XX年8月上海地区“精装修系”产品专题研究报告

2011年8月上海地区“精装修系”产品专题研究报告全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。全市精装修楼盘分布图2500以下2500-30003000-40004000-50008000以上项目名称区域环线板块项目名称区域环线板块凯欣豪园长宁区内环以内中山公园板块上海滩新昌城卢湾区内环以内淮海中路板块晶品公寓内环以内中山公园板块万科朗润园闵行区中外环间七宝板块御翠豪庭中内环间古北板块仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块古北瑞仕花园中内环间古北板块仁恒滨江园内环以内陆家嘴滨江板块仁恒河滨花园中内环间虹桥板块盛大金磐花园内环以内陆家嘴滨江板块凯德天山河畔中内环间虹桥板块世茂滨江花园内环以内陆家嘴滨江板块豪景苑虹口区内环以内北外滩板块汤臣一品大厦内环以内陆家嘴滨江板块白金湾府邸内环以内北外滩板块金桥瑞仕花园中内环间金桥板块瑞虹新城内环以内四川北路板块歌雅花园中内环间三林板块海上海内环以内四川北路板块金色城市中外环间北蔡板块宝地东花园内环以内四川北路板块万科中林苑中外环间三林板块嘉利浦江公馆黄浦区内环以内黄浦滨江板块湾流域城中外环间三林板块上海滩花园内环以内黄浦滨江板块未未来中外环间外高桥板块静安艺阁静安区内环以内曹家渡板块泰欣嘉园普陀区内环以内武宁板块君御豪庭内环以内江宁路板块恒陇丽晶公寓中内环间曹杨板块静安紫苑内环以内江宁路板块上海香溢花城中内环间光新板块静安四季苑内环以内南京西路板块中环凯旋公寓中内环间万里板块济南路8号内环以内淮海中路板块电影华苑徐汇区内环以内徐家汇板块华府天地公寓卢湾区内环以内淮海中路板块慧芝湖花园闸北中内环间延长板块翠湖天地内环以内淮海中路板块全市精装修楼盘分布图2008年全年，在上海外环内，精装修住宅已经占到了19.2%的市场份额。在装修产品中，2000元/平方米以下装修标准占据了市场大部分的装修产品份额。2000元/平方米以下装修标准的楼盘主要以品牌开发商的项目——万科金色雅筑、万科金色里程与金地湾流域为代表。全市精装修楼盘占比全市外环内住宅装修项目市场份额0.1%0.7%3.7%19.2%3.7%11.0%80.8%毛坯2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上在内环内，精装修项目的市场份额逐渐变大，占到内环内商品房总量的27%。在精装修项目中，主要以3000-4000装修段为主，代表项目：仁恒河滨城、豪景苑。全市精装修楼盘占比全市内环内住宅装修项目市场份额72.7%7.0%15.9%3.8%0.6%27.3%毛坯2000-30003000-40004000-50008000以上在售装修楼盘分布2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD。3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远。2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通。2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区。全市精装修项目特征表现产品标准项目名称区域环线板块装修标准景观物业开发商豪宅汤臣一品浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块13000陆家嘴江景15汤臣集团世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块12000陆家嘴江景5世茂集团星河湾浦东新区内环以内花木板块10000内部营造景观4.9星河湾地产王子晶品长宁区内环以内中山公园板块8000无景观8裕昌房产翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块5000太平湖景观8.2瑞安房地产盛大金磐浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块5000陆家嘴江景6盛大集团高端公寓嘉利浦江公馆黄浦区内环以内黄浦滨江板块4000内部营造景观4