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韶关莱斯·星光大道商业定位及功能规划建议报告创基永基行顾问COPYRIGHT©2006-2009DRMALLALLRIGHTSRESERVED版权所有深圳市福田区泰然九路海松大厦B座裙楼2012-2013室2011年1月经双方初步对项目定位沟通讨论后，我们重点针对性调研项目所处区域商业市场发展现状，结合我司十多年的商业操作盘经验及项目实际情况，重新对项目进行定位升级，以为后续营销推广、销售招商打下良好市场基础。前言汇报思路市场分析项目分析项目定位业态规划推广策略市场分析NO.1韶关市经济发展城市规划布局交通规划布局城市经济指标消费群体分析商圈版块分析韶关市经济发展•韶关，被称为广东的北大门，战略地位历来重要，是粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽，是粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”。•其交通综合优势十分明显：武广客运专线、京珠高速公路、106国道等纵贯南北，乘坐武广高铁从韶关到广州市仅需40分钟，融入了广州“一小时生活圈”。•旅游资源丰富：拥有世界级、国家级景区景点17处和省级及以下景区景点100多处。包括丹霞山、南华禅寺、去年接待游客1200多万人次，旅游收入约72亿。•全市人口320多万，人均GDP19321元，人均消费支出高，对比粤北及周边城市整体经济处于“中等发达城市”韶关未来交通规划进珠三角“1小时经济圈”（韶关市内）+“1小时生活圈”周边城市带动泛珠三角周边高端人士及本地城镇居民消费预计2015年城市公网全面通车，将实现韶关公交与周边城市轨道公交换乘，进一步凸显国家交通枢纽城市地位政府落实「6321战略」（六高三铁两站一航）交通规划，争取5年内把韶关打造成为全国交通枢纽城市。韶关将继续通过京珠、京广、武广高铁、106国道、四条轨道线与市内的环线对接，缩短与周边城市的交通时间。「六高三铁两站一航」（京珠高速、韶赣高速、大广高速韶关段、昆汕高速韶关段、深湘高速、京珠高速复线、武广快速客运铁路专线、韶赣铁路、厦门—柳州铁路韶关段、武广铁路快线韶关站、公路客运中心站、北江航道，）韶关城市未来发展格局韶关城市发展方向与布局结构：以西南向为城市重点发展方向；南向和东向为城市次重点发展方向；北向为城市协调和控制发展方向。中心城区的空间结构规划为“一心五组团”。由市区小岛和西联组合构成的中心城市未来主城区，曲江、韶大、白土、龙归、茨姑塘五个组团围绕主城区扇形展开。未来韶关整体商业将走向中高端消费路线韶关融入广州1小时经济生活圈韶关作为泛珠三角经济圈的交通枢纽和粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”优势，依靠文化、旅游等自身资源优势及深圳、东莞产业园和大批汽配集群产业链的建设已初步成效，随着武广高铁的开通，更是加速了周边城市经济及消费群前往韶关，韶关融入广州经济生活一小时圈，发展潜力后劲相当大。粤北及红三角城市经济指标城市韶关市清远市河源市梅州市郴州市赣州市人口（万）323403346505471889人均GDP193212020513860116041666810016财政收入(亿)11589367666100年人均消费支出（元)1295387827980100531143910600社会商品287250124228294267消费总额（亿）分析：从以上各项指标对比韶关与周边城市的整体经济处于“中等发达”城市，尤其是人均消费支出与社会消费额都位居第二，若对市民的消费市场给予引导、释放，其潜力无限。韶关城市经济指标对分析以上数据均来自《韶关市统计局》、《韶关国民经济和社会发展统计公报》小结：据韶关某商务消费权威机构统计的数据，及结合对风度名城、中环广场及市区步行街等中高端品牌店的访谈综合得出，韶关消费群消费结构呈现典型的“金字塔”状，说明韶关市民的消费意识逐渐提高了，市场消费更趋向成熟，若给予消费引导将激发、刺激中高端消费市场。