地产（河南）研究中心总顾问：冯建军主编：王帅执行主编：侯小朋编委：崔珍珍、赵振国、张孟华、赵纪腾张晓瑞、陈敏蕊、姜威宁、李跃洪美术指导：于吉华地址：郑州市金水区红专路82号四楼邮编：450008电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]|4©CopyrightCentalineGroup,20102012年上半年度报告第一部分：宏观经济背景第二部分：十大热点关注第三部分：土地市场解析第四部分：整体市场运行第五部分：区域市场研读第六部分：产品结构研析第七部分：TOP50排行榜第八部分：2013市场展望目录Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010宏观经济背景第一部分政策回顾经济环境城建规划交通规划Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20102010—20122008—20092005—2007【政策回顾】——调控政策十年历经四轮调控，除第三轮为刺激性调控，其余均为抑制性调控2003—2004主要措施房企申请开发贷自有资金不低于30%；增加普通商品住房供应；经营性土地使用权“招拍挂”出让房企申请开发贷自有资金不低于35%；第二套房最低首付40%、利率1.1倍；实施90/70增加普宅供应；不足5年转卖住房全额征收营业税超过2年转卖普宅免征营业税；房贷利率7折；首次购买普宅契税下调至1%；印花税、土地增值税免征“限购令”出台；购买第二套房最低首付60%；上海、重庆房产税试点；营业税免征年限恢复至5年；普通住房等用地不低于总量70%加强房地产信贷管理、调整供应结构，加强土地市场调控，完善市场监管制度改善供应结构，引导消费预期，发挥税收、信贷、土地政策调节作用，规范外资准入，加强保障房建设鼓励普通商品住房消费，支持房企融资需求抑制投资投机性购房需求，实行差别化住房信贷政策，增加住房有效供给，建立考核问责机制调控重点房地产市场发展不平衡，房地产价格和投资增长过快部分地区住房价格上涨过快，部分城市低收入家庭住房困难扩大内需、促进经济平稳较快增长，促进房地产市场健康发展部分城市房价、地价上涨过快，投机性购房活跃调控指向国发[2003]18号国土资发[2004]71号国办发[2005]8号（“国八条”）国办发[2006]37号（“国六条”）国发[2007]24号国办发[2008]131号财税[2008]137号国办发[2010]4号（“国十一条”）国发[2010]10号（“国十条”）国办发[2011]1号（“新国八条”）标志文件Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——调控政策房地产调控是中央与地方博弈的十年，地方对调控政策的执行情况影响调控的效果历年调控中重点政策出台与房价走势关系2005年初上海连发新政，两级调控态度一致，政府执行力度：2007年7月深圳出台“限外令”响应中央政策。政府执行力度：2010年中央连续发文调控楼市。政府执行力度：2011年各地限购细则相继出台。政府执行力度：2011年底至2012年初各地纷纷展开微调，松绑调控政策。政府执行力度：金融危机背景下，2009年全国自上而下展开救市，政府执行力度：Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——调控政策房地产调控仍将继续，“双轨制”将成为未来中国房地产市场制度的完善方向中共十八大2012年11月8日，中共十八大召开，报告指出：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求；要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。中央经济会议12月15日至16日在北京举行了中央经济工作会议，明确2013年的主要任务：一、加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展；二、夯实农业基础，保障农产品供给；三、加快调整产业结构，提高产业整体素质；四、积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量；五、加强民生保障，提高人民生活水平；六、全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——调控政策房产税开征已是大势所趋，目前已明确征收方向9月20日11月20日11月27日12月10日房地产税具体深化时间可能在年底或明年初国税总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上提出：房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。房产税扩围全国将逐步推开房产税的征收，或许不再局限于个人房产。财政部部长谢旭人发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。房产税税率起征点各地应有异刘尚希表示，下一步我国扩征房产税时，考虑到各地居民收入的差异性，税负必须有区别。具体来说，税率和房产税起征点面积，应该实行弹性政策，允许各地间存在差异。关于扩征的时间表和扩征地区，以及评估征收方式、争议仲裁方式等扩征的框架性政策，均应类似于个人所得税政策，实行顶层设计，由中央统一决定。