.9中建房产中环凯旋公寓普陀区中内环间万里板块4000内部营造景观2.95中环集团绿洲雅宾利闸北内环以内闸北内环4000内部营造景观2.4上海置业豪景苑虹口区内环以内北外滩板块3500少量江景3.9汉荣房地产仁恒河滨花园长宁区中内环间虹桥板块3000苏州河景观3.6仁恒集团仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块3000内部营造景观3.6仁恒集团泰欣嘉园普陀区内环以内武宁板块3000内部营造景观3.23泰升集团上海滩花园黄浦区内环以内黄浦滨江板块2500内部营造景观3.5华润置地金桥瑞仕花园浦东新区中内环间金桥板块2500内部营造景观2.8古北集团普通公寓凯欣豪园长宁区内环以内中山公园板块2000内部营造景观3.5伟怡房地产上海香溢花城普陀区中内环间光新板块2000内部营造景观2.3昊川置业瑞虹新城虹口区内环以内四川北路板块1500内部营造景观3.3瑞安房地产慧芝湖花园闸北中内环间延长板块1200内部营造景观2.5嘉华集团品牌开发商金地湾流域浦东新区中内环间三林板块1500内部营造景观2.8金地金地未未来浦东新区中内环间外高桥1500内部营造景观2.6金地万科金色城市浦东新区中外环间北蔡板块1200内部营造景观2.7万科万科金色里程浦东新区中内环间三林板块1200内部营造景观1.5万科万科金色雅筑浦东新区中内环间三林板块800内部营造景观1.5万科地理位置开发商物管费用(元/m2/月)景观装修标准（元/m2）代表项目豪宅一般紧贴CBD，拥有稀缺地段优势。港资企业为主，其次为台湾品牌开发商，有豪宅项目开发经验。5-16内景优美。部分项目有稀缺的外部景观资源。5000-17000济南路8号、汤臣一品高端公寓多数位于内环内，周边居住氛围浓厚，距离CBD不远。拥有地段优势。港资企业为主，还有台湾、新加坡品牌开发商，具有高端项目或豪宅开发经验。3.5-5少量具有外部景观，但大部分为内部造景2500-4000仁恒河滨城普通公寓位于内环附近，距离CBD较远，紧贴城市主干道或轨道交通，地段较有优势。港资企业或者本土开发商。2.4-3.3为内部造景2000-2500香溢中央花园其他品牌开发商项目*主要位于中外环附近的居民区，周边住宅供应量大。深圳、广州等南方知名品牌开发商。1.5-2.6内部造景2000以下万科金色城市、金地湾流域全市精装修项目特征表现*目前上海市场上品牌开发商的项目基本位于非市区的大型居住区，低廉的装修仅仅是为了提升产品竞争力及溢价能力，对开发商品牌的重塑及提升并无帮助。装修标准的展示载体项目的装修标准主要体现在公共部位室内空间公共部位公共部位装修标准——共性特征共性特征公共部位的特点：体现石材质感公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（个别高端项目的各层走道墙面以高级玻化砖代替石材，如：上海滩花园。）吊顶、灯饰的运用入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。公共部位装修标准——共性特征共性特征信报间的设置豪宅的信报间为半开放式的内置信报间，易于管理及维护；高端项目的信报间有三类做法：易于管理及保养的独立信报间，易于保养但提高管理要求的内置信报间，便于管理但较难保养的户外信报箱。电梯的品牌及内饰豪宅项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端项目多数采用中端的日立品牌电梯。电梯地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。王子晶品浦东星河湾汤臣一品浦江公馆翠湖天地嘉苑豪景苑仁恒河滨城上海滩花园体现石材质感的公共部位公共部位装修标准——共性特征——公共部位墙地面仁恒河滨城电梯厅王子晶品电梯厅豪景苑电梯厅翠湖天地嘉苑走道及电梯厅浦江公馆电梯厅星河湾电梯厅电梯厅、公共走道以石膏板吊顶。吊顶灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部。较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。公共部位装修标准——共性特征——公共部位吊顶嘉利浦江公馆入户大堂仁恒河滨城入户大堂豪景苑入户大堂多数项目的入户大堂吊顶会在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。