老城区商业街改造与管理探索-以厦门市中山路商业步行街为例

商业文化·社会经纬2008年2月195老城区商业街改造与管理探索——以厦门市中山路商业步行街为例张世标郭佳（厦门鑫中华投资有限公司，厦门，361000；厦门大学公共事务学院，厦门，361005）中图分类号：F713.81文献标识码：A文章编号：1006—4117（2008）02—0195—03二十世纪后期至二十一世纪开端,随着商业和流通业的迅猛发展,各城市的商业格局均先后出现大幅度的变化。解放初期中国大陆处于计划经济时代，谈不上商业。当时简单的物资供应是根据地理位置来设置供销场所，居民凭票购买。改革开放初期，商业开始发展，百货商场出现，随之而来的百货商场的周边开始形成区域性的商业区，并进而形成一个城市的商业中心。以百货商场为核心的一条街或几条街，基本上垄断了一个城市70%以上的商业零售，极尽繁华。随着改革开放的不断深入，大量资金和国外、港、澳、台先进的商业经营者开始进入，从商业核心区的一枝独秀到商场林立的百花齐放，再到先进商业地产运营，商业格局再次发生质变。新兴建的商业地产项目具备交通便利、配套设施齐全、业态统一规划等先天优势，对传统的城市商业中心形成了极大的冲击。而名称上，传统商业中心也越来越多地被称做“老城区”。随着第三产业的发展，商业和服务业在一个城市经济发展中的地位和作用逐步显现，在近年来的城市规划中，商业均占到了一定的比重。随着集中的商业街区在美国和欧洲的发展带来的巨大社会效应、旅游效应和商业效应，国内很多城市均开始有计划规划建设城市商业（购物）中心区（CBD），一方面推动城市商业增长，引进资金及先进的商业运营商进驻，从而对拉动城市经济增长起到一定的作用；另一方面可以提升城市自身的商业运营水平，展现城市的商业繁荣，衬托城市经济建设的成果。在城市商业（购物）中心区的选址方面，国内较多的城市均选择在当地有一定影响力，曾经的城市商业集中的街道及周边街区，也就是所谓的“老城区”来进行改造，像北京的王府井、上海的南京路、大连的天津街、厦门的中山路、青岛的中山路等。因为“老”意味着传统，代表着历史，有文化底蕴；“老”有时又富含民俗；“老”还通过经年的口碑传诵而拥有较高的知名度；与“老”共生的常有一种可供回味的情结，一个城市的“老城区”往往曾经代表着城市的形象，记忆了城市发展。老城区原先就有相当的商业沉淀和相对稳定的人流量做支撑，改造后，基本上不需要经过商业培育期，比较容易立竿见影。近年来各城市对老城区商业街的改造可以说得上是“你追我赶”，各式各样的改造和建设不断涌现。对此，笔者通过对国内外老城区商业街改造与管理的调研，结合自身在商业街改造和管理中的实践经验，对国内老城区商业街的改造与管理进行了一些探索。一、老城区商业街的改造国内外老城区商业街的改造，从改造范围可分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造；从改造力度可以分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主；从开发参与者可分为政府主导，政府与开发商合作开发，政府、开发商、市民共同参与等方式。西方发达国家商业街改造大多从街区结合城市整体的角度考虑商业街区的改造与开发问题，市民阶层能够参与开发并发挥一定作用，这种改造方式通常能取得较好的经济、社会效益。德国慕尼黑的步行区改造将商业街与历史保护区很好地结合，以市政厅所在的玛利亚广场为中心，向周围地区辐射意大利的米兰将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区，形成了丰富多彩的城市空间。国内各城市老城区商业街的改造，由于各地区间发展很不平衡，各城市改造面临的问题及规划决策者的专业素养有很大差别等原因，开发改造的水平参差不齐。在老城区商业街的改造过程中，不少城市因为过于追求现代感，未注意到老城区改造对历史、文化、民俗等方面的保护，有的城市将老城区全部推倒重建，使得改造后街区甚至整个城市商业文化的缺失，有的街区改造后人流量和商气也随着被破坏的商业沉淀一同消失。