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2010年重庆房地产市场分析报告1重庆市房地产市场监测报告2010年年度重庆中原市场研究部2011年1月2010年重庆房地产市场分析报告2目录第1章房地产投资环境分析.......................................................................................31.1房地产相关政策...................................................................................................31.2城市规划..............................................................................................................5第2章土地市场分析....................................................................................................72.1土地供应前温后火，年末发力...........................................................................72.2小宗地块供应为主，大宗地块减少....................................................................72.3受土地供应影响，成交量略有下降...................................................................82.4成交价格下降明显，楼面地价创新高...............................................................92.5西区土地交易持续活跃，北碚区表现突出.......................................................102.6超七成土地容积率低于3................................................................................10第3章市场供应篇...................................................................................................123.1新增批准预售分析.............................................................................................123.2新增商品住宅实际供应......................................................................................13第4章市场需求.......................................................................................................174.1商品房成交量增加调控影响成交趋势..............................................................174.2商品房成交价格波动上涨...................................................................................184.3商品房成交格局不变区域价差增大.................................................................18第5章小结篇..........................................................................................................202010年重庆房地产市场分析报告3正文第1章房地产投资环境分析1.1房地产相关政策中国在2009年实施了大规模经济刺激政策，政府以4万亿投资拉动内需，并通过天量的信贷注入流动性。2010年国内宏观经济已经恢复甚至超过了金融危机前，中国经济主要面对的是限制流动性、遏制通胀、调整经济结构和转变经济增长方式的问题。大规模经济刺激政策也将在这种背景下退出，房地产市场便在这一趋势中受到了较大的影响。2010年被称为地产“调控年”，本轮国家对房地产市场的调控政策具有高强度、高频率和范围广等特点。如果说2010年1月的“国十条”和3月的“国十九条”调控政策相对温和，那么4月底实施的“新国十条”则堪称“最严厉”的调控措施了；直到9月底的“二次调控”政策和涉及全国多个一、二、三线城市的地方调控细则出台，政府采用了行政的强化手段限制房屋的购买，其强度确实为有史以为最为严厉的。1.1.1金融及财税政策由于流动性过剩带来的通胀压力和资产泡沫的问题，中国货币政策开始转向“稳健”政策，这是我国货币政策继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“稳健”，与金融业高度相关的房地产业也受冲击不小。为控制信贷风险、控制持续高位的通胀预期，2010年一年内央行就六次存款准备金率和两次存贷款基准利率上调，特别是执行差异化信贷政策带来的首付比例提高甚至是暂停部分房贷和利率水平提高等措施对房地产需求市场的影响最大。从财税上看，一方面继续取消房地产交易环节的个人所得税优惠等措施有针对性地控制房地产炒作，另一方面积极推进房地产保有环节改革试点，试图改变地方政府对土地财政的依赖从而调更有力地调控楼市。1.1.2土地政策2010年的土地市场依旧火爆，即使是在4月“新国十条”出台后土地市场仍然出现地价上扬、地王频出的情况。2010年国家对土地市场调控的重点是对用地的监管，对地方政府实行土地问责制、禁止闲臵一年以上企业禁拿地、保证保障性用房用地等措施都试图从各方面加强城2010年重庆房地产市场分析报告4市建筑用地。1.1.3保障性住房政策2010年国家的对保障性住房的建设力度进一步加强，确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是保障性住房建设力度最大的一年。从制度上看，官方首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列提出，并从土地供应、资金使用等方面给予保障性住房多方面的保证。另外，2010年保障性住房的新特点是指出“公租房建设”将会是下一阶段保障性住房建设的重点，“公租房”代替了2006年以来屡次提及的廉租房和经适房，将使保障性住房的保障覆盖范围更广。1.1.4重庆政策重庆市2010年的房地产调控政策与中央保持一致，但相对于部分一线城市显得相对“温和“。针对中央4月出的“新国十条“重庆5月底出台了相应的地方调控新政“渝十条”，重点就是着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，未对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助。有保有压的调控措施，被普遍认为是在“温和调控”。另一方面，重庆对于“限购”更多地以信贷来控制，年内对于第三套房贷的停办一直处于波动中，在4月、8月和11月先后停办，而有时则相对松动，在政策执行上也相对温和。另一方面，重庆市政府对楼市的调控思路是“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”，因此重庆市在2010年一方面加大对保障性住房特别是公租房的建设力度，另一方面积极准备对高端住房比如别墅等，征收房产税。表1-1：2010年全国及重庆市主要房地产政策一览表政策名称颁布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响年内六次上调存款准备金率2010-1-122010-2-122010-5-22010-11-102010-11-192010-12-102010-1-182010-2-252010-5-102010-11-162010-11-292010-12-20央行大型金融机构存款准备金率经过六次上调后达18.5%，意在防止货币信贷总量继续过快增长，回收和冻结市场上多余的货币资金。年内两次上调存贷款利率2010-10-192010-12-262010-10-202010-12-29央行央行时隔34个月后开始加息。两次加息主要出发点为控制持续高位的通胀预期和调控楼市。也标志着持续两年的“适度宽松”货币政策转向“稳健”《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）2010-1-102010-1-7国务院共11条，涵盖土地、金融、税收、监管、开发、交易等内容。内容虽未细化，却明确了下一步政策框架方向。央企被令退出房地产业务2010-3-18——国资委78家央企被令退出房地产业务仅16家保留，但退市企业市场份额小，影响甚微。《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“国十九条”）2010-3-112010-3-8国土资源部全文共19条，落实“国11条”中土地相关调控，核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。2010年重庆房地产市场分析报告5《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）2010-4-17——国务院包括五大条十项内容，焦点是“实行更为严格的差别化住房信贷政策”：购买第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，利率是基准利率的1.1倍；可暂停发放第三套及以上住房贷款和部分异地购房。《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010-5-26——住建部、央行、银监会明确了二套房“按家庭认定”的原则，且“认房不认贷”。《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010-9-212010-9-21国土部、住建部土地闲臵一年以上企业禁止拿地“新国十条”升级，国家二次调控出台，五措施遏制部分城市房价过快上涨2010-9-292010-9-29国务院要求地方政府出台细则，执行和巩固4.17“新国十条”的调控。此后全国各大城市均出台“限购令”细则。《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010-9-292010-10-1财政部、国税总局、住建部个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》2010-11-42010-11-4住建部、国家外汇管理局对境外个人及机构购房数量进行限制。针对大量热钱流入内地楼市，扰乱购房秩序的现象而出台。《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》2010-11-62010-11-6财政部、发改委、住建部允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》2010-11-2——住建部、财政部、人民银行、银监会公积金买二套房首付五成利率上浮10%，停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。《商品房屋租赁管理办法》2010-12-12011-2-1住建部《办法》旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。规定包括禁群租及出租人单方随意提高租金等。《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》2010-5-42010-5-1重庆市地税局非普通标准住宅（单套建筑面积在144㎡以下、住宅小区建筑容积率1.0以上、成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍）土地增值税由1%增加到2%。《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“渝十条”）2010-5-212010-5-21重庆市政府共提出四方