韶关消费结构分析高端政府官员中端高端白领人士、外来旅游人士低端城市居民、外来工韶关城市消费群“金字塔”分布韶关商业格局构成沃尔玛广场风度步行街风度名城南郊专业市场中环广场莱斯大酒店莱斯星光大道关键词：城市名片、黄金街铺、消费磁场核心商圈步行街商圈位于韶关市风度路，东起东堤南路，西至西堤路，南接解放路，北到中山路。规模及效益：规模及业态：商圈内汇集了电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。共有商铺近2000家，30多家食肆，6多家大型商城，2家银行机构，一家大型证券机构；从而使步行街成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合人流：商业和服务业总营业面积100万平方米，日均人流量5万人次（节假日高峰10万人次/日）是目前韶关市销售额最大的商业中心。核心商圈商场基本概况主要业态楼层核心品牌租金情况（元/m2）物管备注国民商贸城一二楼经营服饰三楼为动漫主题游戏（乐漫地）四楼招商中五楼台球娱乐休闲商场主要经营服装、以时尚外贸为主共5层新星源手机、环球影城、动漫游戏城、美食坊一楼：200二楼：100三楼：20四五楼：10含租金装修期免租百老汇一楼为临街商铺，二三楼为服饰区域，四楼为餐饮区域，五楼为4D影视城业态比例中服饰占60%，是最为主要的一块，餐饮也占到20%共5层4D影城、、劲霸、七匹狼、百草园京城饺子一楼：400二楼：150三楼：90四楼：40五楼：15每铺每月收取管理费100元，需要部分进场费、装修期免租风采城经营效果好，装修豪华，定位中高端商场引进国内外多个驰名品牌的男、女服装及珠宝首饰共2层回转寿司、新星源手机主力店一楼：260二楼：15010元/m2装修期免租风度广场定位低端，主要经营服饰和手机数码一楼：手机数码、餐饮二三楼：百货、服饰四楼餐饮招商中共4层山寨品牌手机及数码类一楼：16m2/1500元二楼：80三楼：40四楼：2027元/m2二楼商铺出售，价格6000—13000.使用率53%，面积16至45m2。商业步行街商圈小结一、综述：步行街商业区——最有活力的工薪时尚商业区，目前韶关最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。二、总体规模：步行街商圈总商业体量大，其中集中商业占绝大部分，沿街商铺和街区占少数。集中式商业中专业市场占小部分。三、专业市场：步行街商圈专业市场主要以苏宁、国美及数码专卖店。四、集中以三四线城市品牌服装、餐饮消费为主。五、市场新兴：满足中端人群的大众型消费方式，补充区域主流市场，前景良好六、规划问题：步行街商圈是自发形成的传统的商业街区，其片区道路、市政规划、公共设施均未能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。七、租金：区域整体租金水平围绕步行街向中向南北两端辐射，目前作为韶关商业风向标。项目名称位置规模业态布局主要品牌经营档次经营特点风度名城解放路13万平米（含二期酒店）首层：珠宝精品、品牌男、女服装、皮具、国际餐饮连锁、化妆品二层：通信数码、运动休闲名店、大润发生活超市三层：潮流专卖、特色餐饮、精品书店、游戏机室、大润发生活超市屈臣氏、KFC、味千拉面、周大福、百丽、卡丹路、皮尔卡丹、梦特娇、莱克斯顿、九牧王、贝拉维拉、Theme、韩国俪思、阿迪达斯、耐克、CASIO、大润发超市等中高档次以频繁促销和折扣活动、以及举办各种形式的活动来不断的吸引人气（美食嘉年华、啤酒节等），和折扣优惠吸引人气可参考性商业项目——风度名城讲评：市场定位、客群定位成功，成为区域范围内独具特色的时尚天地，依托于步行商业街人气的优势，以区域唯一性，成功吸引年轻族群的亲睐，具有时尚、休闲、购物、旅游于一体的商业场所。项目名称位置规模业态布局主要品牌经营档次经营特点沃尔玛广场新华南路3万平米首层：珠宝精品、品牌服装、皮具、国际餐饮连锁、化妆品、饰品连锁店、连锁药店；二－三层：沃尔玛中国移动、中国联通KFC中国银行英煌俱乐部中档次主要依靠新华路周边的居住小区和健身广场前的人流消费，满足居民日常一站式生活消费。