比较可取的老城区改造模式是采取保护与开发并举、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造。改造范围可以在城市空间整体开发的角度上，从原有建筑环境的保护、开发、重组与外部新建、扩张引入新的活力等方面同时展开。改造要注重保护优秀的历史建筑与景观风貌，挖掘街区的历史文化内涵；也要溶入现代都市文明，创造高品质的空间景象，开辟公共活动空间。在具体实施方面可以把握以下几点：1.规模适度：商业街的长度、建筑面积、商业面积都要适度。要考虑到商业街区辐射的范围、片区内的商业容量、以及顾客的消费特点和习惯。2.因地制宜：改造要研究街区原有商业的特点，制定不同的规划政策。改造尽量在不影响街区主要商业店铺正常营业的前提下分段进行，以免造成改造期间客流量的消失，改造后又要从新培育市场。3.业态规划：减少街区内部经营者间相互竞争的内耗，通过业态的互补使得不同消费层面的客流可以分享，形成互相带动、相互促进的整体优势，这也是商业街振兴的关商业文化·社会经纬2008年2月196键所在。北京的西单商业街改造将原来不到10万平方米的营业面积一下子发展到54万平方米，营业面积增加了5.4倍，集中了8家大型商场，且均以相同消费档次的百货为主，而同一消费层面的顾客不可能在短期内相应增加，从而引发商业街内部的不当竞争，内耗的结果是又要重新洗牌。因此，业态统一规划、错位经营，不仅关系到企业自身的存亡，对商业街改造成功与否也至为关键。4.改善交通：老城区大多存在道路窄、道路用地率低、停车资源不足的先天缺陷，国内外众多商业街改造失败的惨痛经验教训中，未破解交通难题是其中主要原因之一。商业街周围一定要具备完整的交通网络、大容量的停车泊位。商业街及周边交通越便利，越快捷，商业街繁荣的可能性越大，这在任何一个国家都是没有例外的。5.以人为本：商业街服务对象是人，商业街的改造要从人的行为、心理、视觉出发，满足人们对城市环境空间多方位、多层次的需要。环境空间的组织和环境设施的安排要以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，将景观性、功能性和安全性相结合，在功能、样式、质感、色彩等方面，创造出优质的商业购物环境。如在街道两旁和建筑主体种植树木花草或摆放盆栽，创造轻松、惬意的视觉效果。在功能方面，设置方便小巧的公用电话亭、美观舒适的休闲座椅、干净明亮的公共厕所、垃圾桶、和谐协调的广告设施和标识系统，做到使用方便、造型美观、制作精良。在街道出入口、上下台阶设施方面充分考虑残疾人特别是盲人的特殊要求，以及环境保护、防火防灾、紧急疏散的要求等。运用好导游图、标志牌、时钟、喷泉、雕塑、小品景观、象征物等等人性化的配套设施，体现出以人为本的现代城市理念。6.突出休闲：当代城市中心区强调各种商业（零售）、社会、文化活动聚集，强调“为市民服务的场所”。改造要注重商业街休闲功能的完善与改进。要注重广场和座椅的设计，增加酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶馆、快餐店、影剧院、发廊、美容院、溜冰场、保龄球馆等场所，处处为逛街的顾客提供休息、娱乐方便，延长顾客的逗留时间，增加商业街的活力。7.资源整合：商业街的改造不是一朝一夕的事，要逐步调整、分步完善、积累商气。要充分挖掘街区企业的自身潜力，利用好现有入驻企业的优势资源，进行资源整合，并通过各种途径吸引国内外投资者、优秀商业运营商进驻，及时针对运营中遇到的问题进行调整，逐步积累达到改造的预期。8.文化招牌：老城区大多有较深厚的文化、历史、民俗的积累，要充分挖掘，形成商业街的文化。文化是商业街的魂，没有特色的商业街可以随意复制，也难以持续繁荣。一座城市所拥有的历史、人文和文化传统，是别的城市所无法拥有的宝贵资源，它将为这座城市的发展发挥不可替代的作用。老城区商业街在这方面具有先天优势。改造要把特定的历史、人文景观作为构筑商业中心的基础，挖掘地理环境资源，“借景造市、借景兴市”。二、老城区商业街的管理商业街的管理主要涉及三个方面：商铺产权人、经营户、管理单位、经营单位等各利益方的协同配合；公共区域的维护；项目整体形象的树立。