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——地方微调政策限购松动2012宁波象山、长沙如果能够全款买房，就可以购买第三套甚至更多套住房。2012七城天津、西安、三亚、佛山、长春、珠海、成都，“限外放松”外地购房者可补缴社保。2012北京可办理“北京临时集体户口”来获得购房资格。2012海口、义乌限购到期后并未延期，未出台新的限购政策。2012广州、佛山代理中介和楼盘销售都可提供办理假证规避限购的服务。限购限购从紧2012-05北京对伪造“绿卡”进行骗购的相关责任人进行惩罚。2012-05上海未婚子女单独或同他人（非父母）名下无房的，可新购一套房，已有一套及以上住房的，不可再购买。2012-06、07上海全市停止受理外地人补缴社保材料的过户工作，加强限购方面违法违规的查处力度。2012-07全国国土部、住建部下发《关于进一步严格房地产用地管理，巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求不得擅自放松调控。2012-08广州严查中介限购执行力度。2012-08海口重申严格执行楼市限购政策，并对之前未执行限购的楼盘进行处罚。2012-12北京购房资格审查中将不予认可补缴社保。一线城市执行限购力度相对较大，限购松动主要表现为补缴社保和获得临时户口Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——地方微调政策公积金政策不会影响限购限贷的政策底线，是地方政府微调最易执行的办法房贷放松2012年初多数城市：首套房贷回归基准利率。2012年5月全国：工行5号起叫停首套房贷利率8.5折优惠，恢复执行基准利率。2012年6-7月全国：两次降息，首套房贷下限仍为基准利率7折，下调个人住房公积金存款利率。大部分城市仍执行8.5—9折的优惠。2012年7月全国：工行首套房贷利率“基准利率”到最低8.5折。2012年8-12月全国：部分中小银行收紧首套房贷利率优惠，四大行除中行外，仍执行首套房贷最低八五折优惠，但放款速度变慢，心理影响大于实际影响。公积金放宽信贷2012.01—2012.1233城上调公积金额度厦门、滨州、信阳、呼和浩特、蚌埠、克拉玛依、日照、南昌、郑州、武汉、芜湖、沈阳、莆田、重庆、临沂、西安、马鞍上、深圳、南充、太原、宁波、临沧、济源、龙岩、昆明、贵阳、阳泉、晋中、荆州、江门、苏州、株洲、大连2012.01—2012.107城首付调低至两成济南、武汉、沈阳、广州、南充、贵阳、镇江2012.04克拉玛依：为直系亲属购买住房可以申请提取公积金。2012.05杭州：放开了20年以上二手房的公积金贷款。2012.08成都：开通“现房”住房公积金贷款。2012.10深圳：父母可每年提取一次公积金余额为子女偿还公积金贷款。2012.10镇江：可用于自住住房物业管理费；新就业人员父母可成共同还款人。2012.10武汉：异地购房可提取公积金还贷。广东公积金互贷城市增加至9个。2012.11南京：异地购房可提取本地公积金还贷。上海可提取公积金还商贷。2012.12山东：异地公积金可在济南贷款买房。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——政策“叫停”板被叫停的这些政策都已超出限购底线，有松绑的嫌疑佛山户籍居民家庭在现行执行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/㎡以下的房子触及调控基本面，被叫停成都放松对购房者的资格审查触及调控基本面，被叫停上海外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质一周内叫停芜湖自住普通商品房免受契税并给与购房补贴出台三天被叫停湖南省发改委下放文件明确表示将推出利率优惠、降低首套房首付比例、见面相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房次日省发改委官员辟谣否认重庆可贷额度由账户余额的15倍提到25倍；上调最高贷款额度；允许贷款职工补缴账户余额一周内被叫停石家庄拟定了一系列限购调整措施未正式发布，已被上级部门否决河南凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，金融机构原则上应给与基准利率下浮30%幅度内的优惠首套房认定标准微调，执行前取消珠海珠海重新调整了限购范围；并提出限价不作为调控主要手段“珠海双限令松绑”连夜叫停Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010【政策回顾】——保障房政策保障房管理制度日渐完善，着力实现有效供应公租管理2012-06《公共租赁住房管理办法》加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配；规范运营与使用，健全退出机制。档案管理2012-11《住房保障档案管理办法》加强和规范住房保障档案管理，确保其完整、准确、安全和有效利用；令保障房申请、准入及退出等机制更为透明、规范。廉租补助2012-07《中央补助廉租房住房保障专项资金管理办法》结合廉租住房保障工作的新情况，调整了专项资金的分配因素权重；对各地上报数据的真实性及时性进行监督检查。退出转让2012-09《基本住房保障条例》草稿购置型保障房，购房人要和政府按比例共享产权；承购人转让保障房的，政府有优先购买权。保障房管理新政Codeofthisrepo