而世纪花园入住率依然较低。可参考性商业项目——沃尔玛广场讲评：项目定位、客群定位一般，成为新城区大型购中心，依仗于全民健身广场的人流优势，吸引了许多年轻人群，但业态分类不明确，尤其是人流动线设计问题，使得一楼的人流全流失，商家反应经营状况较差。项目名称位置规模业态布局主要品牌经营档次经营特点中环广场西河武江区50000平米1F:珠宝首饰、皮具、眼镜、运动服饰、皮鞋、名表、化妆品、国际餐饮2F：男装、休闲服饰、内衣、家居、女装、精美饰物3F：益华乐家超市4F:四海电器中心、运动用品、童装童鞋、儿童乐园、床上用品、玩具5F：大地数字影院6F：颐东大酒楼麦当劳大地影院、美宝莲、周大福等中高档次以公益公关活动和折扣优惠吸引人气可参考性商业项目——中环广场经营模式：只租不售、以“联营扣点”模式经营；1-5F百货类：根据品牌知名度以10%-25%的联营扣点经营6F餐饮类：租金：25元/㎡·月、物管费：12元/㎡·月评：经营情况良好，亮点是超具人气的五楼大地电影院。“百年东街”简介项目位于浈江区小岛中心区域，规划面积96394平米，该项目长1300米、建面约6万平米、项目由多个特色商业组团包括：主题文化广场、特色瀑布酒店、国内外各色餐饮、休闲商业水街、大型购物商场、滨江广场绿化长廊、沿江地下车道和停车带等，定位于打造中国内陆渔人码头、营造休闲旅游文化氛围为主题的滨江商业风情步行街。预计2011年5月完成主体工程。项目的开发建设将会对整个韶关商业市场形成冲击，尤其是对本项目更是构成较大的威胁。建设中的“百年东街”东河新兴商业圈东河商圈没有统一规划的商业圈，主要以莱斯大酒店的五星级酒店带动片区消费，沿启明北路一直往北延伸至碧桂园方向。帽峰大桥东河商圈主要以启明北路沿街娱乐餐饮为主，由莱斯五星级酒店带动片区旅游、娱乐消费，目前是韶关最集中最高端的娱乐休闲中心之一。启明北路集旅游美食、夜市、娱乐一条街，近1公里长两旁汇聚约50多家全国各地特色餐饮，大型中高端KTV、酒吧，吸引大量旅游人士及大众型餐饮娱乐消费。随着东河片区政府旧城改造的逐步完善，未来居住氛围逐渐成熟，帽峰大桥的通车，缩短了五里亭区域（碧桂园）通往市区、丹霞山等旅游景点的距离，武广高铁将更是为该片区不断的输入人流，商业发展前景无可限量。。小结市场总结一、韶关为工贸旅发达城市，利用“泛珠三角”带动城市整体消费，是未来发展重要地带，为商业的发展带来良好机遇；二、潮流、时尚主题式商业仍是市场发展重点；三、具差异化女性中端为主，高端为辅特色主题商场发展空间大；四、中高端餐饮、酒吧、娱乐仍具较大发展市场；五、2011年韶关旅游数量不断上升，有力捉进城市整体商业时机。项目分析NO.2项目经济指标项目四至项目S、W、T、O项目经济指标商业面积：36000㎡商场首层面积：8240㎡层高：6.9m商场二层面积：8370㎡层高：5.4m商场三层面积：8307㎡层高：5.4m商场四、五层面积：2474㎡层高：5.4停车位：563个东广场面积：约400㎡南广场面积：约650㎡西广场面积：约300㎡总长度约：277m项目东侧——主干道启明路，连通帽峰大桥直达碧桂园，距武广客运站15分钟；启明路美食街、上百家知名建材、灯饰名店。项目北侧——五星级莱斯大酒店及夜总会、酒吧和等多个高尚小区。项目西侧——浈江路，百年旺市小街，生活超市、社区医院、市二中、十三中及浈江区财政局等机关单位。项目南侧——东河桥头，与繁华市区步行街仅一桥之隔。项目四至劣势（Weakness)所在路段商业氛围较差，周边商业低档、庞杂；商业建筑结构不规整、不通旷，给业态规划带来难度；裙楼商业在本市暂无经营成功的案例，沃尔玛广场经营不畅，一定程度上影响目标客群对本项目的市场信心；优势（Strength)依势五星酒店的联想品牌号召力，市场抗性相对较小；所在区域居住氛围较浓厚，对外交通便利；辐射周边数十万潜在消费群，尤其是本案塔楼业主及碧桂园的高端消费群，其市场潜力大；项目星光大道的主题定位规划，是本案鲜有的特征；机会（Opportunity)整个城区商业稀缺，本案拥有较大的未来升值空间。帽峰大桥及武广高铁的开通，将为本项目带来潜在的更多