星河湾入户大堂公共部位装修标准——共性特征——公共部位吊顶特色：以半透明的材质构建信报间，减少了对大堂通透性，及住户私密感的干扰。半透明信报间位于服务台旁边，易于管理。科技化：信箱由密码控制，人性化的科技增加了项目品质感。内置信报间美观而易于保养，提升项目品质感公共部位装修标准——共性特征——半开放式内置信报间王子晶品位于门廊内的半开放式信报间，信箱使用传统的钥匙开锁。每个信箱上具有星河湾LOGO。便于维护及管理，但并不具备特别的私密性。公共部位装修标准——共性特征——半开放式内置信报间星河湾美观，有利于提高项目品质感。能够遮风挡雨，便于保养。与大堂分开，便于物业管理。刷卡入户公共部位装修标准——共性特征——独立信报间仁恒河滨城增加私密度及品质感。便于维护保养。便于物业管理，信报投递不影响大堂安保。刷卡入户公共部位装修标准——共性特征——独立信报间浦江公馆1、2号楼优点：内置信报间提高私密度及品质感，便于保养。缺点：由于入户大堂未设服务台，户内信报间对物业管理要求较高。公共部位装修标准——共性特征——内置信报间上海滩花园优点：便于管理。缺点：即缺乏私密度和尊贵感，又难以保养。公共部位装修标准——共性特征——户外信报间浦江公馆5号楼类型项目品牌配置速度（米/秒）汤臣一品日立地面为石材。智能化：电梯运作靠掌纹。——豪宅公寓浦东星河湾日立地面为天然石材，墙面以进口绒布及镜面装饰。6.5世茂滨江花园三菱地面为天然石材，墙面木质装饰，带扶手、多媒体电视，顶部悬挂水晶吊灯。3.5王子晶品芬兰“KONE”观光电梯顶部有SWAROVSKI水晶坠饰，地面为天然石材，墙面真皮装饰，边缘为意大利B&B小羊皮轿厢扶手。——翠湖天地嘉苑0TIS地面石材、墙面不锈钢加木板装饰，带多媒体电视。3.2-3.3高端公寓嘉利浦江公馆日立地面石材、墙面不锈钢，带扶手、多媒体电视。——上海滩花园广州日立不锈钢及木饰面，带扶手。1.5仁恒河滨城日立地面天然大理石，墙面以镜面装饰。——公共部位装修标准——共性特征——电梯通过设计特色及风格的运用进一步提升项目品质如：星河湾、汤臣一品、王子晶品的石材拼贴方式；上海滩花园的木质吊顶。以细节体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题如：王子晶品的玉石电梯门套，王子晶品的密码信报箱。加分亮点局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。如：翠湖天地嘉苑的电梯厅墙面。可控成本的讨巧做法个性特征公共部位装修标准——个性特征公共部位装修标准——个性特征——拼贴方式星河湾、汤臣一品的天然石材的拼贴精致而规正，使得项目的品质感油然而升。王子晶品的石材拼花图案带有强烈的艺术气息，与项目的欧洲简约奢华的室内设计风格遥相呼应。星河湾汤臣一品王子晶品公共部位装修标准——个性特征——拼贴方式星河湾售楼处大堂内的玉石拼花公共部位装修标准——个性特征——吊顶设计上海滩花园电梯厅的木质吊顶精致而具有空间感，与项目整体格调吻合，精致而不失东南亚韵味。公共部位装修标准——个性特征——突出亮点王子晶品的玉石电梯门套、电子密码信报箱、汤臣一品的Noblesse防弹手工雕花铜门，因独特而具有口碑传播的价值。以石材装饰，局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。人性化的细部处理：设备间的实木门上留通气孔。翠湖天地嘉苑电梯厅公共部位装修标准——个性特征——讨巧做法室内空间室内空间装修标准——共性特征装修标准突出表现在厨卫的用材及品牌上。厨卫洁具大多选用欧洲（德国）品牌。共性特征装修标准25003000-40004000-50008000-1200017000厨房装饰材料及设备全配，重电器轻橱柜。电器多选用美国品牌或者合资产品，如：GE全配。选用国产欧洲电器品牌如：SIEMENS、SMEG，橱柜品牌如：Leicht、Nobilia配置欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器运用较多欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器全套欧洲奢侈品牌，如：Pog