国内老城区商业街大多属于公共资源，涉及诸多的利益群体，管理上多为“政府部门主导、专门机构管理下的市场化运作”。目前国内商业街的管理模式主要有：1.委托管理制成立商业街管理办公室，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理。管理经费采取收支分开的政策：步行街管理单位将街区广告和其它开发项目收入上缴政府，管理办人员工资由财政下拔。如上海市南京路步行街的管理。2.物业管理制由物业公司依据市政府颁布商业街管理规定，对整条街区的市容环境、公共设施、治安交通秩序、公共物业等具体事务进行协调和日常管理，管理费用向商家收取。政府各部门按照“谁主管，谁负责”的原则依法履行各自职责。如深圳东门商业步行街区的管理。物业管理制由政府把一部分城市管理工作推向市场交给物业公司去做，有助于政府精简机构，节省开支。这种体制不尽人意的地方是政企分开带来的收费与管理矛盾、物业公司与政府的责任界定不清晰等等。3.辖区政府下属国有公司管理制由商业街所在的辖区政府成立专门的国有投资公司实施对商业街的管理，如厦门市中山路步行街的管理。该种体制运用目前已经较完善的国有资产监管办法等约束机制保证公共资源的经营收益；辖区政府下属企业，可以和现有实行社会常态管理的政府管理部门良好对接。国内现有老城区商业街的管理，大多不能覆盖商业街管理的全部。从实践来看，目前的商业街管理主要偏重于公共区域的维护，而在商铺产权人、经营户、管理单位、经营单位等各利益方的协同配合和项目整体形象的树立方面的管理经常缺位，较多是通过政府部门的阶段性作为来弥补。老城区商业街的物业产权一般较为复杂，经营上也较分散，国内部分城市通过街区推倒重建或物业整体置换、租赁来统一经营权。物业经营权没有统一的仍然占了较大比例，这种状况下可以采用多方管理融合的方式来实现对商业街的管理。成立街区商家自治组织如商家协会来完成商铺产权人、经营户、管理单位、经营单位等各利益方的协同配合。公共区域的维护可以通过面向社会招标的形式来确定管理单位，这样可以保证商业街物业管理的专业性，并可以形成良性的淘汰机制。项目整体形象的树立方面，因为老城区商业街大多属于公共资源，且改造多会受到旧城区保护等方面的约束，可以由政府部门来完成。商家自治组织、专业的物业管理公司、政府三方共同来作为，既能充分调动商家的自主性，又有专业性做支撑，还可以将商业街的各种资源充分整合，从而很好地做好老城区商业街的管理工作。三、厦门市中山路商业步行街改造与管理实践商业文化·社会经纬2008年2月197厦门中山路始建于1925年，日伪时期，中山路改名为“大汉路”，1945年抗战胜利后复名。1966年又改为“东方红路”，1979年10月复名。厦门中山路建设时值厦门开埠后第一次大规模的近代化城市建设，它的建设记载了厦门第一次中兴的盛举，其建设有两大特点：首先，华侨踊跃投资房地产业的主观愿望是建设的原动力；其次，厦门中山路的形成是城市近代化规划及建设的直接成果。因此，中山路是一条近代化城市建设和地产投机相结合的产物，是一个完整的近代历史风貌地段。厦门中山路有着“中华十大名街”的美誉，在海内外有着很高的知名度，在很多的华侨脑海中对于厦门的记忆就是“中山路”和“鼓浪屿”。中山路西起鹭江道，东至公园南路，全长1195米，道路宽21米。两侧建筑为优美雅致、带有浓郁南洋风情的骑楼，是厦门现有的三大闽南特色建筑之一，富含深厚的文化底蕴。中山路的两边贯穿两个国家级风景名胜区——鼓浪屿和万石山，对接着美丽的环岛路，是目前国内惟一一条通往大海的商业街。1958年，厦门市委、市政府决定将商业中心迁至中山路，自1959年起中山路成为了繁华的商业街。二十世纪九十年代开始，随着大型商业地产进驻厦门，中山路受到了极大的冲击，人流量一度可以用“门口罗雀”来形容。中山路对于厦门，不仅仅是一条商业街，更是厦门近现代文明的起源地，是厦门城市的象征。如何“激活”中山路，繁荣老城区，引起了市、区领导的高度重视。2005年，中山路的改造正式拉开帷幕。首先思明区政府投入860余万元，为中山路西段换上靓丽的晚装。随后，政府成立了市、区两级领导挂帅，各相关